La banca vuelve a las andadas con hipotecas al 100%

"Una parte importante de la culpa de la crisis actual se la llevan los bancos y su agresiva pol¨ªtica de concesi¨®n de hipotecas durante los a?os del boom, que han sumido a muchas familias en una situaci¨®n dram¨¢tica, as¨ª como castigado tremendamente sus propias cuentas de resultados

La concesi¨®n de hipotecas sin la debida comprobaci¨®n de ingresos y la falta de exigencia de aportaci¨®n de ahorros ¨C es decir, la financiaci¨®n al 100% o m¨¢s- son dos lecciones obvias que parec¨ªan haber aprendido de la crisis, y que no se iban a volver a producir

Pues bien, aunque el primer aspecto da la impresi¨®n de estar aplic¨¢ndose a pies juntillas, verificando ingresos y tratando de asegurar tanto la estabilidad como la recurrencia de los mismos, en el segundo aspecto parece que los bancos a¨²n tienen una doble vara de medir: las hipotecas para sus propios pisos, y las que se dan para cualquier otra compra de vivienda

Normalmente el criterio a aplicar ¨C m¨¢s conservador ¨C es que no se financie m¨¢s del 80% del menor de los siguientes valores: tasaci¨®n o compra. si nos tasan la vivienda por 130.000 euros y compramos por 100.000 euros, el banco no nos dar¨¢ m¨¢s de 80.000 euros; si por el contrario la tasaci¨®n fuese de 90.000 euros. entonces no nos dar¨ªan m¨¢s de 72.000 euros.

Sin embargo, la mayor parte de los bancos no aplican esta regla para sus propias viviendas, sino que se limitan a conceder el 80% del valor de tasaci¨®n, independientemente del precio de compra. as¨ª, en el primer ejemplo anterior, estar¨¢n dispuestos a darte el 80% de 130.000 euros, es decir, 104.000 euros, m¨¢s del 100% del precio de compra

Esto facilita enormemente la venta de sus pisos a familias que, no disponiendo de ahorros, s¨ª son suficientemente solventes para hacer frente a la cuota mensual de la nueva hipoteca

Pero, ?por qu¨¦ esa doble vara de medir? si consideran adecuado el criterio desde el punto de vista del riesgo a asumir, ?por qu¨¦ no lo aplican a todas las hipotecas? es inevitable pensar en que o bien no conf¨ªan demasiado en dicho criterio o claramente quieren favorecer la venta de sus pisos frente al resto

Una posible bomba de relojer¨ªa

Para analizar qu¨¦ posibles implicaciones tiene esta pol¨ªtica veamos un ejemplo de lo que ha sucedido en los ¨²ltimos a?os ¨C y que por lo tanto refleja la realidad de muchos pr¨¦stamos nuevos que ya tienen los bancos en sus balances

Tomemos una compra te¨®rica por 100.000 euros en el a?o 2007, financiada con una hipoteca de 100.000 euros (100% de financiaci¨®n) a 30 a?os al 3% de inter¨¦s anual. en el gr¨¢fico siguiente mostramos la evoluci¨®n del valor de dicha vivienda durante los primeros 5 a?os (datos medios de ine) as¨ª como el saldo pendiente de la hipoteca en el mismo per¨ªodo

Vemos c¨®mo la ca¨ªda del precio de la vivienda es superior al importe amortizado de hipoteca, por lo que ese pr¨¦stamo a finales de 2012 tendr¨ªa una deuda pendiente de 88.906 euros, mientras que el valor de la vivienda ser¨ªa de 71.978, por lo que el riesgo del banco (% hipoteca/valor) ser¨ªa de un 124%, muy por encima del 80% exigido por el banco de espa?a

Estos datos est¨¢n tomados sobre la base de la ca¨ªda media en el mercado espa?ol; sin embargo, en ciertos distritos la ca¨ªda es muy superior: seg¨²n datos del ¨ªndice de idealista.com, la ca¨ªda es de m¨¢s de un 40% sobre m¨¢ximos en muchos distritos de grandes capitales (Moratalaz, Villaverde o Puente de Vallecas en Madrid, o Nou Barris, Sant andreu o Sants-Montjuic en Barcelona), as¨ª como en muchas poblaciones tanto del interior como de costa, lo cual acent¨²a m¨¢s a¨²n este problema

Como riesgo a?adido, hay que mencionar tambi¨¦n el punto de partida: de todas las hipotecas que hemos formalizado este a?o 2013 a trav¨¦s de nuestro servicio de asesoramiento de hipotecas, el valor medio de tasaci¨®n es un 12% superior al de compra, lo cual indica que o bien los valores de tasaci¨®n actuales no reflejan el nivel real de transacciones del mercado, o bien no est¨¢n anticipando la ca¨ªda adicional de los precios de la vivienda en los pr¨®ximos a?os, donde el consenso parece indicar que todav¨ªa queda un cierto recorrido a la baja

Si a?adimos al c¨®ctel el hecho de encontrarnos en tipos de inter¨¦s hist¨®ricamente bajos y que la casi totalidad de las hipotecas se contratan a tipo variable, nos encontramos con un m¨¢s que probable escenario en que las cuotas hipotecarias se disparen al alza (dentro de 2-3 a?os), provocando un repunte de la morosidad, mientras que el riesgo vivo de la hipoteca podr¨ªa superar el valor de las viviendas. ?Nos suena?

Al igual que en los a?os del boom la subida desenfrenada de los precios disminu¨ªa el riesgo de las hipotecas por el incremento del valor subyacente de las viviendas, ahora la tortilla se ha dado la vuelta. y lo malo no es eso, es que parece que - pese a lo que ha llovido - los bancos no han aprendido, o lo que ser¨ªa peor, est¨¢n priorizan el corto plazo de nuevo (la venta de sus pisos adjudicados), ante la aparente pasividad del Banco de Espa?a."