El fin de los grandes imperios del ladrillo

A la mayor¨ªa de los sectores econ¨®micos la crisis les est¨¢ resultando interminable. Pero a otros el vendaval se los ha llevado por delante y han tenido que poner pr¨¢cticamente punto final a su actividad. Eso le ha ocurrido al sector inmobiliario tradicional, el que fuera el motor econ¨®mico durante la ¨¦poca de bonanza con la que Espa?a arranc¨® el siglo XXI. La patronal estim¨® en 2006 que hasta 5.000 inmobiliarias trabajaban a destajo atra¨ªdas por lo que cre¨ªan un mercado ajeno a las reglas de la econom¨ªa, en el que los precios nunca bajaban y el cr¨¦dito no ten¨ªa fin. Reyal Urbis, la que fue la tercera promotora espa?ola por volumen de activos, est¨¢ al borde de seguir la misma suerte que las casi 3.600 inmobiliarias que, seg¨²n PricewaterhouseCoopers, desde 2008 hasta hoy han tenido que solicitar el concurso de acreedores.

A medida que el boom alumbraba nuevas inmobiliarias, algunos empresarios se propon¨ªan levantar grandes imperios del ladrillo. La historia del pez chico que se com¨ªa al grande era la m¨¢s com¨²n en los a?os 2006 y 2007, cuando el ciclo tocaba su fin. Fue la historia de Luis Portillo, que se hizo con Colonial y Riofisa; Fernando Mart¨ªn, que atac¨® Fadesa; Bruno Figueras, que desde Habitat engull¨® la divisi¨®n inmobiliaria de Ferrovial, o Rom¨¢n Sanahuja, que se qued¨® con Metrovacesa. Todos esos cuentos acabaron mal. Los concursos se han ido sucediendo hasta hoy. En la lista de quienes tuvieron que acudir al juez est¨¢n nombres tan ilustres como Martinsa Fadesa, Habitat, Sacresa, Nozar o Restaura.

Rafael Santamar¨ªa ha sido el ¨²ltimo empresario del ladrillo en engrosar la lista de quienes han solicitado un procedimiento judicial para poner orden en su pasivo. Su aventura fue similar a otros fiascos. En julio de 2006, el grupo Reyal present¨® una oferta p¨²blica de adquisici¨®n (OPA) por el 100% de Urbis ¡ªentonces controlada por Banesto¡ª, que facturaba el doble que la empresa de Santamar¨ªa y pose¨ªa cuatro millones de metros cuadrados de suelo. La compra ascend¨ªa a 3.317 millones de euros, lo cual supon¨ªa una prima del 18% sobre el precio de las acciones en ese momento.

Casi 3.600 empresas del sector han pedido el concurso en cinco a?os

Reyal Urbis ha podido aguantar cinco a?os de temporal antes de pedir el concurso anticipado. Muchas de las promotoras que han ido cayendo en los ¨²ltimos meses han pasado el ¨²ltimo lustro con respiraci¨®n asistida, con refinanciaciones de deuda sujetas a planes de negocio que resultaron irreales. El sector lo conoce como ¡°la patada hacia adelante¡±. ¡°Los planes de venta eran m¨¢s un deseo que una realidad por la tremenda dureza de la crisis. El r¨¢pido crecimiento del desempleo y la ca¨ªda de transacciones los convirtieron en papel mojado¡±, explica el director general de Aguirre Newman, ?ngel Serrano.

