Inversi¨®n inmobiliaria: compra con el rumor y vende con la noticia

El ministro de Hacienda, Crist¨®bal Montoro, inaugur¨® la jornada organizada el mi¨¦rcoles 6 por la Asociaci¨®n de Consultoras Inmobiliarias (ACI) aclarando que m¨¢s que burbuja inmobiliaria hab¨ªa sido financiera e internacional. "Estamos en un punto de inflexi¨®n que anuncia recuperaci¨®n y actividad en todos los sectores y tambi¨¦n en el inmobiliario", explic¨®.

Los ponentes matizaron las buenas expectativas del ministro: "Se est¨¢n haciendo bien los deberes de mejora de la competitividad pero no nos luce todav¨ªa", apunt¨® Pere Vi?olas, de Colonial. Explic¨® que la alegr¨ªa del dinero internacional afluyendo a Espa?a se enmarca en la abundante liquidez del sistema internacional m¨¢s que en las bondades de nuestro mercado. "Seguimos con desequilibrios financieros muy importantes". Diagn¨®stico: "situaci¨®n coyuntural con un punto de fragilidad pero grandes oportunidades de cambio de tendencia que hay que aprovechar".

Tras haber contactado hasta con 350 inversores desde enero, Juan Barba, director de Activos Inmobiliarios de Sareb, detecta un cambio de sentimiento. "Algunos est¨¢n anclados en la mentalidad de 2012 cuando compraban o no por cuesti¨®n de precio; otros est¨¢n viendo el cambio de ciclo y lejos de esperar que bajen m¨¢s los precios trabajan de forma diferente firmando acuerdos". Prev¨¦ muchas alianzas provechosas con inversores internacionales; cap¨ªtulo en el que se inscriben las FAB creadas por Sareb, "como veh¨ªculos de fiscalidad ¨®ptima para el inversor internacional".

Tras el calvario de segmentar y ordenar los activos traspasados a Sareb, al comienzo sin m¨¢s documentaci¨®n que un Excel, es optimista incluso en cuanto a la venta de suelo. Al cierre de la jornada, Alberto Prieto, director general de Knight Frank tambi¨¦n habl¨® de operaciones de venta de solares cerradas y de promociones iniciadas.

ACI registra en Madrid 2.200 viviendas en 285 promociones de obra nueva en marcha, de las que 105 est¨¢n dentro de la M-30, donde se dijo que los precios ya han tocado suelo. Y hay que tener en cuenta que el sector residencial supone el 60% del volumen de negocio inmobiliario en Espa?a.

Y si Barba habl¨® de sentimiento nuevo, Juan Pepa, director gerente de Lone Star Europe, constat¨® el aumento de l¨ªneas de business class Londres-Madrid. Hay movimiento, pero atenci¨®n, "tenemos una gran oportunidad como la que tuvimos en 2008, con dinero queriendo creer en Espa?a y ayudar a que se genere actividad y empleo y no debemos volver a desaprovechar la oportunidad.... Es un momento ¨²nico. Hay mejores oportunidades que en Alemania, Reino Unido y Francia donde si quieres comprar un centro comercial tiene que ser en una ciudad secundaria que nadie conoce y en Espa?a puedes comprarlo de primera categor¨ªa al 7,5%, en lugar de al 4,5%".

Un momento ¨²nico, pero tambi¨¦n delicado. El director general de Magic Real Estate, Ismael Clemente, alude a una encrucijada: "o se establece una relaci¨®n sostenible a largo plazo o podemos convertir estos meses de frenes¨ª inversor en un nido de especuladores e intermediarios, intentado volver locos a los inversores internacionales".

A esa locura contribuye una normativa complej¨ªsima y cambiante contable y fiscal que crea incertidumbre y la falta de flexibilidad. "Adem¨¢s de cambiar normas locales como la contabilidad bancaria o la fiscalidad de los veh¨ªculos de inversi¨®n, la econom¨ªa espa?ola deb¨ªa ser m¨¢s seria y amistosa con la inversi¨®n internacional. Convendr¨ªa tener la posibilidad de que el inversor hablase directamente con el supervisor o la administraci¨®n. En muchos casos, la contabilizaci¨®nb o la fiscalidad impiden las operaciones", explic¨® Clemente.

