Los restos de la burbuja

La edificaci¨®n de los 4,3 millones de viviendas? edificadas en Espa?a entre 2001 y 2011 respondi¨® a una l¨®gica relaci¨®n entre oferta y demanda en la mayor¨ªa de los municipios. Pero no en todos.

Los datos del Censo 2011 publicados por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) han puesto en evidencia a aquellas localidades que se saltaron a la torera esta m¨¢xima y que ¨²nicamente se embarcaron en la construcci¨®n masiva de viviendas bas¨¢ndose en otros intereses, ajenos a lo que la demanda real planteaba. Son los m¨¢ximos exponentes de la burbuja inmobiliaria, manifestada en miles de viviendas cerradas a cal y canto porque no hab¨ªa demanda que cubriera tan vasta oferta.

Algunos de los alcaldes de los municipios que salen peor parados en el muestreo censal han puesto el grito en el cielo ante los datos publicados por considerar que no se ajustan a la realidad.

El de Yebes (Guadalajara), Joaqu¨ªn Ormaz¨¢bal, ha querido puntualizar el comentario vertido desde el INE, que colocaba a este municipio alcarre?o como el de mayor porcentaje de viviendas vac¨ªas, un 60%, de entre todos los que cuentan con una poblaci¨®n de m¨¢s de 2.000 habitantes. Tambi¨¦n como el que, porcentualmente y con gran diferencia, m¨¢s viviendas construy¨® en toda Espa?a entre 2001 y 2011, casi un 680%.

Seg¨²n el Censo, en Yebes (Guadalajara) el parque residencial ha creido un 680% en la d¨¦cada

¡°En este municipio hay mucho hast¨ªo por la utilizaci¨®n maniquea que se hace de nuestra imagen desde determinados ¨¢mbitos, que han convertido a la urbanizaci¨®n Valdeluz en argumento recurrente para denostar un modelo urban¨ªstico que nada tiene que ver con la realidad poblacional y social de este n¨²cleo urbano¡±, argumenta Ormaz¨¢bal.

La disfunci¨®n existente entre los datos del INE y los que manejan en el Ayuntamiento, que eleva la ocupaci¨®n de su parque residencial hasta el 65%, se debe, seg¨²n Ormaz¨¢bal, a que las mediciones se efect¨²an sobre poblaci¨®n empadronada, que no reflejan el efecto frontera de la Comunidad de Madrid que sufren numerosos municipios de Guadalajara. ¡°Cientos de ciudadanos que residen en Valdeluz no formalizan su inscripci¨®n en el padr¨®n por motivos de ¨ªndole sanitario o educativo, por lo que prefieren seguir figurando en sus municipios de origen¡±, apunta el edil.

Y es que, aunque en la urbanizaci¨®n Valdeluz, seg¨²n el alcalde, residen m¨¢s de 3.000 habitantes, en el padr¨®n, a 1 de enero de 2013, solo figuran inscritas 2.460 personas, de las que el 84,5% lo hac¨ªan en este desarrollo perif¨¦rico situado a 10 kil¨®metros del n¨²cleo urbano. Otro aspecto a resaltar para poner en duda los datos del INE se relaciona con el hecho de que en los ¨²ltimos siete a?os se han vendido 2.200 viviendas en Yebes, 450 en 2011.

El efecto frontera al que alude el primer edil yebense es extrapolable al que se da tambi¨¦n en numerosos municipios de la provincia de Toledo, muchos de cuyos responsables respaldaron innumerables desarrollos urban¨ªsticos para ofrecer una alternativa a las familias ante los altos precios alcanzados por la vivienda en la Comunidad de Madrid. De hecho, junto a Yebes, 7 de los 20 municipios de m¨¢s de 2.000 habitantes de toda Espa?a con mayor porcentaje de viviendas vac¨ªas se localizan en Toledo.

Sese?a, Villatobas, Camarena o Borox son algunos de estos municipios toledanos incluidos entre los que m¨¢s viviendas vac¨ªas acumulan. Localidades que se beneficiaron a mediados de la pasada d¨¦cada de abundante suelo calificado como urbano, con un precio mucho m¨¢s bajo del que, apenas a 20 kil¨®metros, se ped¨ªa en las grandes urbes de la corona sur metropolitana de la Comunidad de Madrid.

