Demasiado cr¨¦dito para el promotor

La reuni¨®n del Eurogrupo del 9 de junio puede ser uno de los hitos b¨¢sicos de la profunda crisis econ¨®mica y bancaria espa?ola que se inici¨® en el ya lejano verano de 2007. Dicha reuni¨®n ha formalizado el hecho de que el Reino de Espa?a tiene necesidad de acudir al Fondo Europeo de Estabilizaci¨®n Financiera para realizar la necesaria capitalizaci¨®n de una parte del sistema bancario espa?ol. Tal necesidad tiene su origen en la crisis del mercado de vivienda, en el que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria provoc¨® amplios excedentes de viviendas y de cr¨¦ditos impagados.

Desde los a?os sesenta del pasado siglo los ciclos del mercado de vivienda han desempe?ado un papel relevante en el comportamiento de la econom¨ªa espa?ola. El prolongado periodo de aumento de los precios de fines de los a?os noventa atrajo a dicho mercado a un amplio segmento de inversores. En el proceso de creaci¨®n de una burbuja en el mercado de vivienda hubo una amplia complicidad social. Promotores, asalariados, Ayuntamientos, autonom¨ªas, Gobierno de Espa?a y, sobre todo, bancos y cajas de ahorros, participaron plenamente de un proceso que redujo la base productiva espa?ola y que disminuy¨® su capacidad de competir.

El desarrollo de la burbuja inmobiliaria se realiz¨® sobre todo a partir del cr¨¦dito bancario a promotores y constructores de viviendas. Dichos cr¨¦ditos se han dise?ado de forma que permiten la subrogaci¨®n posterior de los compradores finales de las viviendas en las condiciones de los mismos (tipo de inter¨¦s, relaci¨®n pr¨¦stamo/valor, plazo). El cr¨¦dito a promotor no debe de superar en su duraci¨®n los dos a?os del periodo medio de construcci¨®n de las viviendas, mientras que el cr¨¦dito a comprador tiene un plazo medio m¨¢s prolongado, que ahora oscila en torno a los 25 a?os.

La burbuja se realiz¨® sobre todo a partir del cr¨¦dito bancario a constructores

En 1997 el saldo vivo del conjunto del cr¨¦dito inmobiliario de bancos, cajas de ahorros y cooperativas de cr¨¦dito supon¨ªa en Espa?a el 39,9% del cr¨¦dito al sector privado de la econom¨ªa y el 28,4% del PIB. En el momento del pinchazo de la burbuja, a fines de 2007, la participaci¨®n citada en el cr¨¦dito privado era del 60,4% y su valor equival¨ªa al 102,6% del PIB. El cr¨¦dito a promotor y constructor ha llegado a equivaler al 43,4% del PIB y el cr¨¦dito a comprador se ha situado en el 60%.

Despu¨¦s de 2007 la restricci¨®n crediticia fren¨® el aumento del cr¨¦dito inmobiliario y se inici¨® un aumento dram¨¢tico de la morosidad de dichos pr¨¦stamos. A 31 de diciembre de 2011 la tasa de morosidad (saldo de cr¨¦ditos moroso dividido por la suma de los saldos de cr¨¦ditos normales y morosos) de los pr¨¦stamos a promotor se elevaba al 20,9%, la del cr¨¦dito a constructor ascend¨ªa al 17,7% y la de los cr¨¦ditos a comprador de vivienda era solo del 2,8%. Sin embargo, la tendencia al alza de estos ¨²ltimos es una realidad derivada del descenso del empleo y de la recesi¨®n de la econom¨ªa espa?ola. El conjunto de la morosidad del cr¨¦dito inmobiliario ascend¨ªa a 31 de diciembre pasado a cerca de 100.000 millones de euros, m¨¢s del 9% del PIB de 2011.

Se advirti¨® pronto que el ahorro era insuficiente para alimentar un aumento tan intenso del cr¨¦dito inmobiliario. La apelaci¨®n a los mercados exteriores y a los bancos europeos, sobre todo alemanes, result¨® imprescindible para financiar un aumento tan intenso del cr¨¦dito inmobiliario (el 22,6% de media anual entre 1997 y 2007, mientras que el PIB nominal lo hac¨ªa por debajo del 9%). Dicha apelaci¨®n se hizo sobre todo en el euromercado mediante emisiones garantizadas con las carteras de cr¨¦ditos hipotecarios de las entidades de cr¨¦dito.

La tasa de morosidad de estos cr¨¦ditos superaba un 20% del PIB en diciembre de 2011

Una parte sustancial de la deuda privada espa?ola, que ahora se est¨¢ convirtiendo en gran parte en deuda p¨²blica de todos los espa?oles, se origin¨® en dicho proceso. La amortizaci¨®n de las emisiones de t¨ªtulos efectuada para financiar el ladrillo ha pesado de forma restrictiva sobre la actividad de las entidades de cr¨¦dito espa?olas despu¨¦s de 2008. El fuerte endeudamiento mencionado no financi¨® precisamente una ampliaci¨®n de la base industrial de Espa?a, sino que cre¨® una pir¨¢mide improductiva de alrededor de un mill¨®n de viviendas de nueva construcci¨®n no vendidas.

Dicho excedente de viviendas ha debilitado la calidad de los balances de las entidades de cr¨¦dito y est¨¢ en el origen de los problemas. El proceso citado ha pesado m¨¢s en el caso de las cajas, cuyo negocio bancario estaba menos diversificado y que se hab¨ªan convertido en el brazo armado financiero de los poderes auton¨®micos y locales, que encontraron en el ladrillo una v¨ªa holgada de financiaci¨®n fiscal.

La crisis bancaria espa?ola ha resultado ser una crisis bancaria cl¨¢sica y previsible. Detr¨¢s de dicha crisis no ha habido ni productos derivados, ni CDO, ni paquetes de cr¨¦ditos basura titulizados, sino solo un volumen excesivo de cr¨¦ditos a promotor, mucho m¨¢s peligroso que el cr¨¦dito a comprador de vivienda. Al contrario de lo que se lleg¨® a pensar, la banca al por menor no es una actividad de bajo riesgo. La pr¨¢ctica desaparici¨®n de las cajas de ahorros del mapa bancario espa?ol, del que no hace mucho ten¨ªan m¨¢s de la mitad de participaci¨®n, es la mejor prueba de que dicho riesgo nunca debi¨® de banalizarse.

Julio Rodr¨ªguez es miembro del colectivo 'Economistas frente a la crisis'.