Qui¨¦n lo desenladrillar¨¢

El sector inmobiliario est¨¢ a punto de celebrar (es un decir) cuatro a?os de infortunio. Si 2011 ha sido para este negocio el peor ejercicio de su historia reciente, el actual, con una inminente reca¨ªda en la recesi¨®n de la econom¨ªa espa?ola, con el grifo del cr¨¦dito cerrado y con el vaticinio de 600.000 nuevos parados, no pinta mejor.

Pese a las nuevas operaciones de apuntalamiento ¡ªuna reforma financiera con mayores exigencias de provisi¨®n de fondos para cubrir el riesgo de estos activos a bancos y cajas, el mantenimiento de un tipo de IVA superreducido al 4% para la adquisici¨®n de vivienda nueva y la recuperaci¨®n de las desgravaciones en IRPF por compra de vivienda habitual¡ª, el edificio sigue amenazando con venirse abajo y llevarse por delante lo que halle a su paso.

El a?o 2012, con recesi¨®n y 600.000 parados m¨¢s, no pinta mejor para el inmobiliario

Los ¨²ltimos resultados de las inmobiliarias cotizadas tambi¨¦n parecen indicarlo. Su deuda conjunta se mantuvo estable en 2011 ¡ªen el entorno de los 30.000 millones de euros¡ª, aunque la atribuible a las seis mayores (Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Martinsa Fadesa, Realia y Quabit) se redujo en un 7,3% en el ejercicio. La facturaci¨®n, sin embargo, cay¨® el pasado a?o un 45% y todas las compa?¨ªas tienen que afrontar elevados gastos financieros a corto plazo. Adem¨¢s, tres de las citadas (Martinsa Fadesa, Metrovacesa y Quabit) terminaron 2011 con un resultado operativo negativo.

Desde el estallido de la crisis, en el verano de 2008, hasta el cierre de 2011 han sucumbido una de cada cuatro compa?¨ªas dedicadas a la construcci¨®n de edificios (134.000 han desaparecido), seg¨²n un estudio de la escuela de negocios Esade realizado por la profesora Anna Laborda a partir de datos extra¨ªdos del Directorio de Empresas (DIRCE). El pasado ejercicio, seg¨²n datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica, fue r¨¦cord tambi¨¦n en n¨²mero de concurso de acreedores (antiguas suspensiones de pagos). Se presentaron 6.755, y un tercio de ellas correspondi¨® a firmas de construcci¨®n y promoci¨®n inmobiliaria.

La vivienda ha perdido una cuarta parte de su valor desde que empez¨® la crisis

El rosario de suspensiones de pagos no ha cesado desde el inicio de la crisis y ha alcanzado a inmobiliarias de gran tama?o. La palma se la lleva Mart¨ªn Fadesa: con 7.000 millones de deuda, protagoniz¨® en julio de 2008 el mayor concurso de acreedores de Espa?a (casi tres a?os despu¨¦s, en marzo de 2011, aprob¨® un convenio de acreedores). Tras ella, por cuant¨ªa, figuran los concursos de Habitat y Sacresa, que se declararon con m¨¢s de 2.000 millones de deuda, y los de Noriega, Trem¨®n y Alfos, que superaron los 1.000 millones, y los de Nozar, Llanera y L¨¢baro con unos 700 millones.

En todo caso, las suspensiones son solo una de las m¨²ltiples caras de la crisis. La actividad sufre un par¨®n sin precedentes. No se vende lo que est¨¢ construido (solo una m¨ªnima parte encuentra comprador). El dato de visados de proyectos para obras lo confirma: en 2011 se contabilizaron visados solo para 78.286 viviendas, y no todas ser¨¢n ejecutadas (solo las que logren financiaci¨®n y precontratos de compra que hagan viable el proyecto), frente a los 865.000 visados de 2006 o incluso los 91.662 de 2010. La venta de viviendas cay¨® casi un 30% en 2011, seg¨²n datos del Ministerio de Fomento.

