La burbuja no ha acabado de desinflarse
El mercado lleva tres a?os atascado en m¨¢s de 670.000 viviendas nuevas sin vender
Una subasta de 1.100 pisos con descuentos de hasta el 60%. Esa es la oferta que lanz¨® la nacionalizada Bankia para acelerar el ¡°drenaje¡± de los activos inmobiliarios que se qued¨® en prenda cuando los clientes dejaron de pagar las hipotecas. El Sabadell anunci¨® la semana pasada otras rebajas de guerrilla. Los precios de la vivienda registraron en el tercer trimestre de 2012 la mayor bajada desde el pinchazo de la burbuja (un 9,3% interanual), seg¨²n el Ministerio de Fomento. Y es que el mercado del ladrillo se revuelve: el sector financiero acelera la venta los restos del naufragio porque la reforma financiera les obliga a contabilizar m¨¢s p¨¦rdidas de su cartera de cr¨¦ditos inmobiliarios, con lo que les deja manos libres para vender barato porque ya se han registrado esas ca¨ªdas de valor en sus cuentas. Y Sareb, un juego de siglas que da nombre al banco malo impulsado por el Gobierno para tomar los activos t¨®xicos de la banca rescatada en un plazo m¨¢ximo de 15 a?os, busca espolear las ventas.
Pero el mercado inmobiliario espa?ol no se reduce a esos m¨¢s de 80.000 millones de euros en activos inmobiliarios que los bancos y cajas se han adjudicado de sus clientes morosos. El stock de vivienda nueva lleva tres a?os anclado en m¨¢s de 670.000 unidades (¨²ltimo dato al cierre de 2011), pese a que los precios, seg¨²n Fomento, han bajado un 25% desde su punto m¨¢s alto (2008) para regresar al nivel de 2004.
?Ya ha acabado de desinflarse la burbuja inmobiliaria en Espa?a? ¡°A¨²n queda correcci¨®n por hacer [bajada de precios], estamos en recesi¨®n y con la renta de las familias bajando, la ca¨ªda seguir¨¢, y el banco malo seguramente lo acelerar¨¢, porque el descenso ha sido suave hasta ahora¡±, se?ala ?ngel Serrano, director de negocio de Aguirre Newman. Coincide el catedr¨¢tico Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, experto en el sector: ¡°Descontando el efecto de la inflaci¨®n, estamos a unos niveles de precios de 2003, pero la burbuja no est¨¢ digerida porque los precios actuales no se justifican por la renta de las familias¡±.
El 'banco malo' acelerar¨¢ las ventas de las entidades rescatadas
La destrucci¨®n de empleo, la bajada salarial y la recesi¨®n se han comido el efecto de esa rebaja de precios y el esfuerzo de los hogares para poder adquirir una vivienda sigue en un nivel poco saludable. Desde 1995 y hasta 2000, los precios de unas viviendas equival¨ªan a unos cuatro a?os de renta total disponible media de los hogares, mientras que en junio de 2007 lleg¨® a tocar las 7,6 veces. Hoy sigue en seis.
?Cu¨¢nto pueden bajar a¨²n las viviendas? Los expertos manejan otro indicador para fijar el precio razonable de la vivienda en un pa¨ªs, el n¨²mero de veces que el precio del alquiler est¨¢ incorporado en el precio de la vivienda (PER). ¡°Actualmente el PER de la vivienda es 24,3 es decir, necesitamos las rentas de alquiler de 24 a?os para cubrir el precio de la vivienda¡±, apunta Serrano. No est¨¢ claro cu¨¢l ser¨ªa el PER ¨®ptimo, pero el periodo previo a la burbuja (1986-2000) arroja un valor de equilibrio del 19,4, explica este experto, as¨ª que ¡°para llegar a este PER de 19-20 es necesario que el precio de la vivienda ajuste un 19% adicional¡±.
