Un nuevo inquilino en el bloque

Las Socimi empiezan a desembarcar en el parqu¨¦. Despu¨¦s de que dos de ellas, Promorent y Entrecampos, se estrenaran en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB) a finales del a?o pasado, ahora le ha tocado el turno a la del Grupo Lar, Lar Espa?a Real Estate Socimi, en el mercado continuo, donde cotiza desde el 5 de marzo. De momento, lo est¨¢ haciendo mejor que el mercado: mientras el Ibex 35 se revaloriza solo un 1,1% en este periodo, los t¨ªtulos de Lar Espa?a han subido un 4,5%.

Es posible que esa aceptaci¨®n tenga mucho que ver con la presencia de grandes fondos en su capital, sobre todo de la mayor gestora norteamericana de renta fija, Pimco. Lo que viene a confirmar la percepci¨®n de que el mercado inmobiliario est¨¢ listo para el despegue. ¡°Los extranjeros acuden cada vez m¨¢s a invertir en activos espa?oles¡±, explica Luis Pereda, presidente del Grupo Lar, ¡°pues piensan que los precios han tocado suelo y van empezar a subir. Adem¨¢s, hay mucho dinero disponible que, en este entorno de bajos tipos de inter¨¦s, va buscando desesperadamente lugares en los que invertir¡±.

Espa?a se estar¨ªa convirtiendo, pues, en uno de esos destinos favoritos. ¡°Ha dejado de ser el pa¨ªs mal visto por los inversores de hace dos o tres a?os, al tiempo que los temores en torno al euro y al futuro de algunos pa¨ªses en la moneda ¨²nica se han disipado. La percepci¨®n ahora es muy positiva: hemos hecho unos ajustes importantes y somos una potencia exportadora, de ah¨ª que se conf¨ªe en que los activos van a tener una carrera al alza¡±, asegura el directivo para explicar la creaci¨®n de Lar Espa?a y otras Socimi que se esperan en el mercado continuo en pr¨®ximos meses. ¡°Era el momento id¨®neo para crear una sociedad como esta¡±, afirma Pereda.

Las acciones de Lar Espa?a baten al mercado desde su estreno

Pero de nada servir¨ªa a los inversores apostar por la nueva Socimi, que empieza con capital, aunque sin activos propios, si no comenzara a abrirse el mercado de compraventa, de modo que pueda cumplir con su plan de compras de activos en alquiler. ¡°La oferta de producto va a aumentar mucho en los pr¨®ximos meses debido a que la Sareb est¨¢ sacando paquetes de activos a la venta con gran aceptaci¨®n, las Administraciones p¨²blicas est¨¢n interesadas en vender inmuebles y porque muchos agentes privados que antes ni se planteaban desinvertir, por los bajos precios, ahora s¨ª quieren hacerlo¡±, explica el presidente del Grupo Lar.

Lar Espa?a, que acaba de hacer su primera adquisici¨®n, dos centros comerciales por 39,4 millones de euros, est¨¢ en buena posici¨®n para aprovechar el momento: tiene 400 millones de euros propios, unos fondos que, se?ala Pereda, ¡°invertiremos en activos en alquiler, ya que la ley obliga a que las Socimi tengan al menos el 80% de sus inmuebles en renta¡±. Invertir en inmuebles en alquiler, en lugar de para comprar y vender, da estabilidad (e ingresos recurrentes) a estas sociedades y las hace interesante a los ojos de los inversores. Y tambi¨¦n porque la ley, prosigue Pereda, ¡°obliga a distribuir como dividendos al menos el 80% de las rentas y el 50% de los beneficios derivados de las ventas¡±.

Las Socimi se dise?aron, de hecho, como un instrumento para canalizar el ahorro hacia el sector. ¡°Pensamos que es una buena forma de posicionarse en el mercado inmobiliario sin tener que comprar directamente¡±, dice Pereda. Y una magn¨ªfica opci¨®n para los peque?os inversores. ¡°Si bien en una primera etapa, con un free float del 40%, predominar¨¢n los inversores institucionales, poco a poco ir¨¢n aumentando los peque?os, seg¨²n se vayan familiarizando con este tipo de sociedades y entendiendo que son un veh¨ªculo id¨®neo para invertir a largo plazo, proteger los ahorros y cubrirse ante la inflaci¨®n¡±, prosigue el directivo.

Seg¨²n Pereda, puede invertir 800 millones y dar el 5% de rentabilidad

Y resultan m¨¢s entendibles para el peque?o inversor que un banco o una el¨¦ctrica. Seg¨²n apunta Pereda, ¡°este es un negocio que mucha gente conoce, adem¨¢s de que las Socimi est¨¢n obligadas a dar informaci¨®n detallada sobre los inmuebles que tienen en patrimonio, que se sabe donde est¨¢n y pueden verse¡±. De hecho, los peque?os inversores empezaron a posicionarse el mismo d¨ªa de la salida a Bolsa de Lar Espa?a. ¡°Mucha gente me ha dicho que compr¨® paquetes de 50.000 o 100.000 euros, posiblemente vendidos por institucionales¡±, a?ade.

Pero, el que la sociedad inicie su andadura sin activos propios, le exige a los inversores cierto tiempo de espera hasta que Lar Espa?a complete su plan de adquisiciones y pueda empezar a distribuir los dividendos del alquiler en toda su plenitud. ¡°La previsi¨®n es que tardemos en torno a un a?o y medio en cumplir con todo el plan de inversi¨®n¡±, aclara Pereda. ¡°El primer a?o con ingresos completos ser¨¢ 2016¡±. Las Socimi no limitar¨¢n su capacidad de inversi¨®n ¡ªy obtenci¨®n de ingresos¡ª a los 400 millones de fondos propios. ¡°Vamos a tomar algo de deuda. Como el apalancamiento m¨¢ximo est¨¢ en el 50%, podremos invertir hasta 800 millones¡±, dice.

La sociedad invertir¨¢ algo de su cartera en vivienda, pero no m¨¢s del 20%. ¡°La mayor parte ir¨¢ a oficinas y centros comerciales¡±, subraya Pereda. Esto porque, seg¨²n se?ala, ¡°el mercado del alquiler de vivienda en Espa?a sigue siendo poco profundo: la gente contin¨²a teniendo apetencia por la vivienda propia¡±.

?Cu¨¢l es la rentabilidad esperada? Seg¨²n el plan de negocio, en torno al 5%. Pereda aclara, de todos modos, que el accionista ¡°tendr¨¢ dos rentabilidades, la del dividendo y la del resultante de la apreciaci¨®n del capital. Entre las dos podr¨ªa llegar al 10% anual¡±. Respecto de las posibilidades de revalorizaci¨®n del t¨ªtulo, el ejecutivo, tras recordar que no es un experto en Bolsa, s¨ª se muestra convencido de que, ¡°si somos capaces de comunicar de forma transparente nuestra evoluci¨®n y los activos que vayamos adquiriendo y los inversores perciben que nuestras inversiones son razonables y exitosas, el valor sin duda subir¨¢¡±.