En ese grupo estaba Reyal Urbis, que firm¨® dos acuerdos, uno en octubre de 2008 y otro en febrero de 2010. El ¨²ltimo pacto postergaba los plazos de devoluci¨®n de la deuda, exig¨ªa daciones en pago para aliviar el pasivo y fijaba un plan de negocio para la empresa. El ox¨ªgeno ven¨ªa con una l¨ªnea de cr¨¦dito de 35 millones, que no pudo compensar la sobrecarga de activos il¨ªquidos de la inmobiliaria. De acuerdo con la memoria remitida a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV), los activos inmobiliarios de la promotora ascienden a 3.600 millones de euros (de los que se han tenido que provisionar 738 millones por su depreciaci¨®n). De esos, solo 281 millones corresponden a inmuebles terminados, mientras que el resto es suelo. Y los terrenos hoy son un problema: por una parte, sin demanda, su valor es cero, y en ocasiones negativo. Y por otra, la banca trata de reducir su cartera crediticia al sector inmobiliario, por lo que el grifo para esta actividad est¨¢ cerrado a cal y canto.

El preconcurso de Reyal Urbis y la suspensi¨®n de pagos de Mag Import y Alteco Gesti¨®n ¡ªcontroladas por la familia valenciana Soler y el empresario Joaqu¨ªn Rivero¡ª, son una nueva sacudida para un sector cuyas 10 primeras empresas llegaron a tener un valor burs¨¢til de m¨¢s de 48.800 millones de euros a comienzos de 2007. Hoy, la suma de la capitalizaci¨®n burs¨¢til de las siete sociedades que cotizan ¡ªexcluida Martinsa¡ª apenas supera los 2.000 millones y arrojaron en el primer semestre unos n¨²meros rojos de m¨¢s de 500 millones de euros. En solo un lustro, el sector ha perdido m¨¢s de 46.000 millones de euros en el mercado de valores.

Las inmobiliarias se han dejado en Bolsa m¨¢s de 46.000 millones desde 2007

Si, como indican la mayor¨ªa de organismos, la recuperaci¨®n se hace esperar todav¨ªa m¨¢s, las inmobiliarias ¡ªque suponen el 16% de los concursos de acreedores presentados desde 2006¡ª seguir¨¢n cayendo. ¡°Si no hay actividad promotora suficiente, si los activos no dan las rentas necesarias y sin actividad complementaria, es obvio d¨®nde acabar¨¢¡±, asegura el socio de la consultora Irea, Mikel Echavarren. Pintan bastos, pues, para las promotoras que han logrado sobrevivir hasta ahora. ¡°Una parte de las que quedan tendr¨¢n que ir a concurso, y muchas otras se ver¨¢n obligadas a entrar en liquidaciones extrajudiciales, por ejemplo, mediante daciones en pago¡±, a?ade Echavarren.

El tablero de juego del sector, el primero en entrar en crisis y probablemente el ¨²ltimo en salir de ella, tambi¨¦n ha dado un vuelco. ¡°Espa?a va a pasar de tener en cuesti¨®n de cinco a?os un sector muy atomizado a una de las mayores inmobiliarias del mundo, que ser¨¢ el Sareb [Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria]¡±, recuerda ?ngel Serrano. Esa suerte de banco malo, que gestionar¨¢ los activos t¨®xicos de las entidades financieras, despierta grandes dudas y recelos entre el sector inmobiliario, que durante estos a?os ha tenido que hacer frente a la competencia de una banca sobrecargada de ladrillo.

El catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, coincide en que ¡°todav¨ªa no est¨¢ claro qui¨¦n asumir¨¢ los procesos de refinanciaci¨®n o los planes de dinamizaci¨®n de ventas de las inmobiliarias¡±. Garc¨ªa Montalvo recuerda que muchas entidades, como las cajas nacionalizadas, han decidido refinanciar a inmobiliarias para no quedarse con m¨¢s ladrillo en su balance y se han implicado en la venta de los pisos de sus promotoras. Hoy no est¨¢ claro qu¨¦ ocurrir¨¢ con esas carteras de cr¨¦dito ni c¨®mo se gestionar¨¢n los inmuebles adjudicados, pero s¨ª que buena parte de los metros cuadrados de suelo por los que hace cinco a?os batallaban las inmobiliarias acabar¨¢n siendo engullidos, esta vez, por el pez grande, el banco malo.