Los pisos buscan su punto de inflexi¨®n

El ladrillo espa?ol parece que se aproxima a un punto de inflexi¨®n. Ya no se habla mal del mercado inmobiliario espa?ol. Incluso hay quien lo hace moderadamente bien. ?Es hora de volver a mirar a este activo como una alternativa de inversi¨®n? Los expertos son todav¨ªa muy cautos en este sentido.

El Banco de Espa?a (BdE), en su ¨²ltimo Bolet¨ªn Econ¨®mico, constata que la inversi¨®n residencial ¡°suaviz¨® su perfil contractivo¡± en el segundo trimestre de este a?o, con un retroceso intertrimestral estimado del 0,8%. Adem¨¢s, este organismo destaca un contexto en el que los principales indicadores del mercado inmobiliario comenzaron a evidenciar ¡°una significativa moderaci¨®n¡± en cuanto al ajuste que sufre el sector. La instituci¨®n que dirige Luis Mar¨ªa Linde subraya tambi¨¦n que las transacciones de vivienda mostraron una ¡°cierta estabilizaci¨®n¡±, destacando el impulso de las compras de extranjeros, y que el n¨²mero de hipotecas constituidas fren¨® su tendencia bajista. No obstante, la absorci¨®n del voluminoso stock de viviendas sin vender avanza lentamente, lo que dificulta, seg¨²n el BdE, ¡°el inicio del ciclo de construcci¨®n de obra nueva¡±. En este sentido, el precio de la vivienda moder¨® su ritmo de ca¨ªda interanual en el primer trimestre de 2014, hasta retroceder un 3,8%, seg¨²n la estad¨ªstica del Ministerio de Fomento, lo que sit¨²a su p¨¦rdida acumulada de valor en un 31% desde comienzos de 2008.

Otro organismo que certifica que lo peor para el sector ha podido quedar atr¨¢s es la Sociedad de Tasaci¨®n. En el informe trimestral, Tendencias del sector inmobiliario, se explica que si bien la absorci¨®n de oferta por parte de los fondos de capital riesgo se muestra insuficiente para relanzar un sector que acumula seis a?os de fase recesiva y que no hay todav¨ªa se?ales fiables de reactivaci¨®n, a la espera de que el cr¨¦dito a la vivienda comience a fluir, ¡°la ca¨ªda de precios en vivienda se modera, y se va aproximando a posiciones de evoluci¨®n neutral¡±.

Un punto m¨¢s de optimismo se desprende del ¨²ltimo an¨¢lisis sobre la situaci¨®n econ¨®mica espa?ola de la agencia de calificaci¨®n de riesgo Standard and Poor¡¯s que se?ala que, si bien a largo plazo el sector de la vivienda en Espa?a a¨²n se ver¨¢ lastrado por su abultado stock a la venta, ¡°es probable que sus precios a¨²n caigan un 2%, este a?o en tasa interanual, pero suban ese mismo porcentaje en 2015¡±.

Una apuesta algo m¨¢s clara se evidencia en el Informe sector inmobiliario Espa?a: previsiones sobre vivienda (julio 2014) publicado por Bankinter. En ¨¦l se se?ala que el sector est¨¢ iniciando ¡°un cambio de tendencia hacia una etapa de recuperaci¨®n¡±. Estos expertos matizan que la reactivaci¨®n del sector ser¨¢ ¡°muy gradual¡±, condicionada por unos niveles de desempleo todav¨ªa elevados, el descenso de la poblaci¨®n residente y un stock de vivienda disponible sobredimensionado. ¡°Sin embargo, los s¨ªntomas de estabilizaci¨®n comienzan a ser tangibles: la demanda de vivienda est¨¢ creciendo con respecto a 2013, el descenso de los precios se ha moderado de forma significativa y el entorno econ¨®mico seguir¨¢ mejorando en los pr¨®ximos 18 meses¡±, destacan en Bankinter. El informe de esta entidad tambi¨¦n apunta a que la inversi¨®n extranjera en inmuebles se est¨¢ ¡°acelerando¡± y la presi¨®n alcista que ya comienza a reflejarse en los precios de activos inmobiliarios como oficinas, centros comerciales y hoteles, ¡°se trasladar¨¢ en los pr¨®ximos trimestres al mercado residencial de calidad¡±.

