?Marbella siempre ser¨¢ Marbella!

Marbella es incombustible, lo resiste todo. Siete a?os despu¨¦s de la conmoci¨®n que supuso la Operaci¨®n Malaya que destap¨® un sistema de corrupci¨®n preconcebido y generalizado en la ciudad, la zona no solo ha recuperado la normalidad, sino que vuelve a dar destellos de optimismo y a demostrar la solidez de una marca internacional de primer orden.

Por m¨¢s agentes inmobiliarios que se consulten no tienen duda, Marbella ofrece siempre muy buenas oportunidades, incluso en un panorama general tan sombr¨ªo como el actual. ¡°Marbella es reconocida mundialmente como un destino de calidad y los mercados consolidados y de calidad se han defendido mejor contra la crisis general de Espa?a y la de otros pa¨ªses, en el sentido de que ha habido menos reducciones de precio y m¨¢s movimiento¡±, afirma Christopher Clover, director gerente de Panorama Properties.

Marbella hoy es igualmente reclamada por centenares de ricos rusos, catar¨ªes o kuwait¨ªes que no est¨¢n dispuestos a pagar menos de dos millones de euros por una casa; que ofrece oportunidades a las clases medias nacionales de ¨¢ticos en urbanizaciones como Nueva Andaluc¨ªa, junto a Puerto Ban¨²s, a 115.000 euros.

El mercado se reactiva en los casos en que el precio se ha rebajado entre el 50% y el 60%

Las peculiaridades del mercado de Marbella hacen que sean precisamente las viviendas de precios m¨¢s elevados las que menos han variado sus precios, porque existe demanda, y que sean justamente los inmuebles con precios m¨¢s bajos los que m¨¢s se hayan abaratado, con descensos de hasta el 60%, seg¨²n apuntan algunos agentes. Normalmente, son viviendas para el mercado nacional de clase media.

Como el lujo, o la far¨¢ndula, la normalizaci¨®n tiene tambi¨¦n sus iconos. Antonio Banderas ejecuta desde hace dos meses obras en su chal¨¦ Las Gaviotas, junto a la playa de Los Monteros para entregar a la ciudad 1.243 metros cuadrados de jard¨ªn por los que ahora discurrir¨¢ un paseo p¨²blico peatonal. Es la compensaci¨®n con la que el actor malague?o ha tenido que contribuir por invadir su casa zona de dominio p¨²blico junto a la playa, aunque ¨¦l ya compr¨® as¨ª la vivienda a los herederos de la locutora Encarna S¨¢nchez en 1997. El de Banderas es muy conocido, pero solo un caso y de los m¨¢s simples, de los millares de expedientes de normalizaci¨®n urban¨ªstica.

El nuevo Plan General de Ordenaci¨®n Urbana (PGOU) de Marbella -aprobado hace tres a?os- contemplaba un sistema excepcional para legalizar las decenas de miles de viviendas autorizadas por los gobiernos municipales del Grupo Independiente Liberal (GIL) en contra de las normas urban¨ªsticas. Recurre a un sistema de compensaciones en suelo o en dinero en efectivo que los promotores deber¨¢n pagar a la ciudad por las p¨¦rdidas de equipamientos o de espacios libres.

Para algunos agentes, ya no hay m¨¢s margen de bajada en los precios

Mediante este sistema se podr¨¢n legalizar 16.500 viviendas que obtuvieron licencia contra la normativa vigente, de las que no todas estaban acabadas. Hasta el momento, ya se han normalizado algo m¨¢s de un millar y un hotel. El periodo que ten¨ªan los promotores para solicitar voluntariamente acogerse a la normalizaci¨®n, un a?o prorrogado a otro m¨¢s, ya ha concluido, y la Junta de Gobierno Local acord¨® hace tres semanas comenzar el env¨ªo de requerimientos a los promotores para que hagan frente a sus obligaciones.

La ¨²ltima operaci¨®n cerrada en este proceso ha sido la obtenci¨®n por el municipio de 53.216 metros cuadrados que formar¨¢n parte del nuevo recinto ferial y que han sido entregados por el promotor Tom¨¢s Olivo, que los urbaniz¨® con licencias ilegales, a cambio de poder legalizar el centro comercial La Ca?ada. El plan ha dado seguridad jur¨ªdica y ha despejado incertidumbres tan da?inas para los mercados.

