250.000 millones de deuda inmobiliaria buscan comprador

La sequ¨ªa de cr¨¦dito es, quiz¨¢, el mayor freno para que la econom¨ªa espa?ola vuelva a despegar. Y sin duda el sector inmobiliario es uno de los m¨¢s castigados. No solo porque no encuentran qui¨¦n les financie nuevas operaciones sino porque el reloj sigue su cuenta atr¨¢s y un ingente volumen de pr¨¦stamos caduca en los pr¨®ximos a?os. La consultora DTZ estima que, a cierre de 2012, hab¨ªa en Espa?a deuda garantizada por propiedad comercial o terciaria (excluyendo la residencial) por valor de 250.000 millones de euros ¨Cen Europa alcanza los 900.000 millones¨C, a la que ir sumando los miles de millones que cada a?o vencen. De ah¨ª que el sector inmobiliario mire con ojos golosos a un nuevo perfil de inversor. "En el sector inmobiliario espa?ol falta una pieza que es importante: los fondos de deuda. Est¨¢n empezando a llegar", sostiene Pere Vi?olas, consejero delegado de Colonial.

?Qu¨¦ son? Ricardo Werth, director nacional de CBRE Real Estate Finance Spain, lo explica de una manera sencilla: "En Europa, la banca ha aportado, tradicionalmente, el 100% de la inversi¨®n inmobiliaria comercial, mientras que en Estados Unidos, entidades financieras suelen aportar el 40% y el resto, inversores institucionales como aseguradoras, fondos de pensiones o fondos soberanos". Con el estallido de la crisis, la financiaci¨®n bancaria se esfum¨® y "las gestoras norteamericanas han visto una oportunidad en Europa, sobre todo en los mercados principales como Alemania, Reino Unido y Francia. Hay m¨¢s de 26.000 millones para invertir en Europa a trav¨¦s de una treintena de fondos", a?ade este experto.

Este perfil de inversor, financia desde nuevas operaciones respaldadas hasta carteras de pr¨¦stamos existentes. Dependiendo del riesgo ¨Cm¨¢s seguro o m¨¢s oportunista¨C, financia desde pr¨¦stamos senior, no superando niveles de m¨¢s de un 60% del valor total (LTV), principalmente para activos de gran calidad y ubicaci¨®n, a por pr¨¦stamos junior o mezzananine (un tipo de deuda subordinada), para alcanzar un LTV del 75- 80%, llegando incluso a la compra de carteras de pr¨¦stamos morosos. As¨ª, Axa Real Estate y Norges Bank Investment Management, gestor del fondo soberano noruego, lanzaron el pasado mes un fondo de deuda para el segmento inmobiliario comercial por 600 millones de euros para invertir en nuevos pr¨¦stamos (pr¨¦stamos senior), aunque sin descartar la posibilidad de adquirir carteras de deuda. En funci¨®n de dichas estrategias, los fondos buscan unas rentabilidades que van desde 4-6% para los pr¨¦stamos senior hasta el 15-20% para los pr¨¦stamos morosos. Entre medias la deuda subordinada ofrece rentabilidades en torno al 10-12%.

Sin embargo, en Reino Unido o pa¨ªses del Norte de Europa los bancos est¨¢n volviendo a dar dinero, "sobre todo para activos de primera calidad, lo que est¨¢ complicando la capacidad de estos fondos para levantar capital, cuya rentabilidad no es tan atractiva como hace dos o tres a?os", explican desde Inrev ¨CEuropean Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles¨C. De ah¨ª que estos inversores hayan puesto su mirada en Espa?a. "Aunque todav¨ªa no hemos visto fondos que den pr¨¦stamos aqu¨ª, creemos los fondos de deuda ayudar¨¢n a revitalizar mercados inmobiliarios secundarios como el espa?ol mientras que los bancos sigan resisti¨¦ndose a financiar", a?ade.

Una tendencia que comparten desde las oficinas londinenses de HIG: "Estamos viendo oportunidades. Para recuperar la rentabilidad de este tipo de fondos ya estamos mirando al Sur de Europa". Todos reconocen que la confianza est¨¢ regresando y que hay mucho dinero sobrevolando el mercado aunque las operaciones se est¨¢n cerrando lentamente. "Los fondos m¨¢s tradicionales y seguros no van a financiar nuevas operaciones en mercados secundarios como Espa?a por el momento. O no lo esperamos as¨ª en los pr¨®ximos doce meses", explica Nigel Almond, responsable global de Investigaci¨®n Estrat¨¦gica en DTZ. "Pero un perfil m¨¢s oportunista, como Cerberus, Lonestar, Blacstone s¨ª est¨¢n estudiando refinanciaciones, tanto de deuda performing como morosa", confirma Pablo Kindel¨¢n, responsable de Consultor¨ªa e Investigaci¨®n de esta consultora en Espa?a.

La reciente venta que Sareb ha hecho a Deutsche Bank de la cartera Abacus, que agrupa una treintena de pr¨¦stamos a medianas promotoras con un valor nominal de 233 millones de euros ¨Cincluye colaterales activos de uso terciario¨C y la compra de un centro comercial en Asturias por parte de la firma brit¨¢nica Intu Propierties y del fondo Canada Pension Plan Investment Board evidencian que, por fin, algo se est¨¢ moviendo.