Un mercado de vivienda dominado por inversores y extranjeros

En el mercado de vivienda en Espa?a destac¨® la presencia de las compras de inversores y de extranjeros en el primer semestre del a?o. En la oferta ha dominado la realizada por los bancos, a la que se ha a?adido la de la Sareb, el ¡°banco malo¡±, con 51.000 millones de euros en activos inmobiliarios a revender. Los resultados del Censo de Vivienda de 2011, divulgados en dicho periodo, se revelaron como no coherentes con los del censo anterior de 2001 y con los datos de flujos de las viviendas terminadas durante el periodo intercensal.

Los precios de la vivienda y los alquileres volvieron a descender en Espa?a en el primer semestre de 2013. El recorrido a la baja de los precios (-36,2%, seg¨²n el INE) desde el inicio de la crisis hasta 2013 ha sido casi siete puntos m¨¢s intenso que el de los alquileres (-29,6%, con datos de Fotocasa). Seg¨²n la OCDE, Espa?a est¨¢ situada en el grupo de pa¨ªses con precios de la vivienda sobrevalorados y que en 2013 siguen registrando nuevos descensos (Reino Unido, B¨¦lgica, Holanda y Australia). Lo destacable del caso espa?ol ha sido la tardanza de los precios en reaccionar a la baja en los cuatro primeros a?os de la recesi¨®n del mercado de vivienda, coincidiendo con el retraso en la salida de la crisis bancaria.

Por el lado de la demanda, en 2013 ha continuado la recuperaci¨®n de las ventas de las viviendas a extranjeros, cuyo peso en el total de ventas de las viviendas fue del 17% en el primer trimestre. Dicha proporci¨®n alcanz¨® niveles especialmente elevados en Baleares, Canarias y Valencia, junto a las provincias andaluzas de M¨¢laga y Almer¨ªa. Al igual que en la evoluci¨®n actual de la econom¨ªa espa?ola es la demanda exterior la que tira de la econom¨ªa frente a una deprimida demanda interna, en el caso del mercado de vivienda contrasta el aumento de las ventas a extranjeros este a?o (7,3%), con el persistente y acusado descenso de las ventas a espa?oles residentes (-25,4%).

La ca¨ªda del empleo, el d¨¦bil ritmo de creaci¨®n de nuevos hogares, el retroceso salarial y las menores prestaciones sociales, junto a la restricci¨®n crediticia, mantienen en niveles bajos las compras de viviendas por residentes espa?oles. Junto al dinamismo de los compradores extranjeros en lugares de sol y playa (en el norte y en el interior las compras por parte de extranjeros apenas cuentan), en el mercado espa?ol destaca la presencia de inversores a la b¨²squeda de oportunidades en tiempos de bajos precios, que suponen una proporci¨®n del 30% al 40% de las ventas.

Un mercado de vivienda tonificado es condici¨®n necesaria para la recuperaci¨®n econ¨®mica

La presencia de inversores individuales e institucionales, sobre todo fondos de inversi¨®n, del resto del mundo, ha provocado que desde 2010 las ventas de viviendas en Espa?a superen ampliamente al n¨²mero de pr¨¦stamos hipotecarios concedidos. En 2013 los pr¨¦stamos hipotecarios para compra de viviendas suponen en torno al 55% de las ventas (por encima del 100% hasta 2007). En dicha situaci¨®n, y con una oferta creciente de las viviendas de alquiler alimentada por las viviendas de nueva construcci¨®n no vendidas, el peso del alquiler debe de estar aumentando, sobre todo entre los hogares que acceden a una vivienda por primera vez. Los nuevos hogares que ahora optan por el alquiler algo deben de haber aprendido sobre lo que le espera al deudor moroso en Espa?a, tras el amplio rosario de noticias de desahucios de viviendas por ejecuciones hipotecarias en los ¨²ltimos a?os.