Indic¨® que las Socimi son un veh¨ªculo aglutinador muy interesante y en unos 24 meses habr¨¢ unas 20. De momento ninguna est¨¢ cotizando aunque 13 hayan presentado solicitud ante la Agencia Tributaria.

Aludi¨® a problemas estructurales como la falta de oferta: "Si todos los inversores persiguen el 5% del mercado, que es el terciario de calidad, se producir¨¢ un calentamiento hasta que la prensa alerte de que la realidad no sustenta esos precios. Y los que han entrado con frenes¨ª se volver¨¢n a ir... "

Parece coincidir Pere Vi?olas, consejero delegado de Colonial, para quien "todo pende de un hilo y la rentabilidad no deber¨ªa basarse en que el mercado remonte sino en crear un buen activo". Parecidas im¨¢genes las que dibuja Fernando Magnet, socio director de Guide Bridge Capital: "estamos al borde de una oportunidad que pende de un hilo. Los inversores quieren volver a entrar pero, todav¨ªa, es m¨¢s percepci¨®n que realidad. Se dice que hay m¨¢s de 200 fondos intentando hacer transacciones, pero solemos estar los mismos de siempre, que llevamos 12 o 24 meses intentando hacer operaciones. Hay mucho curioso y muchos con inter¨¦s solamente porque Espa?a est¨¢ de moda, pero no se cierran transacciones. O mejora la econom¨ªa subyacente o el dinero se ir¨¢. Es tambi¨¦n responsabilidad de los reguladores. Se necesita un marco estable".

"El crecimiento tardar¨¢ en confirmarse de manera robusta en Espa?a. Si se crece todo es m¨¢s f¨¢cil, pero los inversores no descuentan una recuperaci¨®n temprana ni es necesaria. Tenemos valores corregidos, se han realizado operaciones de recapitalizaci¨®n, pasando de deuda antigua a nueva, hay nuevos proveedores de deuda y este marco nos permite hacer mucho y bien sin necesidad de crecimiento. Nunca deber¨ªamos haber dejado de hacerlo", indic¨® Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, presidente de CBRE.

En la jornada de ACI, un solo representante de la banca, Alfredo Laffitte, director de Ventas e Inversiones del Banco Sabadell. Y habl¨® del sector, que supone el 5% del PIB que "es donde debe estar. Con suerte llegaremos a las 50.000 viviendas este a?o, tras las 90.000 de 2012. La ca¨ªda de precios de residencial la cifra en 30%-40% y no se ha terminado pero ya es sustancial, lo que permite cerrar m¨¢s operaciones. Ha empezado a reducirse el stock en la costa, que es donde m¨¢s se ha corregido el precio", coment¨®.

Con los precios a que vendemos las entidades, se puede alquiler la vivienda con retornos del 4-5%, pero pueden superar el 7%. Destaca mucho inter¨¦s en la compra de paquetes de vivienda alquilados e indica que el stock se reduce. Que se lo digan a ¨¦l. Uno a uno este a?o el Sabadell ha liquidado 16.000 pisos y 13.000, el anterior. Y entre permutas, aportaci¨®n de socios o promoci¨®n directa, tiene 60 promociones en marcha con 2.200 viviendas.

Laffitte no coincidi¨® en la mesa con algunos de los ponentes que se quejaron no de su entidad sino de la banca en general. "Lleva un lustro desprendi¨¦ndose del inmobiliario porque no es su actividad pero sin dar pr¨¦stamos. Y cuando venden no financian para no tener que dar luego hipotecas. Todav¨ªa nos encontramos que la unidad de venta est¨¢ separada de la que financia, no se hablan y se ponen pegas los unos a los otros...", se lamentaron.

Preguntado un consultor sobre si se ha reactivado la financiaci¨®n respondi¨® algo similar a lo que podr¨ªa ser "poco", con muchas palabras: "S¨ª, se puede decir que hay mayor predisposici¨®n o inter¨¦s en la financiaci¨®n al comprador final de residencial".