La cuesti¨®n es hasta qu¨¦ punto Sareb presionar¨¢ los precios. ¡°No tiene por qu¨¦, si se usa como referencia de la depreciaci¨®n las p¨¦rdidas calculadas por la consultora Oliver Wyman en un escenario econ¨®mico adverso, el impacto ya estar¨ªa recogido por los saneamientos del ¨²ltimo decreto del Gobierno¡±, apunta el responsable del ¨¢rea inmobiliaria de una entidad financiera, aunque ¡°si los descuentos del banco malo son superiores, s¨ª que tendr¨ªa un efecto¡±, a?ade.
El esfuerzo familiar para la compra de casa sigue alto pese a la ca¨ªda de precios
Fuentes del Ministerio de Econom¨ªa han advertido de que el valor al que el banco malo asumir¨¢ los activos da?ados conllevar¨¢ ¡°un ajuste adicional¡± sobre las p¨¦rdidas calculadas por Oliver Wyman. La cuant¨ªa la decidir¨¢ el Banco de Espa?a. Esta semana, en el marco del sal¨®n inmobiliario Barcelona Meeting Point, algunos responsables financieros advirtieron contra los efectos que tendr¨ªan de precios demasiado bajos, porque contaminar¨ªan la parte sana de la industria inmobiliaria. Aunque si fueran muy altos, no dinamizar¨ªan el sector.
El problema del sector inmobiliario es que nadie sabe muy bien lo que vale nada.
Tasaciones dopadas y dinero no declarado
La autopsia del desastre inmobiliario en Espa?a revela otro pecado original en la formaci¨®n de la burbuja: las sobretasaciones, un juego de incentivos perversos que favorecieron que el precio de tasaci¨®n quedase muchas veces muy por encima del coste real de la compraventa (una media del 32% por encima), con lo que los cr¨¦ditos se inflaban y descontaban supuestos futuros incrementos de precios en las viviendas.
Esa es la conclusi¨®n de un trabajo de dos a?os elaborado por los profesores de la UPF Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo y Josep Maria Raya sobre m¨¢s de 47.000 operaciones realizadas entre 2004 y 2011.
?Por qu¨¦ se sobretasaban las viviendas? Porque el Banco de Espa?a recomendaba que los cr¨¦ditos de los bancos no sobrepasasen el 80% del valor de tasaci¨®n y el capital que las entidades necesitaban aumentaba a medida que el volumen de la hipoteca se acercaba o incluso pasaba el 100% de la tasaci¨®n del inmueble adquirido. De modo que, si esta era m¨¢s elevada (aunque el precio de transacci¨®n real fuera menor), la entidad cumpl¨ªa con los mandamientos del supervisor y necesitaba menos capital para respaldar ese cr¨¦dito. "Mientras el pr¨¦stamo medio sobre las tasaciones era el 82%, cercano al m¨¢ximo recomendado por el Banco de Espa?a, el ratio medio sobre el precio medio se situaba en alrededor del 110%", se?ala el art¨ªculo ?Cu¨¢l es precio corrector de la vivienda en Espa?a? (en ingl¨¦s), un extracto del trabajo de Montalvo y Raya.
El promedio de sobretasaci¨®n respecto al precio de la compraventa alcanza el 32%, seg¨²n sus c¨¢lculos. ¡°Parte de esta diferencia la retiene el banco para cubrirse con capital supuestamente. La otra parte era usada para parar los costes de transacci¨®n, muebles, electrodom¨¦sticos, vacaciones o incluso el coche¡±, apunta el texto. Los expertos creen que limitar las hipotecas al 80% del precio de transacci¨®n (y no de valor de tasaci¨®n) evitar¨ªa estas disfunciones.
La investigaci¨®n elaborada para la fundaci¨®n de cajas de ahorros (Funcas) tambi¨¦n compara los datos registrales de compraventa con los valores de tasaci¨®n y los de las operaciones (a partir de las comisiones de intermediarios) y permite hacerse una idea del volumen de dinero no declarado que se movi¨® en esos a?os: un promedio del 8%.
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