Un crecimiento residencial sin parang¨®n para dar cobertura no solo a la construcci¨®n de vivienda principal en los n¨²cleos urbanos y sus nuevas zonas de extensi¨®n, sino tambi¨¦n a la transformaci¨®n de ¨¢reas de segunda vivienda en principal en muchas urbanizaciones que tradicionalmente han sido vacacionales, y en este mismo ¨¢mbito, la construcci¨®n de vivienda principal en las parcelas a¨²n vacantes o en las nuevas surgidas tras una reciente ampliaci¨®n.

Con estas premisas se sucedieron revisiones de planeamiento por doquier: 10.000 viviendas en Illescas, 14.000 en Sese?a y cantidades menores, pero tambi¨¦n muy significativas, en pueblos como Numancia de la Sagra, Yuncler, Yeles, Ugena o Villaluenga de la Sagra. Viviendas que en muchos casos no pasaron de los planos, pero que en otros s¨ª llegaron a construirse y hoy forman parte de ese stock del que promotores y, sobre todo, entidades financieras est¨¢n tardando en desprenderse en un intervalo mucho mayor del previsto.

El n¨²mero de viviendas que el tiempo ha demostrado que era excesivo no es exclusivo del entorno de la zona centro. A lo largo de la costa mediterr¨¢nea y de localidades pr¨®ximas son m¨²ltiples y variados los ejemplos en los que las secuelas de estos excesos resultan evidentes.

Lo contrario de lo que ha sucedido en localidades de la cornisa cant¨¢brica, con poco margen para crecer por tener el territorio ya muy colmatado, o por la imposibilidad de hacerlo por evidentes circunstancias orogr¨¢ficas, como sucede en determinados n¨²cleos de ambos archipi¨¦lagos.

Torre Pacheco, en Murcia, es, seg¨²n el Censo 2011 del INE, el municipio de m¨¢s de 20.000 habitantes que mayor porcentaje de viviendas construy¨® durante la primera d¨¦cada del presente siglo. La empez¨® con un parque residencial de menos de 3.000 casas y la cerr¨® con m¨¢s de 10.000 que, a todas luces, resultaban innecesarias, como queda demostrado por el hecho de que m¨¢s de un 35% est¨¦n vac¨ªas.

Aunque desde el Ayuntamiento reducen a la mitad este porcentaje, a la vista de los consumos registrados en los suministros de servicios, la realidad es que una visita al pueblo sirve para certificar el n¨²mero de apartamentos y chal¨¦s, promocionados en su mayor¨ªa por la promotora local Polaris World, que siguen vac¨ªos a?os despu¨¦s de su construcci¨®n. Son esos apartamentos de 70 metros por los que hace ocho a?os se llegaban a pedir 150.000 euros y que ahora no se venden ni por 35.000.

Los mismos par¨¢metros simult¨¢neos, de mayor crecimiento de viviendas con mayor porcentaje de vac¨ªas, se dan tambi¨¦n en otras localidades murcianas, como ?guilas o Alhama, o de la lim¨ªtrofe provincia de Almer¨ªa, como Roquetas o Adra.

No todos los municipios que m¨¢s incrementaron su parque residencial lo hicieron a ojo de buen cubero, esperando que la demanda las comprara a manos llenas sin saber muy bien por qu¨¦. La localidad madrile?a de Rivas-Vaciamadrid es fiel reflejo de que lo que se construy¨® ¡ªy aqu¨ª fue mucho, el doble para ser exactos, de casi 13.000 a m¨¢s de 25.000 viviendas¡ª contaba con el respaldo de una demanda asegurada, sobre todo por el gran n¨²mero de pisos protegidos.

Aunque no con tanto incremento de viviendas, en otros municipios de la Comunidad de Madrid, tanto en la zona norte, caso de Alcobendas o San Sebasti¨¢n de los Reyes, o del Corredor del Henares, como San Fernando o Coslada, lo construido tambi¨¦n estuvo ajustado a una demanda certera, la proveniente de los miles de trabajadores empleados en sus grandes pol¨ªgonos industriales.