¡°Las ventas a extranjeros han crecido un 22% desde 2009¡±

Miquel Montes (Barcelona, 1960) es director general del Grupo Banco Sabadell, del que forma parte la inmobiliaria Solvia. Con 35 a?os de trayectoria en el sector financiero, Montes ha sido clave en el proceso de integraci¨®n de entidades hist¨®ricas de la banca espa?ola. La ¨²ltima, el Banco CAM.

Pregunta. ?Cu¨¢l es la composici¨®n de la cartera de Solvia?

Respuesta. M¨¢s del 50% de la cartera en valor son viviendas terminadas. El resto est¨¢ repartido entre casi un 30% en solares y cerca de un 20% en suelo en desarrollo. La composici¨®n de la cartera se ha visto un poco alterada por la incorporaci¨®n de activos del Banco CAM, mucho producto terminado de segunda mano fruto de las adjudicaciones inmobiliarias de a?os anteriores.

P. ?Sigue entrando producto adjudicado?

R. La exposici¨®n del grupo es de aproximadamente 29.000 millones de euros, entre cr¨¦dito al promotor y activos adjudicados. De estos, algo menos de 13.500 proceden del banco, y unos 15.800, del CAM, en su mayor parte cubiertos por el esquema de protecci¨®n de activos, EPA. Lo que entra fruto de las adjudicaciones se ha reducido en volumen, ya no aumenta, pero no podemos decir que haya bajado.

P. Presumen de ser una entidad que no ha desahuciado.

R. En las situaciones irregulares de financiaci¨®n a particulares hemos tomado la decisi¨®n de evitar al m¨¢ximo el conflicto. Adecuamos el esfuerzo hipotecario al flujo disponible de las familias y recurrimos a cualquier soluci¨®n, incluso con mediadores externos, antes de la demanda de ejecuci¨®n. Tenemos 2.000 viviendas de alquiler bonificadas con clientes del banco, sobre todo en territorio del Banco CAM.

¡°Este a?o iniciaremos 40 promociones en Espa?a y M¨¦xico¡±

P. ?C¨®mo les funcionan las campa?as de descuentos?

R. En el invierno del a?o pasado, cuando hab¨ªa pocas transacciones y ten¨ªamos la amenaza de que los cambios legislativos y del IVA provocaran una temporada horrorosa, decidimos fomentar transacciones para generar la sensaci¨®n de que el mercado existe. Lo hicimos bonificando los inmuebles de segunda mano de perfil m¨¢s bajo, los que m¨¢s antig¨¹edad ten¨ªan en el cat¨¢logo, y nos ha salido bien. Hemos hecho una barbaridad de ventas y hemos movilizado el mercado; adem¨¢s, en un 65% han sido operaciones al contado. Sobre la campa?a de junio de segundas residencias, tenemos mil ofertas en formalizaci¨®n y poco m¨¢s de mil en espera. Llegaremos o nos quedaremos cerca del objetivo de vender 16.000 viviendas.

P. Tienen casi 250 suelos. ?Qu¨¦ planes tienen?

R. Este a?o iniciaremos 40 promociones en toda Espa?a y en M¨¦xico (donde tenemos inversiones financiadas por el CAM), que suman un millar de viviendas. Es muy significativo, muy pocas promotoras hac¨ªan mil viviendas al a?o. Se van a empezar a comercializar durante el tercer trimestre y queremos que sean casos de ¨¦xito con rentabilidades atractivas.

P. ?Vislumbran la recuperaci¨®n del mercado?

R. La estrategia no es solo liquidar el portfolio, sino tambi¨¦n ayudar a que el mercado se regenere, no el que hubo, que ten¨ªa una dosis de irracional, pero s¨ª recuperarlo: la vivienda es una necesidad y en determinadas zonas hay demanda. Promover viviendas es un negocio decente que hay que reivindicar.

