Para hacer las Am¨¦ricas
Hay que comprobar las barreras de entrada pero tambi¨¦n a la hora de sacar los beneficios Colombia es uno de los m¨¢s recomendables para el inversor inmobiliario
Con 45 a?os de media y en su mayor¨ªa emprendedores, los alumnos del m¨¢ster de Ciencias Inmobiliarias se preocupan por la estrategia a seguir para invertir fuera. Y ese fue el tema que varios expertos abordaron en la conferencia inaugural de la cuarta edici¨®n. Su director, Fernando Conde, destaca algunas notas: para empezar, nada tienen que ver los perfiles de un peque?o constructor, una gran compa?¨ªa o un family office . En este ¨²ltimo caso, se trata de proteger el patrimonio preservando el capital, por lo que la recomendaci¨®n es, sin duda, zonas core , en castizo, "pata negra" en Europa. Concretamente, oficinas en Londres, Par¨ªs, M¨²nich y Hamburgo.
La gran compa?¨ªa, por el contrario, tiene que jugar con diferentes ciclos, pa¨ªses y productos. As¨ª, quien apost¨® por Brasil, perdiendo dinero, en plena bonanza espa?ola, recoge ahora los frutos, explica Conde, director del m¨¢ster de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC).
O rentabilidad baja, pero asegurada, o emoci¨®n. "En Hamburgo, aquella puede ser del 4,75% y de un 5% en M¨²nich. En el otro extremo podr¨ªa estar Mosc¨² para los amantes del riesgo", indica Conde. Y para quien apuesta por el largo plazo, los expertos proponen China o Sidney.
Decisivo: hay que ver las barreras de entrada y salida. En Argentina es f¨¢cil entrar a invertir, pero no se puede sacar el dinero, aunque se puede conservar en d¨®lares en lugar de en pesos si se negocia. Suiza es un pa¨ªs con dif¨ªcil barrera de entrada, mientras que en Espa?a es f¨¢cil salir y entrar. Y en el vecino del sur, Marruecos, es f¨¢cil entrar, pero no sacar los beneficios generados a menos que se pacte muy claramente al inicio.
Las oficinas en el cenro de Par¨ªs, Londres, M¨²nich y Hamburgo permiten una rentabilidad asegurada
Cambia la perspectiva si quien se plantea salir a otro mercado lo hace como patrimonialista o para uso propio, en cuyo caso circunstancias como la devaluaci¨®n de la moneda, como las experimentadas en Reino Unido con la libra, no son tan decisivas como para el inversor.
En Am¨¦rica hay pa¨ªses dolarizados y estables pol¨ªticamente entre los que Conde destaca Colombia, "aunque quede un vestigio de las FARC es un gran pa¨ªs que funciona muy bien".
Precisamente, en la pr¨®xima edici¨®n del Barcelona Meeting Point, el alcalde mayor de Bogot¨¢, Gustavo Petro, presentar¨¢ los planes para su ciudad que engloba bajo el nombre "Bogot¨¢ Humana". Incluye la necesidad de 70.000 viviendas sociales en cinco a?os m¨¢s 140.000 por rehabilitar en una ciudad de siete millones de habitantes que supone el 16% de la poblaci¨®n y el 30% del PIB del pa¨ªs. Este creci¨® en 2011 un 5,9% y para 2012 Colombia espera repetir cifra. Y si el inversor prefiere el sector terciario, hay dos proyectos: la Estaci¨®n Central y el Centro Internacional de Comercio Mayorista San Victorino (250 y 110 millones de euros de inversi¨®n, respectivamente).
En Venezuela, por el contrario, "hay que andar con guardaespaldas", se lamentaban los expertos.
En Marruecos y Argentina es f¨¢cil entrar pero no as¨ª sacar los beneficios generados a menos que se pacte
M¨¦xico tambi¨¦n est¨¢ en la lista de los destinos interesantes para la inversi¨®n inmobiliaria mientras que Brasil despierta inquietud a la hora de instalarse. No as¨ª a empresas como V¨ªa C¨¦lere, con varias promociones en marcha. Una an¨¦cdota subraya cierto desequilibrio en el mercado: "Alojarse en un hotel de la cadena Hyatt cuesta en R¨ªo de Janeiro cuatro veces m¨¢s que en Berl¨ªn o Par¨ªs, y no se justifica ni por nivel de vida ni por capacidad productiva, y lo mismo sucede con el precio del metro cuadrado de oficinas. Falta transparencia", aclara Conde.
