El alquiler como inversi¨®n gana puntos

A juzgar por el ajetreo que se observa, se dir¨ªa que estamos ante un nuevo boom inmobiliario: el de la compra de pisos para alquiler: un fen¨®meno que se est¨¢ viendo alentado por la subida de la rentabilidad del alquiler de vivienda y la sucesi¨®n de salidas a Bolsa de Socimis inmobiliarias, que invierten en activos para renta. Tras la salida al Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB), a finales de a?o, de Promorent y Entrecampos, el desfile lo inaugur¨® este a?o Lar Espa?a Real Estate, que debut¨® en el mercado continuo el pasado 5 de marzo. Se espera el pr¨®ximo aterrizaje de Hispania, promovida por Azora, y de una larga lista despu¨¦s. Pero ?a qu¨¦ se debe este optimismo sobre el mercado de alquiler? En primer lugar, lo dicho, que los retornos del activo est¨¢n creciendo. Un estudio de Idealista.com muestra que el ratio de rentabilidad de los pisos de alquiler, despu¨¦s de caer desde el 6,5% al 3,5% entre 1998 y el 2007, lleva ya cuatro a?os subiendo y est¨¢ ahora cerca del 5%.

Es cierto que en algunas zonas el r¨¦dito es algo inferior, pero en otras es incluso mayor a esta media. Podemos ver que el ratio, que se obtiene al dividir, en una zona, el precio medio de compra en metros cuadrados (1.593 euros en Madrid seg¨²n Fotocasa.es) por el de alquiler (10,26 euros) multiplicado por 12 meses, nos da en este caso un retorno del 7,7%. Aun cuando, seg¨²n Fernando Encinar, cofundador y director de estudios de Idealista.com, ¡°los propietarios deben destinar entre medio y un punto de esta rentabilidad a pagar el IBI, basura, seguros o gastos de comunidad¡±, el resultado sigue siendo inigualable. ¡°Se trata de rentabilidades muy dif¨ªciles de encontrar en otros productos, lo que explica que muchos inversores extranjeros, y nacionales, est¨¦n entrando de lleno en el mercado de alquiler¡±, dice Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es.

La renta de los pisos en alquiler est¨¢ ahora pr¨®xima al 5% anual

La primera explicaci¨®n para la subida de la rentabilidad es que el precio de los pisos en venta cay¨® mucho m¨¢s que el de los alquileres. ¡°Mientras que los pisos bajaron en torno al 40% durante la crisis¡±, explica Encinar, ¡°los alquileres bajaron solo un 15% o un 20%¡±. Algunos optimistas, muchos, creen que la tendencia seguir¨¢ dado que se espera que los precios de compra de la vivienda sigan descendiendo este a?o y el que viene mientras que los alquileres estar¨ªan ya tocando fondo. ¡°En algunas zonas de grandes ciudades como Sant Marti o Ciutat Vella en Barcelona estamos viendo repuntes¡±, afirma Toribio.

El mercado tambi¨¦n se est¨¢ animando porque cada vez hay m¨¢s gente optando por el alquiler. ¡°El porcentaje de familias que viven en alquiler pas¨® del 15% al 19% entre 2010 y 2012¡±, apunta Toribio. ¡°En el a?o 2000 era solo del 9%¡±, a?ade Encinar. Esta evoluci¨®n se deber¨ªa a la crisis, los bajos salarios y la casi imposibilidad de lograr una hipoteca. Pero, algunos profesionales creen que hay algo m¨¢s de fondo, como una especie de cambio sociol¨®gico, de modo que el alquiler habr¨ªa venido para quedarse. El responsable de una de las Socimis en el mercado opina que los cambios en el mercado de trabajo est¨¢n provocando que la gente, sobre todo los j¨®venes, ¡°busquen m¨¢s flexibilidad, poder cambiar de vivienda sin tener que comprar y vender, de modo que est¨¢n dispuestos a vivir alquilados durante un largo periodo¡±. Esto se trasluce en los estudios de Fotocasa.es. Mientras que en 2011, seis de cada diez encuestados dec¨ªan que alquilar era tirar el dinero, en el ¨²ltimo a?o solo cuatro de cada diez lo afirmaban.