P. ?Est¨¢n comprando muchos extranjeros?

¡°La estrategia es liquidar el ¡®portfolio¡¯ y que se regenere el mercado¡±

R. S¨ª. Las ventas a extranjeros han crecido un 22% desde 2009. En 2012 se alcanz¨® el pico hist¨®rico (con 25.533 activos), por encima de las 24.608 unidades en 2007. Y entre estos compradores hay variedad. En edificios rehabilitados de Madrid, el comprador natural es el latinoamericano; en el Levante, brit¨¢nicos, rusos y aparecen compradores del norte de ?frica, egipcios y argelinos.

P. ?Suscita inter¨¦s el anuncio del Gobierno de otorgar permiso de residencia a compradores?

R. S¨ª. Hay grupos de inversores chinos que est¨¢n localizando producto para comprar cuando est¨¦ en vigor el permiso.

P. ?Invierten en campa?as en el extranjero?

R. As¨ª es, queremos mejorar la rentabilidad porque hay muchos m¨¢rgenes que se quedan en la cadena de intermediaci¨®n de esta demanda, queremos apoderarnos de todos los m¨¢rgenes.

P. ?Hab¨ªan visto antes compradores del norte de ?frica?

R. No. Compran producto de lujo, son clientes que vienen con el ferri de Or¨¢n, de Argelia: profesionales liberales, altos funcionarios, que quieren tener algo para pasar tiempo fuera de su pa¨ªs; no vienen a trabajar.

P. ?Veremos compras de paquetes? ?Y de fondos oportunistas?

R. Los fondos oportunistas llevan tiempo aqu¨ª, pero el gap de precios era muy grande, esperan niveles de retorno muy altos en poco tiempo. Afortunadamente, hemos visto un canal minorista que fijaba unas referencias de precio que, aun teniendo descuentos, estaban mucho m¨¢s arriba que la oferta de los fondos. Cuando haya cierta mejor¨ªa en la situaci¨®n macro aparecer¨¢n inversores menos proc¨ªclicos, m¨¢s estables, que ser¨¢n los que cambiar¨¢n la reconfiguraci¨®n, con oferta m¨¢s institucional de inmuebles en renta.

P. ?C¨®mo cree que su sector puede mejorar su imagen?

¡°Hay inversores chinos localizando para cuando les den la residencia¡±

R. Es algo que tiene un punto de injusto. Estamos haciendo generalizaciones constantemente. No digo que el sector financiero no se merezca una parte de la consideraci¨®n social que tiene, pero creo que lo que tenemos que hacer para mejorar no es la imagen, sino el resultado. Nosotros, cuando entramos en el Banco CAM, dejamos de hacer lanzamientos, seguir por la v¨ªa del conflicto no nos soluciona nada. Pero tampoco podemos abandonar los derechos del banco, el banco ha facilitado un cr¨¦dito en su momento y lo razonable es esperar que sea satisfecho. Siendo muy dram¨¢tica la situaci¨®n de la persona que se encuentra en esta coyuntura, las cifras globales demuestran que la mayor parte del enorme portfolio hipotecario espa?ol est¨¢ en una situaci¨®n de normalidad favorecida por las flexibilidades que las entidades han podido introducir cuando han sido capaces de hacerlo. Tambi¨¦n es verdad que nos ha ido muy mal al sistema que determinadas entidades estuvieran en situaciones muy cr¨ªticas, porque no han tenido esas oportunidades de flexibilizar y han castigado mucho a sus clientelas. No todos hemos estado en las mismas situaciones, ni nos hemos comportado igual.

P. ?C¨®mo afectar¨¢ la irrupci¨®n de la Sareb en el mercado?

R. Es un instrumento singular y complejo que le da al sector una oportunidad de introducir una din¨¢mica de regenerar el mercado y darle volumen sin tener que limitar todos los valores de los activos, porque tiene 15 a?os para hacerlo. Tiene activos de muchos precios distintos, han entrado a un valor de transferencia razonable, puede cumplir su plan de negocio sin tener que vender deprisa y mal.