La banca saca partido de su losa

Los bancos necesitan liquidez (y capital) y eso les sobra a los fondos internacionales, conocidos como fondos buitre, una denominaci¨®n que odian. Estos grandes inversores quieren cuota de mercado en el sector inmobiliario espa?ol, es decir, pisos y cr¨¦ditos malos a bajos precios, algo que de lo que rebosan los balances bancarios. Unos est¨¢n convencidos de que el mercado se recuperar¨¢ a medio plazo y otros no tienen experiencia ni quieren saber nada de gestionar carteras de pisos malos y cr¨¦ditos fallidos.

Estas condiciones han propiciado que los acuerdos entre los fondos y los bancos hayan florecido en las ¨²ltimas semanas. As¨ª, los departamentos de recuperaci¨®n de morosos y de venta de pisos embargados han pasado de ser oscuras divisiones (donde se enterraron miles de millones en provisiones que hundieron las cuentas de resultados) a relucir como el oro: los fondos han pagado casi 2.000 millones a seis bancos por la gesti¨®n de este negocio. Como admiten algunos banqueros, ¡°hace un a?o eran un quebradero de cabeza y no les ve¨ªamos valor, pero ahora hemos encontrado la forma de traer a presente el valor futuro de estos activos. En Espa?a es un modelo desconocido, pero en otros pa¨ªses anglosajones son habituales tras las burbujas inmobiliarias¡±.

Los fondos controlan el 51% del capital en algunos casos, o el 91% en otros

Las entidades que han protagonizado estas operaciones son Banco Popular (que recibi¨® 800 millones por su gestora inmobiliaria); el Santander (obtuvo 700 millones); CaixaBank, (entre 250 y 370 millones dependiendo del cumplimiento de objetivos); Aktua, de Banesto-Santander (100 millones); Bankia Habitat (entre 40 y 90 millones) y Catalunya Banc (40 millones).

Los fondos buitre protagonistas son unos perfectos desconocidos para el gran p¨²blico. En estas operaciones han participado: Cerberus, Kennedy Wilson con V?rde Partners, Centerbridge, Texas Pacific Group (TPG) y Apollo. Estos inversores son en su mayor¨ªa norteamericanos, que buscan expol¨ªticos y personajes de relevancia para tener acceso a los banqueros. Los fondos no se quedan con la propiedad de los pisos ni de los cr¨¦ditos, que siguen en manos de los bancos. Solo se encargan de gestionar la venta o la recuperaci¨®n de estos activos por lo que cobran jugosas comisiones. Precisamente, la cuant¨ªa de las comisiones es una de las claves que explica por qu¨¦ se paga tanto dinero. Tambi¨¦n se llevan un porcentaje de la venta del inmueble o de la promoci¨®n de viviendas. Esta cantidad, que tambi¨¦n se desconoce y queda en el contrato entre las partes, es fundamental para determinar el precio en el que el fondo buitre ¡ªo servicers, como ellos se autodenominan¡ª valora la gestora.

Lo que s¨ª adquieren es la plataforma inform¨¢tica con la que el banco gestionaba esta compleja cartera y asumen toda la plantilla. Con estos activos forman sociedades con un plazo de vida de 10 a?os. Los fondos controlan el 51% del capital en algunos casos, o el 91% en otros. Sin embargo, los bancos, como propietarios de los pisos y de los cr¨¦ditos, tienen la ¨²ltima palabra a la hora de decidir el precio de la venta.

El mercado quedar¨¢ en pocas manos y todos quieren cuota, dice un experto

Tras las provisiones, las entidades han bajado el valor de sus inmuebles en los balances, y este hecho, sumado a la gesti¨®n m¨¢s pr¨¢ctica de los fondos, ¡°evitar¨¢ m¨¢s desahucios y favorecer¨¢ los acuerdos con inquilinos. No es por caridad, sino porque estos inversores saben que no hay nada peor que 24 meses de tr¨¢mites y costas, que es lo que se tarda en desalojar a un inquilino¡±, apuntan fuentes del sector.

Entre todas las operaciones, los fondos se han hecho con 1.670 empleados. No todos est¨¢n contentos con el cambio. De hecho, el viernes pasado UGT y CC OO denunciaron que Apollo, que adquiri¨® Finanmadrid (Bankia) y despu¨¦s Altamira al Santander, ha presentado un ERE por el 37% de la plantilla de la financiera madrile?a. Temen que se repita la historia en el Santander, que ha traspasado a 500 empleados.

?Por qu¨¦ hay tanto inter¨¦s en los fondos? Como apunta Ignacio Faus, socio responsable de Transacciones y Reestructuraciones de KPMG Espa?a, una de las firmas m¨¢s activas en el sector, ¡°ahora hay siete u ocho jugadores en el mercado, pero pronto se quedar¨¢n en cuatro o cinco que dominar¨¢n buena parte del mercado inmobiliario espa?ol. Los bancos acabar¨¢n pasando de un gestor a otro, seg¨²n el que ofrezca mejor servicio y precio¡±.

Tras las operaciones, Cerberus se ha hecho con una cartera valorada en 48.600 millones, Kennedy Wilson y V?rde Partners, 24.550 millones; TPG, 23.992 millones, y Apollo, 22.600 millones, seg¨²n las entidades.

Como concluye Faus, a ellos les interesa el volumen porque obtienen grandes sinergias y contactan con grandes inversores de todo el mundo especializados en estos activos. Los bancos no tienen estos conocimientos.

Esta batalla la ganar¨¢ el fondo que mejor haya valorado la salud de las carteras de los bancos y el que acierte en el momento de la recuperaci¨®n del mercado inmobiliario. Los fondos juegan con los plazos de tiempo porque tienen acceso a la financiaci¨®n de los mercados internacionales con m¨¢s facilidad que la banca espa?ola. Quiz¨¢ el primer premio para estos fondos buitre sea acabar gestionando el banco malo, la mayor inmobiliaria del mundo.