Vencimientos de los arrendamientos urbanos de locales al 31 de diciembre de 2014

?ltimamente algunos medios de comunicaci¨®n importantes, incluido el telediario de TVE est¨¢n publicando noticias y aclaraciones sobre los vencimientos de contratos de arrendamiento de locales de negocio al 31 de diciembre 2014. Pues bien, desgraciadamente, la informaci¨®n es incorrecta en casi la totalidad de lo que dicen y eso hace que se est¨¦ angustiando a muchos peque?os comerciantes de toda Espa?a. No logro entender esos errores, que solo puede ser fruto de un desconocimiento total o de recoger mal las informaciones que, se supone, pedir¨¢n a profesionales.

Como ser¨ªa largo de contar y enumerar estos errores que llevan a un desconcierto total material y jur¨ªdicamente a los arrendatarios (y tambi¨¦n a los arrendadores), creo que es bueno que se haga constar, con plena seguridad, lo que ocurrir¨¢ con los locales comerciales el pr¨®ximo d¨ªa 31 de diciembre, aunque sea de manera sucinta y concreta y con la esperanza que entiendan bien su contenido no solo los profesionales, sino los propios interesados.

En primer lugar, indicar que la posible terminaci¨®n por expiraci¨®n del t¨¦rmino de arrendamientos solo afecta a los locales cuyo contrato viene de antes del 9 de mayo 1985, en plena vigencia del Texto refundido de 1964. Los posteriores no terminan en ning¨²n caso a finales de a?o, cada uno tendr¨¢ un tratamiento seg¨²n si fue antes o despu¨¦s de esa fecha o del 1 de enero 1995, a tenor de los pactos y dem¨¢s cl¨¢usulas contractuales y conforme al Real Decreto Ley 2/85 ?y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94. Pero, desde luego, no est¨¢n dentro de los que terminan por disposici¨®n legal el 31 diciembre pr¨®ximo.

En primer lugar, no hay vencimiento para los contratos de locales cuyo arrendatario sea persona f¨ªsica, seg¨²n la Disposici¨®n Transitoria Tercera, apartado 3, de la LAU 29/94.

Estos contratos, anteriores al 9 de mayo 1985, terminan cuando el arrendatario que lo era el 1 de enero 1995, se jubile o fallezca e incluso entonces todav¨ªa se puede subrogar el c¨®nyuge. Es decir, ser¨¢ ahora, dentro de dos a?os, de diez, etc¨¦tera Y sin son varios los arrendatarios, hay que esperar a que el ¨²ltimo de ellos fallezca o se jubile, como viene reconociendo el mismo Tribunal Supremo.

Indicar que solamente terminar¨¢ el arrendamiento a finales de a?o si se subrog¨® un descendiente a partir de la fecha indicada, es decir, del primero de enero de 1995.

Y tambi¨¦n ser¨ªa posible que termine si hubo un traspaso posterior al 1 de enero 1995 y ya han pasado diez a?os desde entonces. Como excepci¨®n la terminaci¨®n ser¨¢ el 24 noviembre 2014, pues cuenta desde la aprobaci¨®n de la Ley y no desde su vigencia.

Solo terminan el 31 de diciembre de 2014 los contratos de locales cuyo arrendatario sea una persona jur¨ªdica (sociedades), seg¨²n la Disposici¨®n Transitoria Tercera, apartado 4, LAU 29/94 y, reitero, solo afecta a los contratos anteriores al 9 de mayo 1985 y que pueden ser objeto de finalizaci¨®n, previo aviso del arrendador...

Hay una posible ampliaci¨®n de los plazos, seg¨²n la Disposici¨®n Transitoria Tercera, apartados 3, 4 y 7, de la LAU 29/94:

1.- En cualquiera de los dos supuestos, si la actualizaci¨®n de la renta se hizo en su momento de una sola vez, tienen cinco a?os m¨¢s de duraci¨®n los arrendamientos cuyo titular sea ahora el descendiente subrogado de persona f¨ªsica y las personas jur¨ªdicas (sociedades), conforme la D.T. Tercera, apartado 7, de la misma LAU 29/94.

2.- Y tambi¨¦n en ambos casos si hubo un traspaso en los diez a?os anteriores al 1 de enero 1995, otros cinco anualidades m¨¢s.

3.- Es decir, que es posible que haya una ampliaci¨®n legal de hasta diez a?os, contando desde el 1 de enero 2015.

Hay otros derechos a tener en cuenta, seg¨²n la Disposici¨®n Transitoria Tercera, apartados 10 y 11, LAU 29/94: que si la propiedad o un nuevo arrendatario utiliza el local en el plazo de un a?o para una actividad similar tendr¨¢ que indemnizar con 18 meses de renta, digamos que como aprovechamiento del "fondo de comercio" y que en todo caso el arrendatario actual tendr¨¢ preferencia ante cualquier nuevo arrendatario, tambi¨¦n dentro de un a?o, aunque en las nuevas condiciones que se establezcan de plazo y renta.

Esto es lo marca la Ley, todo lo que se diga en contra -lo manifiesto con todo respeto y desde luego lamentando que haya que hacer estas aclaraciones- es err¨®neo. Si, ya s¨¦ que es una manifestaci¨®n muy arriesgada por mi parte, pero tengo plena seguridad en lo que digo, que se basa exclusivamente en lo que la LAU 29/94 se establece. A?ado, como final, que otros contratos (de profesionales, Administraci¨®n Publica e Iglesia) terminaron a los cinco, diez y quince a?os a partir del 1 de enero 1995 y han sido pocas las resoluciones, simplemente porque si un arrendador tiene un buen arrendatario que le paga puntualmente, cuida del local y la renta es m¨¢s o menos ajustada al mercado, desde luego que no rescinde, pues tiene un aut¨¦ntico "premio". Pero esto ya es una cuesti¨®n a valorar por las partes.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente Editorial SEPIN.