Otros expertos advierten de que, pese a todos los buenos indicios, no hay que dejarse llevar (otra vez) por la euforia. Las dos variables de la ecuaci¨®n precio de compra-precio de alquiler pueden moverse en cualquier direcci¨®n y hundir los planes del inversor. Hay mucho piso vac¨ªo e invendible, que puede acabar en el mercado del alquiler antes de que la recuperaci¨®n se asiente y el paro empiece a remitir, lo que podr¨ªa tensar los precios a la baja. Algo similar podr¨ªa ocurrir si, tras la recuperaci¨®n, los espa?oles vuelven a su pasi¨®n por el piso en propiedad. Adem¨¢s, Encinar no cree que los alquileres suban en el medio plazo, al menos en la mayor¨ªa del territorio. ¡°Mientras sigamos con estas tasas de paro y la contenci¨®n salarial no habr¨¢ subidas porque la gente no las podr¨¢ pagar¡±, argumenta.

Una opci¨®n indirecta para tener exposici¨®n a este activo son las Socimis

Aunque parezca parad¨®jico, otros opinan que el lanzamiento de esas masas de pisos vac¨ªos al mercado de compraventa s¨ª seguir¨ªa tensando sus valores a la baja, lo que ayudar¨ªa a mantener los ratios de rentabilidad del alquiler. V¨ªctor Alvargonz¨¢lez, director de Inversiones de Tressis, cree que la existencia de la Sareb impide una pr¨®xima recuperaci¨®n del mercado de compraventa. ¡°El banco malo, la mayor inmobiliaria de Espa?a, tiene tal cantidad de activos a la venta que va a ser dif¨ªcil que en muchas zonas los pisos puedan subir, al menos los de calidad media o baja¡±, subraya. La excepci¨®n estar¨ªa, seg¨²n Luis Pereda, consejero de Lar Espa?a Real Estate, en los activos para alquiler no residenciales; oficinas, hoteles, centros comerciales. ¡°Pese a que la Sareb y las Administraciones van a colocar mucho producto en el mercado, la rentabilidad de estos activos es tan atractiva que no faltar¨¢ demanda; cada vez hay m¨¢s inversores interesados en comprar¡±, dice. En l¨ªnea con la estrategia de su compa?¨ªa, que invertir¨¢ menos del 20% en pisos para alquilar, Pereda no cree que apostar por el alquiler residencial sea una buena idea. ¡°No creo que hayamos cambiado la mentalidad de propietarios. Si la gente alquila m¨¢s ahora es por pura necesidad¡±.

Ante estos imponderables, las Socimi (como Lar Espa?a) son una opci¨®n para inversores que no quieren arriesgarse a comprar y alquilar, algo que no es sencillo; hay que elegir la zona, la tipolog¨ªa del piso, el tipo de clientela, negociar un buen precio de compra y luego ocuparse de la gesti¨®n de la vivienda. Las Socimi, obligadas a destinar el 80% de sus ingresos a dividendo, les dan a los inversores la posibilidad de participar en el mercado de alquiler y, si vienen momentos dif¨ªciles, les basta con vender las acciones, m¨¢s f¨¢cil que deshacerse de un piso. Al manejar sumas millonarias (Lar Espa?a tiene 400 millones de capital e Hispania, de Azora, 500 millones), estas sociedades logran grandes descuentos en sus compras. Pereda explica que Lar Espa?a prev¨¦ ¡°rentabilidades del 10%, un 5% por ingresos y otro 5% por la revalorizaci¨®n¡±, un buen retorno, lo que explica que estas sociedades no est¨¦n teniendo dificultades para captar socios de fuste como George Soros (en Hispania) o Pimco (en Lar).

¡°Aun cuando en las primeras etapas de una salida a Bolsa predominan los inversores institucionales¡±, comenta Pereda, ¡°ya han entrado muchos peque?os inversores, que adquirieron paquetes de 50.000 o 100.000 euros¡±. Eso s¨ª, en el caso de Lar Espa?a, tendr¨¢n que esperar dos a?os para empezar a recibir dividendo dado que la sociedad nace con capital, pero sin patrimonio, y tardar¨¢ 18 meses en completar su plan de adquisiciones. Habr¨¢ otras Socimi, sin embargo, que salgan al parqu¨¦ ya con patrimonio rentando, y la posibilidad de distribuir dividendos en su primer a?o.