La impresi¨®n generalizada es que Marbella se mantiene firme. ¡°Hay una reactivaci¨®n clar¨ªsima¡±, afirma Yolanda Preciados, directora general de Leisure Inmo Service, que explica que ha surgido una ¡°creciente demanda de noruegos, suecos y daneses de productos de cierta calidad que vienen adem¨¢s con grupos y fondos de inversi¨®n que han vuelto a mirar a Marbella¡±. La agente navarra que trabaja desde hace 25 a?os en la Costa del Sol se muestra optimista sobre el futuro. Estima que desde que empez¨® la crisis los precios han ca¨ªdo no m¨¢s de un 30% , ¡°aunque puntualmente hay activos de la banca que pueden haberse abaratado m¨¢s, sobre todo del Banco de Sabadell¡±.

Robin Adams, de Sol Simple Properties, se queja de que los bancos tardan mucho en tramitar la financiaci¨®n de las viviendas, y a veces de resisten para priorizar la venta de sus activos propios. Adams afirma que el mercado ingl¨¦s, el tradicionalmente primer demandante de la Costa del Sol, ¡°ha ca¨ªdo bastante hasta el punto de estar pr¨¢cticamente paralizado¡±; y confirma que la demanda m¨¢s pujante procede de pa¨ªses escandinavos, que vienen con su financiaci¨®n.

Este agente mueve adem¨¢s importantes flujos de inversores catar¨ªes y kuwait¨ªes. La demanda se est¨¢ ampliando y diversificando, coinciden en apreciar Preciados y Adams, con presencia que apunta un futuro interesante de estos mercados de Oriente Pr¨®ximo, pero tambi¨¦n de pa¨ªses sudamericanos como Venezuela o Colombia, incluso chinos, aunque normalmente estos prefieren las inversiones inmobiliarias en las grandes ciudades y entornos urbanos.

El comportamiento es muy distinto en el mercado nacional, muy parado, y con descensos de precios de hasta el 60%, seg¨²n Ricardo Balv¨ªs director de la oficina de Gilmar en Marbella, cuyos clientes son principalmente espa?oles. ¡°El mercado se est¨¢ reactivando, y eso es una buena noticia, pero la menos buena es sobre el esfuerzo que hay que hacer en los precios, de hasta el 50% y 60% de descenso en algunos casos¡±, explica, y lo atribuye al stock que tienen los bancos y que han puesto a la venta ¡°con precios muy competitivos y muchas facilidades de financiaci¨®n, y est¨¢n tirando los precios a la baja¡±. ¡°Los bancos est¨¢n distorsionando el mercado¡±, se queja, aunque cree que para finales de a?o se habr¨¢ liquidado ese stock que en Marbella no es tan elevado como en otros puntos de la Costa del Sol. ¡°Hay ¨¢ticos espectaculares y preciosos por poco menos de 300.000 euros, dice¡±. El director de Gilmar cuenta que la pasada Semana Santa se realizaron operaciones de venta con clientes que hab¨ªan viajado de vacaciones y que, en principio, no ten¨ªan intenci¨®n de comprar.

Balv¨ªs apunta que se vive un momento ideal para quien tenga las cosas claras, o tambi¨¦n para comprar vivienda en mal estado y reformarla. ¡°Puedes comprar a un precio muy ventajoso lo que te gusta de verdad¡±, pero avisa: ¡°Ya no hay m¨¢s margen de bajada, porque se est¨¢ llegando al suelo que es la carga hipotecaria¡±.

Leonardo Cromstedt, br¨®ker de Remax Eralia, explica el nuevo dinamismo porque ¡°hay personas que vuelven a invertir en la Costa del Sol que huyeron a?os atr¨¢s por la carrera de precios desorbitados. El mercado no est¨¢ ni tan mal como apuntan los pesimistas ni tan bien". Asegura que es imposible volver a aquellas cifras y ¡°no es no real ni sano compararse con el mejor momento" cuando por ejemplo en 2004 se llegaron a vender 4.748 inmuebles. Siete a?os despu¨¦s, en 2011, se vendieron menos de la mitad, 2.286 casa. Ni una cosa ni otra, afirma Cromstedt, que estima el punto de estabilidad ideal en un movimiento en torno a 3.500 ventas anuales.

Recuerda los atractivos que tiene Marbella por el clima, servicios de calidad, de ocio, golf, comercios, hospitales, centros educativos internacionales, buenas infraestructuras y un aeropuerto en M¨¢laga con conexiones con muchas ciudades europeas.