Los bancos son desde 2008 remedio y enfermedad para las inmobiliarias

El precio de la vivienda sigue cayendo, pero no lo suficiente como para reanimar la demanda en un escenario como el actual y con la expectativa de que estos activos sigan depreci¨¢ndose a lo largo de este a?o. Los precios registraron un descenso del 6,6% en tasa interanual en enero frente a la ca¨ªda del 8,1% de diciembre, y en febrero cayeron un 9,5%, seg¨²n el ?ndice de Mercados Inmobiliarios Espa?oles (IMIE) que publica la tasadora Tinsa. El retroceso acumulado desde los m¨¢ximos registrados en 2007 aument¨® hasta situarse en el 27%, es decir, que las viviendas han perdido ya m¨¢s de la cuarta parte de su valor.

No obstante, el Gobierno, en el c¨®digo de buenas pr¨¢cticas sobre desahucios que est¨¢ preparando el Ministerio de Econom¨ªa, estima en hasta un 30% la sobretasaci¨®n de los inmuebles cuando fueron hipotecados en los a?os del boom. Y no sobra recordar que en apenas una d¨¦cada, en los a?os previos a la crisis, los precios de la vivienda en Espa?a subieron un 250%; que en varios ejercicios se han construido en Espa?a m¨¢s viviendas que las realizadas en conjunto por todos los dem¨¢s grandes pa¨ªses europeos, y que en 2007 casi un tercio del dinero prestado por bancos y cajas al sector privado fue a parar a promotoras inmobiliarias.

Quabit acaba de ganar cinco a?os de pr¨®rroga para su problema de deuda

Como explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, en La reestructuraci¨®n financiera de las promotoras inmobiliarias (www.irea.es), ¡°al inicio de la crisis, las reestructuraciones se planteaban bajo varias premisas que hoy no ser¨ªan v¨¢lidas. Los empresarios inmobiliarios trataban de ganar tiempo en la devoluci¨®n de sus deudas, confiando en el cumplimiento de sus planes de negocio que b¨¢sicamente consist¨ªan en la venta de las viviendas terminadas, la continuidad de sus promociones en curso y el inicio de nuevas promociones que entonces parec¨ªan viables. Alg¨²n despistado tambi¨¦n inclu¨ªa en dichos planes la venta de importantes carteras de suelo¡±.

A cambio, los bancos lograron garant¨ªas hipotecarias para sus cr¨¦ditos, elevaron sus m¨¢rgenes en las novaciones de sus instrumentos, presionaron al l¨ªmite para liquidar el m¨¢ximo posible de sus pr¨¦stamos y, ya de paso, agrega Echavarren, ¡°se negaron a subrogar sus pr¨¦stamos a los compradores finales de viviendas, en una acci¨®n que el tiempo ha demostrado que fue suicida¡±. El resultado fue ¡°la imposibilidad de cumplir los planes de negocio, por la huida de los clientes, la paralizaci¨®n de promociones, la denegaci¨®n de pr¨¦stamos promotores apalabrados y el estrangulamiento financiero y operativo de los promotores¡±.

Martinsa-Fadesa duda que pueda afrontar pagos de deuda acordados

Muchas de las citadas inmobiliarias han cambiado en los ¨²ltimos cuatro a?os de manos ¡ªes el caso de Rayet, que tuvo que hacerse cargo de Astroc, la empresa que en su d¨ªa la hab¨ªa comprado, y lucha a¨²n por mantenerla a flote rebautizada como Quabit¡ª o se han visto obligadas a canjear deuda por acciones y dar entrada a los bancos acreedores en su capital y a veces en su gesti¨®n, como ha ocurrido en Colonial, Metrovacesa y Reyal. Con las refinanciaciones sucesivas en el mejor de los casos, y en su defecto con los concursos de acreedores, las inmobiliarias han logrado una especie de tiempo muerto (ampliar la fecha de vencimiento del cr¨¦dito principal y retrasar la amortizaci¨®n del primer pago de la deuda) que aplaza, pero no resuelve, sus problemas.

Y en esa estamos a¨²n. Quabit, por ejemplo, acaba de ganar cinco a?os con la firma, a mediados de enero, de un acuerdo con sus entidades financieras para refinanciar su deuda de 1.300 millones y demorar un lustro el pago del principal y los intereses. El pacto conlleva adem¨¢s una reducci¨®n en 360 millones (un 25%) de la deuda, mediante operaciones de compraventa de activos con los bancos implicados.

