Un futuro de alquiler y m¨¢s profesional

En los ¨²ltimos a?os se ha hablado mucho de la burbuja inmobiliaria, de las causas que llevaron a su creaci¨®n, de las razones de su pinchazo y de los efectos inmediatos de ese revent¨®n, cuyas consecuencias todav¨ªa se dejan notar. Se han escrito art¨ªculos, se han mantenido debates y se han publicado estudios de todo pelaje sobre el particular. Pero en pocas ocasiones se ha hecho un alto en el camino para observar lo acontecido con cierta distancia y hacer un an¨¢lisis sosegado de las consecuencias a largo plazo. Para hablar del futuro de ladrillo.

Con ese objetivo, EL PA?S reuni¨® en torno a una mesa a expertos de distintos ¨¢mbitos del sector. Y las conclusiones, pese a los matices, fueron bastante coincidentes. Todav¨ªa quedan por corregirse algunas de las cosas que contribuyeron a inflar la burbuja, y a¨²n se producir¨¢n m¨¢s ajustes en los precios. Pero hay acuerdo en que las tendencias de promotores, inversores y compradores se han modificado sustancialmente y en que las cosas dif¨ªcilmente volver¨¢n ser como antes.

Porque las crisis, defiende Mar¨ªa Jos¨¦ Corrales, presidenta de la inmobiliaria Vivienda2, son momentos para reflexionar, aprender y crecer a trav¨¦s del sufrimiento. ¡°Cuando era peque?a y me dol¨ªan las rodillas, mi padre me dec¨ªa: ¡®crecer duele¡±. Y los momentos traum¨¢ticos siempre traen cambios.

El primero de esos cambios es el ajuste de los precios. Una parte se ha realizado ya en muchas zonas de Espa?a, mientras en otras todav¨ªa queda camino por recorrer. Los precios de los inmuebles tienen que adecuarse a la demanda real despu¨¦s del estallido de la burbuja. Y adem¨¢s, la crisis ha producido otro ajuste, el de las rentas e ingresos de los ciudadanos, que tambi¨¦n acabar¨¢ por trasladarse a los precios en el denostado sector del ladrillo.

Otro efecto no menos importante del trauma econ¨®mico de los ¨²ltimos a?os es el derribo de viejos mitos profundamente enraizados en la conciencia colectiva, que la crisis se ha llevado por delante. ¡°Mantras¡±, los llama Fernando Encinar, socio fundador de la web inmobiliaria Idealista.com, quien resalta que nadie est¨¢ ya tan seguro de que alquilar sea ¡°tirar el dinero¡±, de que los pisos sean la mejor inversi¨®n ¡°porque nunca bajan de precio¡± ni de que ¡°nunca se venden por debajo del precio de compra¡±. Estos descubrimientos ya est¨¢n transformando el sector, y tambi¨¦n influir¨¢n en otros aspectos de la vida.

Claramente, el crecimiento del alquiler favorecer¨¢ la movilidad laboral en Espa?a, como se?ala C¨¢ndido P¨¦rez, socio de KPMG Espa?a. A diferencia de los propietarios, la gente que arrienda su vivienda se ve menos atada a los lugares. Sin que parezca cercano llegar al nivel de pa¨ªses como Suecia o Alemania, donde la mayor¨ªa de la poblaci¨®n vive de alquiler, los n¨²meros espa?oles, de los m¨¢s bajos de Europa, s¨ª empiezan a acercarse a los de Italia. De 2006 a 2010 ¡ªseg¨²n el INE¡ª, la cifra ya ha aumentado del 13,5% al 16,1% del total.

Esto tendr¨¢ otros efectos, como atraer a operadores profesionales, nacionales o extranjeros, que inviertan en activos inmobiliarios para alquilarlos. Porque todos coinciden en que, aunque pueda ser lenta ¡ªMiguel ?ngel Mu?oz, vicepresidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, sostiene que hay cerca de un 20% de vivienda disponible para alquilar que todav¨ªa no se coloca¡ª, la generalizaci¨®n del alquiler va a ser una de las caracter¨ªsticas principales de la industria inmobiliaria posburbuja.

El responsable de Infraestructuras de KPMG abunda en este punto. ¡°Con las condiciones de algunas hipotecas, antes no hab¨ªa gran diferencia entre alquilar y comprar en lo que hab¨ªa que pagar al mes. Eso ya no va a ser as¨ª¡±. P¨¦rez tambi¨¦n se?ala la incertidumbre sobre el futuro profesional que la crisis ha arrojado sobre los ciudadanos. Un motivo m¨¢s para no embarcarse en la compra de una vivienda.

Porque la financiaci¨®n no va a volver a darse ¡°en las mismas condiciones que antes¡±, pronostica Miguel Montes, director general del Banco Sabadell. ¡°Para adquirir en propiedad har¨¢ falta tener capital¡±.

