Hoteles, comercios y oficinas cambian de manos obligadas o para buscar plusval¨ªas

Oficinas, hoteles y centros comerciales, especialmente si proporcionan rentas desde el primer momento, est¨¢n en el punto de mira de inversores nacionales y extranjeros, sabedores de que algunos propietarios se est¨¢n viendo obligados a vender a un precio tentador.

Entidades financieras como Bankia, Catalunya Caixa o Novagalicia, para cumplir con los requerimientos recogidos en el memorando por el que han recibido los casi 40.000 millones para su recapitalizaci¨®n, y los promotores inmobiliarios ¡ªen concurso, preconcurso o en refinanciaci¨®n¡ª porque no les queda otra, est¨¢n atados de pies y manos, y son sus bancos acreedores los que deciden qu¨¦ hacer con algunos de los cada vez menos activos que atesoran, con reducciones superiores al 50% respecto al precio de mercado de hace apenas cuatro a?os.

En el tramo final del pasado ejercicio, solo una operaci¨®n, la de la venta, por parte de CaixaBank, de 439 sucursales a una filial espa?ola de Inmobiliaria Carso, propiedad del mexicano Carlos Slim, por 428,2 millones de euros ¡ªcon unas plusval¨ªas antes de impuestos de 200 millones de euros¡ª, estuvo en l¨ªnea con el nivel que un a?o antes alcanz¨® la compra de Torre Picasso por Pontegadea, el veh¨ªculo inversor del fundador del Grupo Inditex, Amancio Ortega, pagando a FCC 400 millones de euros al contado.

Un? family office vinculado a la familia Tous compr¨® dos edificios en la Diagonal de Barcelona

El Santander, en cambio, que estuvo a punto de cerrar la venta de la madrile?a manzana de Canalejas hace cinco a?os por 350 millones al inversor vasco R&A Palace Gesti¨®n, lo ha hecho por 135 millones menos.

En la negociaci¨®n, el grupo OHL, presidido por Juan Miguel Villar, ha ejercido la opci¨®n de compra para quedarse por 215 millones los edificios hist¨®ricos que la entidad c¨¢ntabra ha ido heredando entre la calle de Alcal¨¢ y la carrera de San Jer¨®nimo, tras mil y una fusiones. El objetivo, una rehabilitaci¨®n integral para vender lujo junto a la Puerta de Sol: un hotel, un espacio comercial y apartamentos.

La rotaci¨®n de activos tambi¨¦n le ha permitido obtener plusval¨ªas, de unos 20 millones en apenas cuatro a?os, al fondo inmobiliario Deka al vender a un inversor espa?ol la sede del BBVA en la plaza de Catalu?a de Barcelona por unos 100 millones. Una operaci¨®n asesorada por Resource Capital Partners. El inmueble, de casi 14.000 metros cuadrados, est¨¢ alquilado al banco hasta 2044.

El fondo de inversi¨®n alem¨¢n compr¨® al banco su sede en la Ciudad Condal, en febrero de 2009, por 82 millones. Fue entonces el primer paso en firme del Proyecto ?rbol porque el BBVA buscaba m¨¢s de 1.000 millones con los que financiar su nueve sede en Las Tablas (Madrid).

Hoy nadie dar¨ªa m¨¢s de 300 millones por la Torre Foster si inquilinos

Quien no ha obtenido plusval¨ªas, sino todo lo contrario, han sido los alemanes del ahora Hypothekenbank ¡ªantes Eurohypo¡ª. Llevaban meses tratando de liquidar los activos de la inmobiliaria Monteverde, en concurso hace dos a?os, y aunque las cuantiosas p¨¦rdidas ya estaban provisionadas, tampoco era cuesti¨®n de regalarlos.

Al final, los fondos oportunistas Anchorage y V?rde han pagado unos 45 millones de euros por tres inmuebles en Madrid (plaza de Espa?a y Pr¨ªncipe de Vergara), mientras que los dos de Barcelona, en plena Diagonal, se los ha quedado, por un precio similar un family office vinculado a la familia Tous.

En el caso de los inmuebles de la capital se trata de una operaci¨®n de inversi¨®n y promoci¨®n, ya que todos los edificios requieren de rehabilitaci¨®n -el de la plaza de Espa?a ha sufrido un deterioro a?adido al haber estado okupado durante meses- para poder ofrecerlos en alquiler o venderlos ya reformados. Los fondos ya han contactado con la inmobiliaria Alza Real Estate para llevar a cabo la remodelaci¨®n y gesti¨®n.

Otros segmentos del sector terciario, como los hoteles, tambi¨¦n se han movido en las ¨²ltimas semanas. Meli¨¢ aprovech¨® las horas previas a la Nochebuena para comunicar el cierre de dos operaciones con plusval¨ªas de casi 30 millones de euros. Por un lado, la venta del hotel Tryp Bellver, en Palma de Mallorca, y la cesi¨®n del Magalluf Park a Producciones del Parque, propietaria del parque de atracciones Katmand¨² Park de Magalluf, tambi¨¦n en la isla mallorquina, para crear un nuevo complejo en el propio parque.

Con vistas al futuro inmediato, habr¨¢ que esperar novedades por la obligada desinversi¨®n patrimonial de Bankia. Si ha transferido alg¨²n inmueble ya a la Sareb, se sabr¨¢ cuando el banco malo publique los activos traspasados. Si no lo ha hecho, tendr¨¢ que proceder a enajenaciones en breve plazo.

Hay operaciones de venta abiertas como la del edificio del antiguo Palacio de la M¨²sica, en plena Gran V¨ªa, de Caja Madrid, por el que pide, remodelado, unos 50 millones de euros y sobre el que pesa una hipoteca de 14. Fue adquirida en 2008 por la Fundaci¨®n.

Tambi¨¦n habr¨¢ que ver qu¨¦ decisi¨®n se toma sobre la patata caliente de la Torre Foster, el rascacielos comprado por 815 millones a Repsol en julio de 2007 bajo la presidencia de Miguel Blesa. Hoy nadie dar¨ªa m¨¢s de 300 millones por un inmueble grandioso, pero sin inquilinos.

En cuanto a los centros comerciales, un fondo soberano tailand¨¦s lleva semanas negociando con Inmobiliaria Chamart¨ªn para la venta de la red de centros Dolce Vita, operaci¨®n ligada a la refinanciaci¨®n de su deuda en marcha desde hace meses.