Hipotecas: una reforma que no puede esperar

El debate est¨¢ en la calle y no parece que el calendario electoral lo pueda borrar ni la disoluci¨®n de las Cortes aplazar. No faltan propuestas dentro y fuera de los cauces establecidos.

Una de las iniciativas legislativas populares ha obtenido el visto bueno de las C¨¢maras, las asociaciones frenan los desahucios y los jueces, como el de la Audiencia de Girona, se alinean con quienes viven una situaci¨®n de morosidad. De momento ¨¦sta se ha cobrado 270.000 ejecuciones hipotecarias, entre 2007 y 2010.

El magistrado Jaume Masfarr¨¦ deja sin efecto una porque el banco, que "interviene en posici¨®n de fuerza", obtendr¨ªa "un enriquecimiento injusto" al incorporar a su patrimonio un bien tasado por encima del valor de la deuda, que puede revender y seguir reclamando al deudor.

De los aproximadamente 9,2 millones de hipotecas, no llega al 3% las que est¨¢n en ejecuci¨®n y no todas son de primera vivienda, pero el drama es may¨²sculo para quienes se quedan sin casa y/o endeudados. Los ¨²ltimos datos son: 140.000 familias desahuciadas desde 2008; 162.819, en proceso de ejecuci¨®n, y m¨¢s de 270.000 que deben alguna cuota. Actuar es urgente y como puede verse en el cuadro no faltan propuestas e iniciativas de cambio, entre las que prevalece la daci¨®n en pago.

La subcomisi¨®n de Vivienda del Congreso de los Diputados encargada de analizar la situaci¨®n ha suspendido su trabajo tras cuatro comparecencias. Suficientes, seg¨²n su presidente Pere Maci¨¤, de CiU, para considerar la daci¨®n como no deseable y para darse cuenta de que es necesario seguir trabajando para legislar con urgencia. Por ejemplo, su grupo propondr¨¢ un arbitraje entre ciudadano y entidad obligatorio en determinados casos. Tambi¨¦n una ley de sobreendeudamiento sobrevenido de buena fe, como la que hay en los pa¨ªses del entorno y que ayudar¨ªa antes de llegar a la ejecuci¨®n o la subasta a mediar entre banco y moroso.

Otra propuesta es la de que no se incentive fiscalmente la ejecuci¨®n y se revisen los intereses de mora. Estos rondan el 20%-30% y se cobran no sobre las cuotas impagadas sino sobre el total que resta por pagar de la hipoteca. Pueden encarecer la deuda en un 30%. Masfarr¨¦ no es el primer magistrado que considera leg¨ªtimo, como mucho, que se puede castigar con un 2% o 2,5% del inter¨¦s legal, lo que supondr¨ªa un 10% en total.

En cuanto a la daci¨®n en pago, hoy por hoy, el 25% de los procedimientos abiertos por impago, ante la eventualidad de no poder cobrar, se resuelven as¨ª en la trastienda: la banca se queda con el inmueble y cancela la deuda.

Inicialmente las entidades financieras prefer¨ªan esta soluci¨®n porque la ejecuci¨®n hipotecaria requer¨ªa hacer provisiones. Al arreciar la crisis, se encuentran con que la daci¨®n tiene mayor carga fiscal.

Esta inclina la balanza de la banca a favor de la ejecuci¨®n hipotecaria. En la daci¨®n, la entidad tiene que retratarse dos veces: paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur¨ªdicos Documentados (ITP y AJD)cuando se produce la daci¨®n en pago por parte del cliente y tambi¨¦n cuando transmite el inmueble a la filial inmobiliaria. Cuando ejecuta se ahorra el ¨²ltimo paso. La propuesta es que se iguale el trato -puede llegar a ser un 25% m¨¢s cara una que la otra-, favoreciendo que banca y ciudadano lleguen a un acuerdo y evitando en lo posible la v¨ªa de ejecuci¨®n teniendo en cuenta los problemas sociales que entra?a.

La fiscalidad, palo y zanahoria donde los haya, que alienta o desanima vuelve a aparecer en el caso de la renegociaci¨®n que es a lo que primero recurren las familias en apuros. Cambiar el tipo de inter¨¦s o plazo est¨¢ gravado "con elevados costes de transacci¨®n", seg¨²n un documento de trabajo del Servicio de Estudios de La Caixa, firmado por Mar¨ªa Pilar Buil y Anna Mialet. Desde 1994 cuando se subroga o modifica un pr¨¦stamo no hay que pagar el AJD, pero esto no se aplica a los cr¨¦ditos "que constituyen la mayor parte de la cartera hipotecaria de las entidades financieras. Por tanto, si a una familia en dificultades temporales se le ofrece un alargamiento del plazo de pago o una carencia de su cr¨¦dito tendr¨¢ que tributar por el montante total del cr¨¦dito".

No parece que este r¨ªo sea ahora el adecuado para pescar recaudaci¨®n. La propuesta del documento de trabajo es clara: que se aplique la exenci¨®n para cr¨¦ditos a los pr¨¦stamos.

El foco a la hora de buscar soluciones es m¨²ltiple. Por ejemplo, uno de los eslabones que falla en el proceso es el de la subasta. "Dinamizar la participaci¨®n en las subastas para que no queden desiertas y reducir los costes de participaci¨®n, con mayor reducci¨®n del dep¨®sito que se exige...", propone el documento. Algunos expertos sostienen que el 20% que se exige desde julio es demasiado elevado. Tampoco favorece a la subasta ?oportunidad de que el deudor obtenga el mayor dinero posible por la vivienda? que el dep¨®sito est¨¦ inmovilizado durante tiempo o que el adjudicatario tenga solo 20 d¨ªas para aportar la totalidad del importe. La existencia de un portal de subastas online que d¨¦ transparencia a las subastas judiciales tarda en llegar.

Y si la fiscalidad puede animar, las medidas sociales curan o previenen: formaci¨®n y alquiler, propone el documento de La Caixa. Alquiler, claro est¨¢, a precio asequible. Asociaciones y expertos piden que se desgrave este en los inmuebles fruto de la ejecuci¨®n.

Arrendar es, adem¨¢s, la alternativa para familias que no conseguir¨¢n una hipoteca ya que, para evitar la situaci¨®n de sobreendeudamiento "se est¨¢n desarrollando leyes que introducen el principio de concesi¨®n responsable de cr¨¦ditos". Se refiere el documento a la subida del tope de la cuota mensual respecto a los ingresos y a que los c¨¢lculos contemplen periodos de tipos de inter¨¦s elevados. Cita tambi¨¦n iniciativas en marcha para mejorar la educaci¨®n financiera (portal educaci¨®n financiera CNMV, Banco Mundial de la Mujer). Y que se incluya en la escuela. Medidas a largo plazo que no excluyen retoques ya.