Codazos para comprar una vivienda: por qu¨¦ hay gente que paga hasta un 10% m¨¢s del precio de venta

Buscar vivienda para comprar en las principales ciudades espa?olas se ha convertido en una yincana desesperante. Solo el hecho de poder visitar un piso que valga la pena es un logro may¨²sculo. La competici¨®n entre potenciales compradores, debido a la escasez de oferta, es tal que ha germinado un nuevo modelo: la casa se vende a quien m¨¢s pague. ¡°Los propietarios establecen un precio inicial, pero al recibir m¨²ltiples ofertas suelen optar por la mejor, que generalmente es la m¨¢s alta. Los inmuebles m¨¢s demandados suelen ser pisos de hasta 100 metros cuadrados con dos o tres dormitorios¡±, indica Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 Espa?a y Portugal.

Los ciudadanos que viven ¡ªy padecen¡ª este nuevo ciclo inmobiliario ya no regatean, sino lo contrario: para no dejar escapar la vivienda ofrecen entre un 5% y un 10% por encima del precio de venta fijado, sostiene Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Aunque estas din¨¢micas se est¨¢n dando en viviendas de todos los niveles y precios, en el mercado de lujo es evidente la disposici¨®n a pagar m¨¢s. ¡°En el caso de compradores internacionales de alto perfil o inversores, hemos visto incrementos de hasta un 10% o 15% sobre el precio de venta original en propiedades de lujo o en ubicaciones muy solicitadas¡±, comenta Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams Espa?a & Andorra.

Es lo que sucede cuando hay varias personas que quieren una misma vivienda. ¡°Hay compradores que directamente ya sobreofertan, est¨¢n hartos de correr y no encontrar nada¡±, narra Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, presidente de la Federaci¨®n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Fernando Rico, agente de Re/Max Urbe en Madrid, a?ade: ¡°Cuando encuentras una vivienda que encaja con lo que quieres y la pierdes por no decidirte o por hacer una oferta a la baja, aprendes a tomar la decisi¨®n antes¡±.

En estos potenciales compradores, vista la avalancha de visitas que reciben las casas cuando salen al mercado, se crea una sensaci¨®n de p¨¦rdida de oportunidad y algunos acaban realizando ofertas por encima del valor de publicidad. Muchas veces esa sensaci¨®n es real porque al cabo de unos pocos d¨ªas el piso desaparece. ¡°La semana pasada llam¨¦ a uno que acababa de salir al mercado y cuando consegu¨ª hablar con el agente me dijo que ya ten¨ªa 25 visitas programadas para el fin de semana. El lunes llam¨¦ y me dijeron que vendieron el piso de 80 metros cuadrados en Doctor Esquerdo (Madrid) al tercer d¨ªa por 440.000 euros¡±, cuenta Ana Marcos, que busca piso sin ¨¦xito desde 2020.

Por ahora, esta forma de comprar y vender no es masiva ni est¨¢ generalizada, pero empieza a extenderse por la falta de oferta y por una demanda que va en aumento, y que previsiblemente ser¨¢ mayor el a?o que viene como consecuencia de la bajada de tipos de inter¨¦s, lo que aumenta el poder adquisitivo de los compradores. En el caso de las agencias inmobiliarias, ¡°no m¨¢s del 10% trabajan as¨ª, con estos protocolos de gesti¨®n¡±, indica Alfaro.

20.000 euros

En las oficinas de Alfa Inmobiliaria cuentan un caso reciente. ¡°Una vivienda de unos 90 metros cuadrados en el centro de M¨¢laga que sali¨® al mercado por 400.000 euros y se vendi¨® por 420.000 tras recibir varias ofertas en pocos d¨ªas¡±, explica Duque. Otra venta similar: ¡°En una zona perif¨¦rica de Madrid, donde una propiedad de 250.000 euros fue adquirida por 270.000 euros porque uno de los compradores estaba especialmente interesado en esa ubicaci¨®n concreta, cerca de su lugar de trabajo¡±, a?ade.

El agente de Re/Max Urbe reconoce que no es muy habitual, aunque ¡°este a?o se nos ha dado el caso en dos propiedades¡±. Una corresponde a un piso para reformar: ¡°Se realizaron 36 visitas en tres d¨ªas y se recibieron seis ofertas, dos de ellas por encima del valor de comercializaci¨®n. Los propietarios optaron por el cliente que iba a destinarlo a vivienda habitual¡±. La ense?a Keller Williams, especializada en lujo, cuenta su experiencia. ¡°Recientemente, en nuestra oficina de Marbella, una propiedad de lujo que se list¨® a 1,2 millones de euros fue reservada en 48 horas y tres compradores llegaron a ofertar por encima del precio de venta original. La propiedad termin¨® vendi¨¦ndose por 1,35 millones¡±. Otro ejemplo es el de una vivienda en la costa de Fuengirola, donde un comprador estadounidense hizo una oferta un 15% superior al precio publicado.

Los plazos medios de venta en Espa?a se han acortado este a?o ¡ªse mueven entre los 30 y los 60 d¨ªas¡ª y las viviendas mejor valoradas vuelan. ¡°La media de Barcelona son 66 d¨ªas y en Madrid son 61¡å, dice L¨¢zaro Cubero, director de An¨¢lisis del Grupo Tecnocasa. En esta cadena, el 7% de las 15.000 casas que venden cada a?o se colocan en menos de una semana.

Muchos de estos compradores solicitan financiaci¨®n, y m¨¢s ahora con la rebaja de tipos, aunque puede ser un punto negativo si el vendedor tiene mucha prisa. ¡°Los compradores que requieren hipoteca suelen tener menos agilidad en comparaci¨®n con quienes pueden comprar sin necesidad de financiaci¨®n¡±, sostiene Sousa.

El caldo de cultivo de estas sobreofertas voluntarias es un d¨¦ficit nunca visto entre oferta y demanda. La cantidad de viviendas disponibles en las principales ciudades espa?olas es cada vez menor y, en cambio, sigue aumentando la cantidad de personas que buscan casa (obra nueva en m¨ªnimos, migraci¨®n, inversores, compradores internacionales, dificultades para alquilar¡­). ¡°Esto se da principalmente en Madrid, Barcelona, las zonas con una econom¨ªa m¨¢s boyante de la costa Mediterr¨¢nea y las principales capitales de provincia, donde el desequilibrio puede llegar hasta el 30%¡±, se?ala Duque.

En Tecnocasa han detectado que la demanda ha crecido un 46% con respecto al a?o pasado. En 2023 hab¨ªa 16 compradores por vivienda y este a?o 20, n¨²meros que se disparan en el caso de Madrid (de 29 a 37) y Barcelona (de 20 a 26), explica Cubero.