La lenta mejor¨ªa del sector coincide con una reactivaci¨®n de las ofertas hipotecarias de las entidades financieras. Precisamente fue Bankinter una de las primeras entidades en mover ficha. En octubre de 2013 lanz¨® su Hipoteca Sin M¨¢s. Su apuesta fue novedosa no solo por temprana, sino porque tras muchos meses en los que los diferenciales que sobre eur¨ªbor aplicaban las entidades en sus hipotecas variables no hac¨ªan m¨¢s que subir, Bankinter lo colocaba en el 1,95% con este pr¨¦stamo.

Desde entonces ha cambiado tambi¨¦n el panorama hipotecario, lo que seg¨²n los expertos contribuye a un cierto dinamismo en el sector inmobiliario. Son ya bastantes las entidades que han roto a la baja la barrera del 2% en el diferencial que sobre euribor aplican en sus hipotecas variables; es m¨¢s, algunas como el Banco Santander la han mejorado en menos de seis meses: de una oferta inicial a principios de 2014 de un 2,95% de tipo anual inicial y un euribor m¨¢s el 1,99% para el resto de los a?os, se ha pasado a un primer precio para los 12 primeros meses del 2,85% y un diferencial sobre euribor del 1,89%. Ese diferencial del 1,89% es que tambi¨¦n ofrecen entidades como ING Direct, la Oficina Directa del Grupo Banco Popular, Openbank o Liberbank. Los expertos ven posible que en los pr¨®ximos meses alguna entidad decida abaratar a¨²n m¨¢s el precio del pr¨¦stamo.

De hecho, en este sentido hay hipotecas a¨²n ligeramente m¨¢s baratas: Barclays fija en el 2,85% el tipo de inter¨¦s el primer a?o y para el resto establece un diferencial de 1,85 puntos sobre euribor; la Hipoteca Hogar de Caja Ingenieros coloca su tipo de inter¨¦s inicial en el 2,75% y el diferencial para el resto de los a?os de vida del pr¨¦stamos en 1,74 puntos sobre euribor y Caja Espa?a-Duero, si bien establece un tipo de inter¨¦s inicial para los 12 primeros meses del 3%, rebaja hasta 1,65 puntos el diferencial que puede aplicar sobre euribor para el resto de los a?os.

En el segmento de hipotecas a tipo fijo, el panorama tambi¨¦n est¨¢ cambiando desde hace algunos meses. De tipos de inter¨¦s que superaban el 7%, 8% y hasta 9% se ha pasado a tipos m¨¢s en el entorno del 6% con la excepci¨®n de La Caixa (que llega al 5,1%) y especialmente de Kutxabank, que ofrece la posibilidad de contratar un tipo de inter¨¦s fijo a 20 a?os, desde el 5,24% hasta el 3,89%, en el caso de quienes mantengan con la entidad la m¨¢xima vinculaci¨®n.

He ah¨ª el quid de una gran parte de toda esta nueva oferta hipotecaria: conseguir estos menores diferenciales solo es, en general, posible para clientes de perfil medio, medio-alto pues, en la mayor parte de los casos, se exigen domiciliaciones de n¨®minas que superen los 2.000 euros mensuales (llegando a los 5.000 euros mensuales); la suscripci¨®n de seguros del hogar, de vida o de protecci¨®n de pagos; la domiciliaci¨®n de recibos varios; llevar a cabo aportaciones a planes de pensiones; realizar pagos m¨ªnimos con tarjetas¡­ La financiaci¨®n, adem¨¢s, se fija como norma general en el 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda pero, en ocasiones, este porcentaje queda rebajado al 70% e incluso al 60%. No es de extra?ar que la realidad, seg¨²n recoge el Instituto Nacional de Estad¨ªstica en su ¨²ltimo an¨¢lisis sobre el mercado hipotecario correspondiente al pasado mes de mayo (publicado a finales de julio), sea algo diferente: el tipo de inter¨¦s medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,82%.