El juego del cr¨¦dito inmobiliario

CAP?TULO 7

Reflexiones sobre un proceso no acabado

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria se inici¨® b¨¢sicamente en 2008. En el origen de la burbuja no solo result¨® relevante la expansi¨®n destacada del cr¨¦dito inmobiliario (promotor, constructor y comprador), sino que encontr¨® un verdadero motor en el exceso de construcci¨®n residencial derivado de unas expectativas prolongadas de precios al alza de la vivienda y de una exagerada seguridad en la venta de las nuevas viviendas. El papel de ayuntamientos y autonom¨ªas result¨® decisivo para impulsar la expansi¨®n del suelo edificable. La maximizaci¨®n de los ingresos derivados del planeamiento result¨® ser la variable que impuls¨® el comportamiento de dichas administraciones p¨²blicas territoriales.

Una proporci¨®n relevante de los nuevos pr¨¦stamos tuvo su origen en ahorro captado en los mercados mayoristas, con frecuencia obtenido a unos plazos de vencimiento muy inferiores a los que se conced¨ªan los pr¨¦stamos a los compradores de viviendas. La expansi¨®n crediticia mayor correspondi¨® a los cr¨¦ditos destinados a promotores y constructores de viviendas. La actuaci¨®n de las entidades de cr¨¦dito espa?olas frente a una demanda de financiaci¨®n tan sustancial result¨® similar a la de etapas precedentes, en las que la dimensi¨®n del parque de viviendas de Espa?a era muy inferior a la existente durante la fase de expansi¨®n desarrollada entre 1997 y 2007.

La crisis financiera provoc¨® una intensa restricci¨®n crediticia, que fren¨® en seco la demanda de vivienda y la nueva financiaci¨®n a promotor. La aparici¨®n de un amplio excedente de viviendas de nueva construcci¨®n no vendidas produjo un intenso ajuste a la baja en la nueva construcci¨®n residencial. Dicho comportamiento de la edificaci¨®n de viviendas produjo una reducci¨®n de m¨¢s de medio punto porcentual en el crecimiento de la econom¨ªa espa?ola posterior a 2007.

Las cajas de ahorros concentraron el riesgo de las carteras de vivienda

Los descensos de precios de las viviendas fueron moderados hasta 2011. Dicha evoluci¨®n, en la que el ajuste descans¨® en la ca¨ªda de la nueva construcci¨®n y no en los precios de venta de las viviendas, se deriv¨® del comportamiento de las entidades de cr¨¦dito, permitido impl¨ªcitamente por la autoridad supervisora. Se aceptaron como daciones en pago de promotores a bancos de un amplio n¨²mero de viviendas de nueva construcci¨®n no vendidas y se refinanciaron importantes vol¨²menes de cr¨¦dito al promotor.

Se reinterpret¨® a la baja la normativa relativa a la cuant¨ªa de las provisiones a realizar ante cr¨¦ditos problem¨¢ticos, de forma que se mantuvieron artificialmente elevados los resultados bancarios. Del mismo modo tard¨® en advertirse el importante aumento que iba a tener lugar en la morosidad de los pr¨¦stamos bancarios, en especial la de los destinados a la promoci¨®n inmobiliaria. La burbuja supuso el final de la ¡°irresistible ascensi¨®n¡± de las cajas de ahorros desde 1977. La concentraci¨®n del riesgo bancario en el segmento del negocio inmobiliario result¨® superior en estas entidades, que tardaron dos a?os m¨¢s que los bancos en salirse de la financiaci¨®n masiva a la nueva promoci¨®n.

La burbuja produjo una excesiva concentraci¨®n de riesgo en las carteras de activos ligados al mercado de vivienda. Dicha concentraci¨®n la facilit¨® la ausencia, en la regulaci¨®n bancaria, de instrumentos que frenasen una expansi¨®n tan r¨¢pida. El que la supervisi¨®n bancaria de las cajas de ahorros se repartiese entre el Banco de Espa?a y las comunidades aut¨®nomas no facilit¨® ni una actuaci¨®n decidida del supervisor ni tampoco los procesos de consolidaci¨®n entre entidades situadas en posiciones dispares. Las autonom¨ªas se resistieron a que saliesen de su ¨¢mbito entidades con problemas.

La actuaci¨®n de las autoridades monetarias espa?olas entre 2008 y 2011 result¨® lenta y muy condicionada pol¨ªticamente. Se crearon instrumentos cuyo papel se fue modificando en el transcurso de la crisis, como es el caso del FROB y de los SIP. Se pretendi¨® resolver los problemas de las entidades financieras impulsando las fusiones, con frecuencia entre entidades con problemas. Desde el poder pol¨ªtico se defendi¨® con insistencia que los contribuyentes no iban a cubrir el coste del ajuste. Esto ¨²ltimo no concordaba con lo que ha sido la pr¨¢ctica m¨¢s corriente en las crisis bancarias, en las que las ayudas p¨²blicas, con o sin devoluci¨®n de lo aportado, han sido decisivas para impulsar el proceso de ajuste.

No hubo actuaci¨®n decidida de las autoridades para frenar la situaci¨®n

En 2012, el nuevo Gobierno provoc¨® con la nueva normativa un abrupto ajuste a la baja de los valores de balance de los activos ligados al negocio inmobiliario. La necesidad de realizar bajo la nueva normativa una aportaci¨®n sustancial a Bankia/BFA provoc¨® una petici¨®n de ayuda del Gobierno espa?ol al Eurogrupo. Se concedi¨® la ayuda para capitalizar a los bancos que necesitasen de m¨¢s capital tras una prueba de esfuerzo realizada por un consultor independiente. Se cre¨® una sociedad de gesti¨®n de activos, Sareb, que adquiri¨® activos por una cuant¨ªa superior a los 50.000 millones de euros, a la vez que el FROB capitalizaba a los bancos que recibieron las ayudas con recursos procedentes del pr¨¦stamo del Eurogrupo.

En 2013 ha mejorado la situaci¨®n de estabilidad financiera, pero persisten abundantes problemas. Entre estos destacan el fuerte aumento de la morosidad, la continua reducci¨®n de los pr¨¦stamos, la financiaci¨®n recibida por las pymes espa?olas en peores condiciones que el resto de la eurozona. Numerosas entidades atienden preferentemente a los vencimientos de las emisiones que impulsaron la burbuja, lo que no ayuda a la concesi¨®n de nuevos pr¨¦stamos. La salida definitiva de la crisis del sistema financiero depende sobre todo de la evoluci¨®n que siga la econom¨ªa espa?ola y de la intensidad que presente la posible recuperaci¨®n de la econom¨ªa.

El sistema financiero ha evolucionado hacia una fuerte concentraci¨®n en un n¨²mero reducido de entidades. La banca alternativa ser¨¢ una necesidad que se dejar¨¢ sentir m¨¢s en cuanto se estabilice del todo el sistema financiero. Se dejar¨¢ sentir la ausencia de las cajas tanto en lo relativo a la obra social como en las ventajas que aportaba a la econom¨ªa su amplia presencia territorial.

El sistema financiero debe contribuir a impedir que una situaci¨®n prolongada de d¨¦bil crecimiento seguida por nuevas reca¨ªdas tenga lugar en Espa?a. Resultar¨ªa de dif¨ªcil aceptaci¨®n que el estado normal de la econom¨ªa fuese de una ligera depresi¨®n con breves etapas de prosperidad asociadas con burbujas y vol¨²menes de cr¨¦dito insostenibles.