En busca del alquiler perfecto

Si el inquilino no paga el alquiler, el seguro se encarga de cubrir hasta 12 meses de rentas impagadas. Es el flotador con el que muchos propietarios se han lanzado a la piscina.

El 17% de los caseros alquila con seguros de renta y la previsi¨®n es que este porcentaje siga al alza. En los pa¨ªses europeos con m¨¢s alquileres, los contratos con seguro suponen el 40%, seg¨²n Arrenta, Asociaci¨®n para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, que comercializa seguros dise?ados por Caser, Mapfre, Arag y Das.

De hecho, estas p¨®lizas est¨¢n reemplazando a los avales bancarios, imposibles de afrontar por muchos inquilinos ¡ªapenas el 20% de los alquileres que se realizan en Espa?a con garant¨ªas¡ª, se?ala el Observatorio Espa?ol del Seguro de Alquiler (OESA). En ocasiones es el propio inquilino quien ofrece a su casero la f¨®rmula del seguro de alquiler como principal garant¨ªa y sustituto del aval.

Hace unos tres a?os que los seguros de alquiler comenzaron a encajar en el puzle inmobiliario, al tiempo que se dinamizaba algo m¨¢s el arrendamiento, en detrimento de la compra. Hoy, los productos que blindan a los due?os y protegen sus viviendas son m¨¢s populares.

Pero lo son entre las rentas m¨¢s econ¨®micas. El importe medio del alquiler vinculado a un seguro en Espa?a es de 601,89 euros ¡ªocho de cada diez es inferior a los 700 euros¡ª. Para importes de m¨¢s de 1.000 euros, estos productos a¨²n no est¨¢n muy arraigados, solo se contratan en un 5,69%, han analizado en OESA.

Si bien algunas aseguradoras comercializan el seguro de alquiler como un complemento adicional del de hogar, cada vez son m¨¢s las que lo venden como un producto ¨²nico. "Mapfre, Ocaso, Catalana Occidente, Arag y Mutua Madrile?a, entre otras, garantizan al propietario el cobro de las mensualidades ¡ªhasta 12 meses¡ª, la defensa jur¨ªdica y los costes judiciales. Tambi¨¦n protecci¨®n frente a los deterioros o el robo por el inquilino", seg¨²n el portal Rastreator, que aconseja comparar precios y coberturas.

En l¨ªneas generales, las principales coberturas de una p¨®liza tipo son: estudio de viabilidad del inquilino (aut¨¦ntico freno a la morosidad); desahucio y reclamaci¨®n de rentas; cobro (6, 9 o 12 meses); actos vand¨¢licos al continente y contenido hasta 3.000 euros; asistencia en el hogar 24 horas; defensa jur¨ªdica; reparaciones urgentes (desplazamiento y mano de obra con tres horas incluidas) y asesoramiento jur¨ªdico.

Algunos protegen las rentas si se produce un siniestro que impida al inquilino residir en la casa, explica Francisco Valencia, de L¨ªnea Directa. Esta compa?¨ªa tiene, adem¨¢s, una p¨®liza para inquilinos que cubre el mobiliario; en un piso de 70 metros sale por 127,49 euros.

Un seguro, cuyo periodo de carencia suele ser de uno a dos meses desde su firma, puede contratarse desde 100 euros al a?o. La prima media est¨¢ en 241,97 euros al a?o, en el caso de Arrenta.

Los de las propias compa?¨ªas son menos competitivos. En la web de Mapfre, por ejemplo, por 498 euros anuales se tiene asegurado el cobro de las rentas impagadas durante un a?o para un alquiler de 600 euros mensuales. Este gasto es deducible, hasta un 100%, en la declaraci¨®n del IRPF.

Dicen las empresas que estas p¨®lizas han conseguido reducir la morosidad. Arrenta ¡ªque vende 1.500 seguros anuales, con un aumento medio anual del 15%¡ª asegura haber pasado del 8% al 0,5%.

Ahora bien, cualquier producto que se suponga garante del alquiler sirve de poco sin un an¨¢lisis previo del arrendatario. Parece ser que la ¨²nica manera de encontrar al inquilino perfecto, si existe ¡ªese que no deja de pagar, es duradero y cuida el piso¡ª es un estudio previo de solvencia.

Un filtro sin el que el propietario puede estar desprotegido. La experiencia ha demostrado que estrechar la mano y mirar a los ojos no es sin¨®nimo de garant¨ªa.

"Es verdad que el inter¨¦s por los seguros de alquiler ha aumentado, pero si no vienen acompa?ados de medidas preventivas no son suficientes para resolver el temor principal del propietario: que no le paguen la renta", indica David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. Por eso, otra f¨®rmula que est¨¢ calando desde 2007 es la de acompa?ar al propietario durante todo el alquiler, sin seguros de por medio, pero con las garant¨ªas suficientes para que el casero se olvide de problemas.

Se trata de realizar un an¨¢lisis financiero para seleccionar al inquilino. Es lo que hace Alquiler Seguro. El proceso va desde la adecuaci¨®n de la vivienda (visita, certificado energ¨¦tico, alta de suministro), promoci¨®n (publicaci¨®n del inmueble, concertar visitas, analizar solvencia) y formaliza?ci¨®n (contrato, firma y entrega de llaves). "Como estamos muy seguros, pagamos la renta el d¨ªa 5 al propietario", seg¨²n Caraballo.

Esta compa?¨ªa dice tener morosidad cero, pero ning¨²n inquilino est¨¢ a salvo de situaciones sobrevenidas. "En estos casos estudiamos cada caso para adoptar la mejor soluci¨®n, que puede ser alg¨²n mes de carencia u ofrecerle otra vivienda que se adapte mejor a sus necesidades, normalmente con una renta menor", indican en Alquiler Seguro.

El coste del servicio es de un 5% de la renta para el propietario. En el momento de la firma, se cobra un mes al inquilino y otro al propietario.