Hay mucha demanda pero sigue habiendo un problema de precio

¡°Si antes se hablaba de c¨®mo sacar el dinero de Espa?a, ahora el tema a debate es c¨®mo invertirlo aqu¨ª¡±, afirma Nuno Esp¨ªritu Santo Silva, consejero delegado y socio fundador de Finsolutia, una plataforma de servicing (gesti¨®n de carteras de pr¨¦stamos) independiente que en Espa?a gestiona cerca de 350 millones de euros en carteras de cr¨¦ditos hipotecarios e inmuebles adjudicados ¨Cen total, 900 millones de euros incluyendo Portugal y Reino Unido¨C. Este directivo dice hablar cada d¨ªa con cuatro o cinco fondos de inversi¨®n, la mayor¨ªa norteamericanos, pero hace una llamada de atenci¨®n: ¡°Sigue siendo dif¨ªcil invertir aqu¨ª, hay un problema de precio¡±. Si bien es cierto que cada activo es un mundo y que la valoraci¨®n hay que hacerla ¡°cartera por cartera¡±, Espiritu Santo Silva estima que los descuentos para liquidar activos distress son necesariamente altos ¨Cuna media del 70 %¨C y a que todav¨ªa hay ¡°poco producto de calidad a la venta. Los bancos est¨¢n vendiendo los activos malos y la Sareb, los buenos¡±.

¡°Aqu¨ª hay oportunidades, pero nosotros debemos matizar las expectativas de aquellos inversores que buscan chollos y esperan doblar la inversi¨®n¡±, se?ala Gonzalo Jim¨¦nez, Advisory Manager (gerente asesor) de Finsolutia. ¡°Inversores involucrados no hay muchos, entre ocho y quince, pero hablamos de un mercado que est¨¢ empezando y en los pr¨®ximos a?os veremos muchas operaciones¡±, a?ade no sin recordar que para que invertir hace falta capacidad. ¡°En Espa?a existen pocos servicers independientes. Es un cuello de botella y es bueno que este mercado, que se est¨¢ profesionalizando mucho, gane dimensi¨®n¡±, asegura. Finsolutia tiene reconocido por S&P un rating como Master Servicer (supervisi¨®n) en Espa?a y Special Servicer (pr¨¦stamos insolventes) en Portugal. Este directivo explica que primero estas plataformas de servicing asesoran en la compraventa de carteras pero, despu¨¦s, ¡°deben participar en operaciones de financiaci¨®n estructurada y acompa?ar a los clientes en sus inversiones¡±. Con esta filosof¨ªa, Finsolutia y Eurofin Capital est¨¢n levantando un fondo por 50 millones de euros para coinvertir en carteras de hipotecas, cr¨¦dito a pymes y adjudicados. ¡°Esperamos contar con numerosos family offices espa?oles¡±, a?ade Nuno Espiritu Santo.

Daciones en pago

Desde su fundaci¨®n en 2007 con capital de UBS y Banco Esp¨ªrito Sant, Finsolutia ha participado en m¨¢s de sesenta transacciones con un valor superior a los 7.000 millones de euros y gestiona una veintena de carteras para fondos y bancos de inversi¨®n. ¡°Los deudores con deuda comprada por un fondo tienen la oportunidad de tener una vida mejor¡±, se?ala el CEO, en referencia a que este perfil inversor es m¨¢s favorable a realizar una quita para hacer frente al pago de la hipoteca o, incluso en el peor de los casos, una daci¨®n en pago. ¡°Lo ¨²ltimo que les interesa hacer es una ejecuci¨®n hipotecaria porque los gastos aparejados y el tiempo destrozan el valor de la operaci¨®n¡±, a?ade. El objetivo con estas carteras de pr¨¦stamos es venderlas a otra entidad en el plazo de cinco o seis a?os.

Con la compra de una cartera de activos, los tiempos son m¨¢s cortos: en 18-24 meses Finsolutia vende los pisos uno a uno a particulares o en peque?os lotes a un precio medio de 50.000 euros ¨Ccuando por ellos han pagado entre 20.000 y 30.000 euros el inmueble¨C. ¡°Hay demanda solvente pero los bancos no quieren financiar¡±, se?ala rotundo el consejero delegado de Finsolutia. El otro gran problema a la hora de comprar una vivienda, dice, son los impuestos que est¨¢n matando los m¨¢rgenes del inversor y hacen que para una familia siga siendo dif¨ªcil comprar un piso.