Adem¨¢s de la demanda hipot¨¦tica de vivienda social cifrada en unos 20 millones para 2015, hay mucha oferta en las amplias zonas costeras para viviendas vacacionales y a precios bajos, pero la incertidumbre es si habr¨¢ suficiente demanda dada la distancia.
Para todos es com¨²n el problema: la necesidad de aportar previamente financiaci¨®n que no es f¨¢cil encontrar.
En el m¨¢ster de la UOC, los alumnos abordan el estudio previo antes de decidir una inversi¨®n. "Puedes partir de rentabilidades del 57% en un plato de la balanza, pero hay que ponderarla y poner en el otro factores como la estabilidad pol¨ªtica, la estructura econ¨®mica, la inversi¨®n directa extranjera, la existencia o no de moneda propia, un an¨¢lisis hist¨®rico de la devaluaci¨®n, y la prima de riesgo resultante se multiplica por la rentabilidad. Y del 57% inicial puede reducirse a un 4%..., ?conclusi¨®n? Para eso me quedo en Barcelona", explica Conde.
En S?o Paulo y Brasilia hay una gran seguridad registral, al igual que en Per¨²
Entre otras fuentes para evaluar los riesgos del pa¨ªs sugiere no el Instituto de Comercio Exterior espa?ol, sino la web de la CIA. S¨ª, la Agencia Central de Inteligencia americana donde cualquiera puede conocer peligros.
Pa¨ªses con y sin riesgo
Desde el punto de vista registral, los pa¨ªses m¨¢s seguros son Chile y Brasil, seguidos de Per¨², seg¨²n los expertos.
En Brasil, especialmente la regi¨®n de S?o Paulo y en Brasilia porque hay registradores independientes, pr¨®ximos al poder judicial y cuyo puesto no est¨¢ sujeto a cambios por alternancia pol¨ªtica.
Los expertos, por el contrario, consideran como pa¨ªses nada recomendables Ecuador, donde han pasado a depender de los Ayuntamientos, que les nombran arbitrariamente cada cinco a?os, con lo cual, seg¨²n los expertos, la corrupci¨®n se ha instalado y es el mayor caso de regresi¨®n en el ¨¢mbito latinoamericano.
En Venezuela tambi¨¦n se nombran arbitrariamente.
En muchos pa¨ªses los Gobiernos han intentado modernizar los registros introduciendo mejoras telem¨¢ticas, pero, en ocasiones, han ido acompa?adas de regresi¨®n en cuanto a su independencia legal del poder pol¨ªtico. Ese es el caso de M¨¦xico capital, donde sigue habiendo inseguridad, que convive con grandes mejoras inform¨¢ticas tras cuantiosas inversiones, pero cuya legislaci¨®n registral ha empeorado hasta el punto de que no prevalece lo inscrito.
La situaci¨®n de Colombia es prometedora porque el pa¨ªs funciona bien desde el punto de vista econ¨®mico, aunque la reforma en marcha despierte dudas por el modelo a adoptar.
En cuanto a Costa Rica, est¨¢ muy avanzada la reforma y la mejora ha sido importante. Por lo que se refiere al Salvador tambi¨¦n se han realizado cambios importantes.
Por lo que se refiere a Panam¨¢, el Registro es la segunda instituci¨®n por importancia, tras el Canal, y tambi¨¦n est¨¢ en v¨ªas de modificaci¨®n.
Per¨² tambi¨¦n avanza por lo que los expertos califican como "el buen camino". No obstante hay procesos de mejora sujetos a cambios pol¨ªticos que llevan a cambiar las directrices.
Mientras los registros permanezcan dependientes del poder pol¨ªtico, el inversor no puede confiar cuando sus inversiones est¨¢n sujetas a cambio pol¨ªtico.
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