Tres Cantos, a medio gas

Nuevo Tres Cantos ya est¨¢ pr¨¢cticamente culminado. Es el ¨²nico sector urbanizable de la localidad de 43.000 habitantes, situada a 20 kil¨®metros al norte de la capital. Pero faltan los ¨²ltimos accesos, para los que FCC ha conseguido una pr¨®rroga. Tiene hasta finales de a?o para rematar las obras de urbanizaci¨®n iniciadas en 2007.

Una visita sirve para comprobar c¨®mo los 3,3 millones de metros cuadrados est¨¢n urbanizados, pero tambi¨¦n que no hay ninguna actividad en m¨¢s de la mitad de las parcelas destinadas a albergar unas 4.500 viviendas.

Las m¨¢s de 4.000 ya iniciadas ¡ªla mitad ya entregadas¡ª, se ubican en su mayor¨ªa en el sur, entre la avenida de Espa?a y la zona urbana consolidada. El resto, al norte del Parque Norte, una sucesi¨®n de calles asfaltadas y parcelas bien delimitadas esperando que la situaci¨®n econ¨®mica permita su desarrollo.

Fue el de Tres Cantos un plan general at¨ªpico, debido a que los responsables municipales optaron por dejar toda la gesti¨®n en manos privadas, mediante el sistema de expropiaci¨®n. Una concesi¨®n adjudicada en 2005 a la constructora FCC porque iba a agilizar la ejecuci¨®n y obtener el m¨¢ximo aprovechamiento lucrativo.

Lo primero que hizo FCC nada m¨¢s resultar adjudicataria, en un tiempo r¨¦cord de diez meses, fue elaborar un plan parcial adecu¨¢ndolo a sus intereses. Mientras que el Plan General planteaba que el 70% de la superficie construida se destinara a actividades productivas y el 30% restante a uso residencial, con unas 4.500 viviendas, el plan de la constructora invirti¨® los porcentajes. Reduc¨ªa la edificabilidad productiva al 31% y elevaba la residencial a casi 840.000 metros cuadrados, en los que inicialmente se iban a construir unas 7.500 viviendas.

Tampoco esta cantidad fue la definitiva. El verano pasado, a la vista de que las viviendas de hasta 170 metros cuadrados construidos iban a ser imposibles de promover, FCC inst¨® al Ayuntamiento a modificar el plan parcial para incluir una cl¨¢usula de flexibilidad, de manera que se pudieran construir casi 900 apartamentos, tres por cada vivienda de 170 metros. Con esta modificaci¨®n, el n¨²mero m¨¢ximo se eleva hasta las 8.600.

La mayor¨ªa de las viviendas finalizadas son protegidas, como las ¨²ltimas 102 de precio b¨¢sico, promovidas por la cooperativa Espacios del Norte Tres Cantos, que obtuvieron calificaci¨®n definitiva el pasado 13 de marzo. Con estos son ya 1.919 los pisos protegidos ¡ªque no ocupados¡ª, de los que 1.600 promovi¨® FCC, 1.000 del Plan Joven y 600 de precio b¨¢sico.

En cuanto a los pisos en marcha, el ritmo inicial se ha ralentizado ostensiblemente. En 2014 todav¨ªa no se ha calificado provisionalmente ning¨²n piso protegido, siguiendo la tendencia a la baja que se registra desde 2011, cuando se calificaron 329. En 2012 esta cifra baj¨® a 105 viviendas y solo diez fueron calificados para su inicio en 2013.

Las 722 viviendas protegidas en marcha en Nuevo Tres Cantos son de precio b¨¢sico, salvo 87 promovidas por CP Promotora.

Los precios de los pisos protegidos, incluso los de m¨®dulo b¨¢sico (VPPB), se equiparan ya con los libres, debido a que estos han bajado pr¨¢cticamente un 50% desde los m¨¢ximos del a?o 2007, y los protegidos se han mantenido inalterables.