La mayor oferta de las viviendas procede de los bancos, m¨¢s dispuestos a financiar si los pr¨¦stamos nuevos que conceden valen para comprar viviendas de su amplio stock. La Sareb, que tiene en su activo 107.000 activos inmobiliarios adjudicados y 90.000 pr¨¦stamos, supone una cuota importante en la oferta del mercado. El FMI ha criticado la visi¨®n relativamente optimista de dicha entidad acerca de los precios del mercado de vivienda, que todav¨ªa deben de bajar m¨¢s. Promotores que no vendieron las nuevas viviendas construidas acuden a la Sareb a comprar con amplias rebajas las promociones que en su d¨ªa cedieron a los bancos financiadores (bajo control del FROB) como daci¨®n en pago.

Las p¨¦rdidas privadas o diferencia entre la cuant¨ªa de los pr¨¦stamos en cuesti¨®n y el valor al cual los compr¨® la Sareb a los bancos se han socializado en forma de m¨¢s deuda p¨²blica o en el aval p¨²blico a la deuda con la que la Sareb ha adquirido tales activos. Alg¨²n c¨®digo de conducta de la Sareb deber¨ªa impedir la fuerte rebaja que tales ventas podr¨ªan suponer para promotores que construyeron al margen de la demanda del mercado. El comportamiento de promotores y ayuntamientos en la fase de la burbuja fue la versi¨®n hisp¨¢nica de la ley de Say, esto es, que la oferta de viviendas crea su propia demanda. Dicha ley fue refutada a conciencia por Keynes en su d¨ªa, como tambi¨¦n supuso un rechazo de la misma el amplio excedente de viviendas producido en Espa?a.

Los bancos est¨¢n ahora en Espa?a en los dos lados del mercado de la vivienda. Por un lado, ofertan viviendas que no lograron vender los promotores financiados. Adem¨¢s, se han convertido en promotores de nuevas viviendas, aprovechando los mejores suelos adquiridos por la misma v¨ªa que las viviendas. Por el lado de la demanda, aparecen como financiadores de quienes se atreven a comprar una vivienda a pr¨¦stamo. Para poder vender las viviendas adquiridas a los bancos, Sareb est¨¢ firmando convenios con bancos a fin de asegurar financiaci¨®n a los adquirentes. Todo indica que los bancos supervivientes de la crisis ser¨¢n m¨¢s poderosos que antes de la misma.

El Ministerio de Fomento estim¨® en 676.038 el stock de viviendas nuevas no vendidas a fines de 2011, pero no ha publicado las estimaciones de dicho stock a fines de 2012. En la exposici¨®n de motivos de la ley 8/2013, de rehabilitaci¨®n, regeneraci¨®n y renovaci¨®n urbanas (BOE de 27 de junio de 2013), se dice que hay 723.043 viviendas nuevas vac¨ªas, lo que confirma que el elevado stock de viviendas no vendidas, cerca del 3% del parque de viviendas de Espa?a, se manten¨ªa a fines de 2012.

En 2013 la nueva oferta de viviendas en Espa?a volver¨¢ a registrar m¨ªnimos en el n¨²mero de viviendas iniciadas. La construcci¨®n residencial efectuar¨¢ de nuevo en este a?o una aportaci¨®n negativa de medio punto porcentual al crecimiento del PIB. El significativo descenso previsto de las viviendas terminadas en 2013 (unas 72.000) puede impedir que este a?o crezca de nuevo el stock de las viviendas terminadas y no vendidas.

Las compras de viviendas por parte de inversores a la caza de viviendas a buen precio, de inversores institucionales y de extranjeros a la b¨²squeda del sol y de la playa pueden impedir en 2013 nuevos descensos abruptos de las ventas de viviendas. Un mercado de vivienda tonificado es condici¨®n necesaria para la recuperaci¨®n de la econom¨ªa. Las compras citadas mantendr¨¢n el nivel de la demanda a la espera de la recuperaci¨®n de la demanda interna (de adquirentes residentes). La heterogeneidad del mercado de vivienda seg¨²n territorios y ciudades ser¨¢ otra nota destacada de dicho mercado en 2013, que todav¨ªa tardar¨¢ en retornar a los buenos d¨ªas del pasado.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es expresidente del Banco Hipotecario de Espa?a.