De rey del textil a emperador del ladrillo

El hombre m¨¢s rico de Espa?a, Amancio Ortega, es tambi¨¦n el mayor casero del pa¨ªs. En enero de 2002, medio a?o despu¨¦s de sacar a Bolsa Inditex, constituy¨® Pontegadea Inmobiliaria. Desde entonces ha realizado numerosas operaciones y su cartera de inmuebles est¨¢ valorada actualmente en 4.724 millones de euros, seg¨²n la consultora Real Capital Analytics. El empresario gallego aprovech¨® los peores a?os de la crisis para comprar activos a buen precio, tanto en el mercado local como fuera. Entre 2009 y 2013, un periodo f¨²nebre para el sector, Pontegadea no cerr¨® ning¨²n ejercicio en n¨²meros rojos. Al contrario, el beneficio agregado de la sociedad fue de 1.230 millones. ?Cu¨¢l es el secreto del rey del textil para convertirse tambi¨¦n en emperador de ladrillo?

¡°Amancio Ortega no tiene competencia en el sector inmobiliario. Su caso no es comparable debido a la gran liquidez de la que dispone. En lo peor de la crisis econ¨®mica tener efectivo marcaba la diferencia y permit¨ªa convertir un buen negocio inmobiliario en una inversi¨®n estrella. Hab¨ªa que tener cash y una visi¨®n a largo plazo para aprovechar la ca¨ªda de precios. Y Ortega ten¨ªa las dos cosas¡±, explica el director de inversi¨®n de la divisi¨®n inmobiliaria de un gran banco europeo. Este experto, como casi todos los consultados para este reportaje, prefieren mantener el anonimato. Pontegadea es o puede ser su cliente y este es un negocio donde la discreci¨®n es oro molido.

El empresario gallego mantiene a raya la deuda de Pontegadea (325 millones) y ceba peri¨®dicamente la chequera de la sociedad con buena parte de los dividendos que cobra de Inditex, donde a¨²n conserva el 59,29% de las acciones. Este a?o, por ejemplo, Ortega ha recibido del grupo textil 894 millones.

Esta ingente liquidez le permite ¨®rdagos como el que le llev¨® a quedarse con Torre Picasso, su activo m¨¢s emblem¨¢tico. A finales de 2011, Tishman Speyer Properties, uno de los peces gordos del sector inmobiliario mundial, propietario del Rockefeller Center, el Chrysler Building o Tower Place, estaba muy cerca de cerrar el trato con FCC para quedarse con el edificio. En el ¨²ltimo minuto, Esther Koplowitz se lo vendi¨® a Ortega. ?Por qu¨¦? Porque, a diferencia de Tishman, su oferta era toda en efectivo, seg¨²n Bloomberg.

Real Capital Analytics calcula que Pontegadea tiene 152 inmuebles repartidos en 15 ciudades de cinco pa¨ªses. El principal activo por valor de mercado de su cartera son las oficinas (58,4% del total), seguido de los locales comerciales (37,3%), los hoteles (3,4%) y por ¨²ltimo las viviendas, que solo suponen el 0,9% del total. ¡°Es un inversor paciente, no tiene prisa. Busca activos trofeo. Su mercado es todo el mundo. No suele pagar sobreprecios, es muy selectivo¡±, dice el director de mercados de uno de los brokers con los que trabaja habitualmente Ortega.

En Espa?a, Pontegadea tiene varios de los mejores edificios de las mejores zonas comerciales y de oficinas de Madrid y Barcelona: el Paseo de la Castellana y el Paseo de Gracia. ¡°Tiene una cartera muy diversificada. Lo ¨²nico que no quiere son centros comerciales ni suelo industrial. Busca inversiones muy selectas: activos core en zonas prime. Es una estrategia nada oportunista, m¨¢s bien conservadora, que no le va a dar rentabilidades de doble d¨ªgito, pero que le va a permitir dormir tranquilo. Es un plan que encaja a la perfecci¨®n con el objetivo de cualquier gran fortuna, que no es otro que preservar el patrimonio¡±, se?ala el director general de inversiones en Espa?a de uno de los l¨ªderes mundiales en consultor¨ªa y gesti¨®n inmobiliaria.

Ortega pide otros dos requisitos para comprar un inmueble. En primer lugar, exige que sea todo o nada. No le gusta comprar partes de un edificio, quiere adquirirlo entero. Otra condici¨®n es que est¨¦ muy bien ubicado para contar con inquilinos solventes, con baja morosidad. Uno de sus principales clientes, adem¨¢s en distintas ciudades (Valencia, Barcelona y Par¨ªs), es Apple. En los ¨²ltimos dos a?os, Ortega ha adquirido nueve propiedades y solo ha vendido una. ¡°Es un jugador a largo plazo. Est¨¢ haciendo muy bien las cosas. La rotaci¨®n de su cartera es baja lo que significa que no compra un inmueble para dar el pelotazo en dos o tres a?os¡±, indica el director en Espa?a de una de las mayores consultoras inmobiliarias del mundo.