¡°No va a quedar otra. Una generaci¨®n entera va a vivir de alquiler¡±, vaticina Encinar, que cree que de la presi¨®n actual sobre los bancos para que no concedan pr¨¦stamos alegremente se pasar¨¢ a otra para que vuelvan a facilitar las hipotecas. En cualquier caso, ese endurecimiento de la financiaci¨®n tendr¨¢ otro efecto: la profesionalizaci¨®n del mercado inmobiliario.

Otro factor que condicionar¨¢ la nueva cara de la industria inmobiliaria ser¨¢ el demogr¨¢fico. Por un lado est¨¢ el descenso de natalidad, que en opini¨®n de Encinar har¨¢ que m¨¢s hijos ¨²nicos se encuentren con que sus padres tienen una o dos casas. Por otro, m¨¢s circunstancias derivadas de la crisis econ¨®mica en general, como la ca¨ªda de la inmigraci¨®n, el aumento de los pisos compartidos o la reducci¨®n del tama?o de los hogares familiares. Todo eso afectar¨¢ inevitablemente a la demanda. ¡°Esas tendencias se invierten respecto a la d¨¦cada pasada, as¨ª que la demanda de vivienda en Espa?a va a tender a no crecer¡±, opina P¨¦rez.

La impresi¨®n es que poco a poco se ir¨¢ configurando un mercado mucho m¨¢s fragmentado y organizado. Habr¨¢ que empezar a diferenciar seg¨²n las zonas, los nichos de clientes, los tipos de vivienda. Los agentes tendr¨¢n que especializarse para dar respuesta a esa nueva realidad, y en este sentido Montes augura la llegada de m¨¢s inversores profesionales y operadores a la industria inmobiliaria. ¡°Mientras en algunas zonas los precios han bajado un 47% desde 2007, en otras solo lo han hecho un 20%. Nos toca especializar nuestros criterios¡±, ejemplifica Mar¨ªa Jos¨¦ Corrales.

Pero para adaptarse a este nuevo escenario no valdr¨¢n los esquemas del pasado. Y por eso algunas voces, como Guillermo S¨¢nchez, director del programa Cities de la Fundaci¨®n Metr¨®poli, alude a la innovaci¨®n. Lo que se antoja como una obligaci¨®n en todos los sectores econ¨®micos no excluye a la industria inmobiliaria. S¨¢nchez cree que hay que empezar a apostar por soluciones urbanas integradas, por utilizar nuevos materiales, nuevas t¨¦cnicas de gesti¨®n inmobiliaria. En definitiva, empezar a aportar valor a?adido al sector. El director general del Sabadell aplaude esta posici¨®n. ¡°Lo que se haga nuevo tiene que ser bueno. Hay que innovar en el producto, en los procesos y en su comercializaci¨®n¡±, defiende Montes. ¡°El motor del mercado ya no ser¨¢n los precios, sino que los m¨¢rgenes de beneficio estar¨¢n en la eficiencia¡±.

Las necesidades que presentar¨¢ el futuro parecen claras, pero sobre el debate planea la duda de si se volver¨¢n a repetir viejos errores. Montes advierte de que hay elementos que contribuyeron ¡°a crear una sensaci¨®n de demanda artificial¡± que siguen ah¨ª. Entre ellos, la carga que soporta el suelo, el injusto reparto de incentivos y la necesidad de los ayuntamientos de financiarse, que condiciona sus pol¨ªticas urban¨ªsticas. Miguel ?ngel Mu?oz califica esa realidad de ¡°lastre¡± para el sector, mientras Guillermo S¨¢nchez incide en la conducta del sector p¨²blico. ¡°El mercado se est¨¢ ajustando a la situaci¨®n, pero ese ajuste no se percibe en las Administraciones p¨²blicas¡±, en las que observa ¡°una resistencia al cambio tremenda¡±. El responsable del proyecto Cities llama a un debate ¡°serio¡± sobre planes urban¨ªsticos dejando de lado las motivaciones electorales. ¡°La Administraci¨®n es un pilar de este sector y hay que empujarla a activarse¡±, mantiene.

En definitiva, el mercado inmobiliario que viene estar¨¢ marcado por el boom del alquiler, especialmente en el ¨¢mbito residencial. La contenci¨®n a la hora de conceder cr¨¦ditos y un cambio de mentalidad propiciado por la crisis favorecer¨¢n esta opci¨®n frente a la compra, para la que ser¨¢ necesario tener capital. La expansi¨®n del alquiler tambi¨¦n favorecer¨¢ la entrada de operadores o inversores profesionales que adquieran inmuebles para alquilarlos.

Las tendencias demogr¨¢ficas y la nueva realidad econ¨®mica obligar¨¢n a constructores y promotores a adaptarse para gestionar una demanda que tender¨¢ a no crecer o a hacerlo m¨¢s suavemente y, como consecuencia de todo esto, los agentes del sector deber¨¢n especializarse para enfrentar un mercado mucho m¨¢s fragmentado y espec¨ªfico. Los representantes del sector reciben los retos con optimismo. En palabras de Miguel Montes, las cosas ¡°no volver¨¢n a ser como eran, pero nos esperan buenas noticias¡±.