De esta forma, se pueden encontrar pisos protegidos de precio b¨¢sico, como los que, gestionados por Ingescasa, promueve la cooperativa Tres Sue?os, donde tanto los de dos dormitorios como los de tres, con casi la misma superficie, cuestan lo mismo, 168.750 euros, con el metro construido a 1.700 euros.

En cuanto a la vivienda libre, promotoras como Balabac ofrecen pisos de tres y cuatro dormitorios, entre 150 y 195 metros cuadrados, con precios que oscilan entre 272.900 y 344.900 euros, respectivamente. Por lo que a unifamiliares se refiere, Darjael tiene en venta adosados de 236 a 330 metros cuadrados que var¨ªan entre 349.500 y 423.800 euros.

Lo que de momento no se ofrece son los casi 900 apartamentos que, gracias a la cl¨¢usula de flexibilidad promovida por FCC, se pueden promover tres por cada vivienda de 170 metros, ya que hoy por hoy es inviable la venta al por mayor de pisos que siguen costando m¨¢s de 300.000 euros.

En Tres Cantos se hace patente el fiasco del Plan Joven de Viviendas en Alquiler con Opci¨®n a Compra. Casi el 70% de los 1.000 pisos acogidos a este plan en Tres Cantos est¨¢n vac¨ªos. Pagar entre 500 y 600 euros de alquiler, que se van hasta los 700 euros si se suman gastos de comunidad, no est¨¢ al alcance de cualquiera, y mucho menos para los j¨®venes tricantinos a los que estaban dirigidos estos pisos en alquiler con opci¨®n a compra que FCC promovi¨® en el sector Nuevo Tres Cantos.

Dos a?os despu¨¦s de entregadas, las renuncias han provocado que apenas 350 viviendas est¨¦n ocupadas. Ni permitiendo el acceso a cualquiera apuntado en la lista ¨²nica de solicitantes ni abriendo la mano a los mayores de 35 a?os se ha reducido el stock de pisos disponibles.

En alguna de las cuatro promociones, el nivel de desocupaci¨®n es pr¨®ximo al 90%. Es el caso de la ubicada en el n¨²mero 11 de la avenida de Castilla y Le¨®n. All¨ª, 249 de los 288 pisos est¨¢n vac¨ªos. Solo 39 inquilinos las habitan.

Se trata de una de las dos promociones del Plan Joven que en 2012 FCC transfiri¨® a Gedesar, una sociedad constituida en 2009 entre Ecisa y Caja Madrid. Un total de 576 viviendas por las que la compa?¨ªa controlada por Alicia Koplowitz ingres¨® unos 70 millones de euros. En la otra promoci¨®n transferida a Gedesar est¨¢n disponibles 160 de las 288 viviendas existentes.

FCC tambi¨¦n est¨¢ negociando la venta de las otras dos promociones, aunque el alcalde del municipio, Jes¨²s Moreno, lleg¨® a confirmar el pasado mes de enero la venta al fondo Blackstone. En el portal de Vivienda de la Comunidad de Madrid sigue figurando FCC como titular. En estos dos bloques, con un total de 424 pisos, solo 176 se encuentran ocupados.

No es la primera vez que FCC intenta transferir estas 424 viviendas. Ya lo hizo durante su construcci¨®n, pero la operaci¨®n con Lazora no lleg¨® a cerrarse. La empresa especializada en la gesti¨®n de alquileres se ech¨® atr¨¢s ante el deterioro del mercado y las dificultades para llenarlas.

Para los que ejerzan la opci¨®n a compra, el precio de estos pisos, de dos dormitorios y 55 metros ¨²tiles, oscila entre 167.700 y 191.300 euros, que se quedar¨ªan en 146.160 y 166.730 euros, respectivamente, tras descontar el 50% de las rentas pagadas.

La oposici¨®n ha presentado mociones para que estos pisos integren una bolsa de alquiler de VPO, con rentas no superiores al 30% de los ingresos de los inquilinos. Ninguna ha sido aceptada.