Colonial ha logrado beneficios por primera vez desde el inicio de la crisis

Pero si no se hubiera cambiado la legislaci¨®n hace dos a?os, y extendido la vigencia de las medidas de car¨¢cter temporal que suspenden la aplicaci¨®n del art¨ªculo 26 de la Ley de Sociedades An¨®nimas, inmobiliarias como Metrovacesa habr¨ªan tenido probablemente que disolverse. El art¨ªculo citado, que regula las causas de disoluci¨®n de una compa?¨ªa, se?ala, entre otras, el que sus p¨¦rdidas dejen reducido el patrimonio a una cantidad inferior a la mitad del capital social.

De aquellos barros, estos lodos. Bancos y cajas est¨¢n asfixiados por los activos inmobiliarios, el suelo, los cr¨¦ditos a promotores y las acciones en inmobiliarias tomadas como canje de deudas, que han ido a parar a sus balances por la crisis. Y est¨¢n acuciados adem¨¢s por la reciente exigencia que les ha impuesto por decreto el Gobierno para que aumenten sus provisiones de riesgo por los activos vinculados al ladrillo (en unos 52.000 millones de euros ha estimado el saneamiento necesario, con datos a 31 de diciembre de 2011, el ministro de Econom¨ªa y Competitividad). Unas exigencias que incentivan el que la banca valore a precios de mercado estos activos, asumiendo su depreciaci¨®n, y adoptando pol¨ªticas agresivas para desprenderse cuanto antes, con los descuentos que sean necesarios, de pisos e inmuebles en su poder.

La banca reduce el valor de sus t¨ªtulos en Metrovacesa de 57 a 2,9 euros

Este ¨²ltimo aspecto preocupa a los promotores. No quieren que se tiren abajo excesivamente los precios de venta por parte de los bancos, ni tampoco que discriminen a la hora de conceder cr¨¦ditos hipotecarios a quienes no pretendan adquirirles a ellos los inmuebles. Y eso, pese a que la reestructuraci¨®n financiera cuenta con el benepl¨¢cito del lobby inmobiliario, el denominado G-14. El secretario de Estado de Econom¨ªa, Fernando Jim¨¦nez Latorre, en una reciente entrevista en Cinco D¨ªas, estimaba que ¡°la banca tardar¨¢ cinco a?os en vender su stock de casas¡±.

La situaci¨®n de las inmobiliarias en este escenario, que para algunos analistas propicia una reordenaci¨®n del mapa sectorial con fusiones y adquisiciones como consecuencia de la salida de la banca y la aton¨ªa del mercado, es a grandes rasgos la siguiente:

Martinsa-Fadesa. Ha reducido sus p¨¦rdidas un 30% en 2011, pero tambi¨¦n sus ingresos en un 60,2%, con un beneficio bruto de explotaci¨®n negativo de 110 millones de euros. Contabiliz¨® en el pasado ejercicio 338 millones por amortizaciones y provisiones por deterioro de activos, frente a los 255 millones registrados en 2010. Adem¨¢s, las ¨²ltimas cuentas anuales atribuyen 175 millones a gastos financieros devengados por la deuda concursal, compensados por 188 millones de euros por el efecto de sustituci¨®n de la deuda antigua por la nueva pactada en el convenio de acreedores.

Martinsa concluy¨® 2011 con una elevada deuda (4.260 millones) y con unos activos valorados en 4.220 millones. La inmobiliaria, en cualquier caso, lo tiene bastante crudo. Su presidente, Fernando Mart¨ªn, acaba de perder un pleito en el que reclamaba una indemnizaci¨®n de 1.576 millones de euros a Manuel Jove, y la firma de auditor¨ªa Ernst&Young se?ala sobre sus cuentas que ¡°la capacidad del grupo para continuar su actividad, realizar sus activos y liquidar sus pasivos est¨¢ condicionada fundamentalmente a la aprobaci¨®n definitiva del nuevo convenio de acreedores [que est¨¢ recurrido por un banco japon¨¦s y un fondo de inversi¨®n alegando que no se les puede obligar a canjear deuda por acciones], al cumplimiento del plan de pagos incluido en dicho convenio, al del plan de viabilidad y a la obtenci¨®n de la financiaci¨®n necesaria¡±.

La propia Martinsa-Fadesa reconoce que ¡°dado que la capacidad del grupo para atender la deuda est¨¢ condicionada al valor de los activos y su posterior venta, las actuales condiciones del mercado podr¨ªan afectar de forma negativa al cumplimiento de los compromisos contra¨ªdos¡±.

Colonial. Registr¨® beneficios en 2011 (15 millones) por primera vez desde el inicio de la crisis. Sus ingresos por rentas alcanzaron los 229 millones, con un incremento anual del 3,2%. Dos terceras partes de esos ingresos los aport¨® SFL, su filial francesa.

A 31 de diciembre la deuda neta de Colonial ascend¨ªa a 3.359 millones y el valor de sus activos patrimoniales se situ¨® en 5.102 millones, un 2,1% superior al de 2010. Sobre las ¨²ltimas cuentas de esta inmobiliaria, la firma de auditor¨ªa Deloitte se?ala, sin embargo, que Colonial mantiene ¡°registrados impuestos diferidos de activo y de pasivo por 785 y 189 millones, respectivamente¡±.

Reyal-Urbis. Registr¨® unas p¨¦rdidas netas de 374,4 millones en 2011 (cinco millones menos que en 2010) y una ca¨ªda del 65% en su cifra neta de negocios.

Esta inmobiliaria abri¨® en junio un proceso para reestructurar por tercera vez su deuda, actualmente de 3.654 millones de euros, que no se ha cerrado y hay desconfianza por parte de algunos acreedores. Sobre sus ¨²ltimas cuentas, los auditores de Deloitte advierten que la capacidad del grupo para hacer frente a sus pasivos ¡°est¨¢ sujeta al ¨¦xito de sus operaciones futuras¡±.

Metrovacesa. Ha aumentado en un 60% sus n¨²meros rojos en 2011, ha registrado unos gastos financieros de 236 millones en el ejercicio y sus activos experimentaron una depreciaci¨®n del valor de mercado de 137 millones. Su cifra de negocio cay¨® un 36% y tuvo un resultado bruto de explotaci¨®n negativo de 25,2 millones.

A cierre de 2011, los activos de Metrovacesa presentaban un valor de 7.592,5 millones, lo que arroja una depreciaci¨®n del 3,3% en comparaci¨®n con 2010. Destaca la ca¨ªda del 10,5% que se anot¨® en el valor de su cartera de suelo y la del 25,4% experimentada por su stock de viviendas, consecuencia de la venta de activos y la bajada de su valoraci¨®n.

La inmobiliaria redujo su deuda neta en el ejercicio hasta 5.033 millones, gracias sobre todo a la ampliaci¨®n de capital por la que sus seis bancos accionistas (Santander, BBVA, Banesto, Banco Sabadell, Banco Popular y Bankia) canjearon deuda por acciones. Las seis entidades citadas, que controlan el 95,6% de Metrovacesa, han reducido en sus ¨²ltimas cuentas de resultados en un 86% el valor al que tienen registradas sus respectivas participaciones en el capital de la inmobiliaria en el ¨²ltimo a?o. A cierre de 2011 valoraban sus t¨ªtulos en la compa?¨ªa a 2,90 euros por acci¨®n, precio que contrasta con el de 57 euros por acci¨®n que se fij¨® en febrero de 2009, cuando los bancos se hicieron con el control de Metrovacesa al ejecutar la deuda de la familia Sanahuja, entonces primer accionista de la inmobiliaria.

Realia. Ha elevado un 10,9% su beneficio en 2011, pero con un descenso de casi el 12% en su cifra de negocios. Ha reducido tambi¨¦n en un 4,3% el valor de sus activos (4.286 millones) y ha incrementado en un 2,3% su deuda (2.175 millones). La empresa se enfrenta al vencimiento, a fin de a?o, de un cr¨¦dito sindicado para promoci¨®n, de 754 millones.

Renta Corporaci¨®n. Ha vuelto a beneficios en 2011 tras tres a?os de p¨¦rdidas. El pasado a?o increment¨® tambi¨¦n en un 156% sus ingresos, pero el grueso de esa partida corresponde a ventas realizadas a entidades financieras en el marco de los acuerdos de refinanciaci¨®n que ha suscrito.

Quabit. Redujo sustancialmente sus p¨¦rdidas (un 17%) en 2011 e increment¨® sus ingresos (un 16,6%), pero sigue con un resultado de explotaci¨®n negativo. Ha renegociado su deuda hace unas semanas.