Pontegadea tiene solo ocho empleados, seg¨²n figura en el Registro Mercantil, aunque sumando todas las filiales supera el medio centenar. El presidente es el propio Ortega, su mujer, Flora P¨¦rez, figura como vicepresidenta, y Jos¨¦ Arnau, su hombre de confianza de toda la vida ejerce como consejero. Adem¨¢s, la sociedad posee el 100% del capital en empresas de Francia, Estados Unidos, Luxemburgo, Reino Unido y M¨¦xico, seg¨²n figura en el Registro Mercantil.

As¨ª como en la construcci¨®n del imperio Inditex Ortega se apoy¨® en dos grandes ejecutivos (Jos¨¦ Mar¨ªa Castellano, primero, y Pablo Isla despu¨¦s), en la expansi¨®n de su imperio inmobiliario tambi¨¦n ha sabido rodearse muy bien por buenos profesionales. El primer encargado de comprobar la idoneidad de los activos y cerrar las compras de Pontegadea fue el lucense Julio D¨ªaz-Freijo. Lleg¨® procedente de la extinta Arthur Andersen y estuvo en el cargo hasta que en 2010 lo abandon¨® por motivos personales. Le sustituy¨® el actual director de inversiones de la sociedad, Roberto Cibeira, auditor y director de la oficina de Deloitte en A Coru?a hasta su incorporaci¨®n. El principal hito de D¨ªaz-Freijo fue la compra a finales de 2007 del palacete que el Banco Santander tiene el paseo de la Castellana adem¨¢s de otros 10 edificios hist¨®ricos de la entidad por 500 millones de euros. Por su parte, Ciberia fue el responsable de cerrar la adquisici¨®n de Torre Picasso, una operaci¨®n valorada en cerca de 400 millones.

¡°Es curioso, pero los dos cerebros en la sombra de Pontegadea ven¨ªan del sector financiero y han ido aprendiendo sobre la marcha las peculiaridades del negocio inmobiliario. El actual responsable, Cibeira me parece una persona muy espabilada. Buen¨ªsimo. No hace locuras, tiene muy clara la estrategia y posee una gran inteligencia¡±, comenta el consejero delegado en Espa?a de una multinacional especializada en ofrecer servicios inmobiliarios.

Si bien Pontegadea siempre ha tenido vocaci¨®n internacional, en los ¨²ltimos dos a?os ¨¦sta se ha acrecentado. Fuera de Espa?a sus principales mercados son EE UU y Reino Unido. La ¨²ltima adquisici¨®n en Londres, hace justo un a?o, fue la Devonshire House, un edificio de oficinas construido en 1920 en el distrito de moda de Myfair, muy cerca del hotel Ritz. El inmueble ocupa el espacio donde estuvo la residencia de los Duques de Devonshire en los siglos XVIII y XIX y por ¨¦l Ortega desembols¨® un precio por metro cuadrado que est¨¢ entre los mayores jam¨¢s pagado por un edificio de esas caracter¨ªsticas, seg¨²n Real Capital Analytics. ¡°Cuando en Espa?a han empezado a regresar los inversores internacionales, Pontegadea se ha sofisticado, invirtiendo m¨¢s fuera. Ortega no va a entrar en la puja de precios que se empieza a ver en nuestro pa¨ªs¡±, argumenta el experto inmobiliario de un banco europeo.

Pontegadea es el casero de Inditex en diferentes ciudades. Solo en los seis primeros meses de su actual ejercicio fiscal, el grupo textil pag¨® a su presidente 17 millones de euros por el arrendamiento de tiendas, seg¨²n la documentaci¨®n enviada a la CNMV. La sociedad de Ortega tambi¨¦n tiene locales alquilados a la competencia como H&M o Gucci, GAP o Banana Republic.

¡°El nombre de Inditex o de Amancio Ortega a veces eclipsa la dimensi¨®n internacional de Pontegadea. Su negocio no est¨¢ solo en comprar los edificios y alquilarlos. Sus profesionales se encargan de generar valor a?adido a los inmuebles con su rehabilitaci¨®n. Adem¨¢s, ofrecen servicios de seguridad, limpieza o mantenimiento¡±, explican fuentes del sector.

Con el dinero que obtuvo al vender parte de sus acciones en Inditex en 2001, Ortega prob¨® suerte con las inversiones en Bolsa a trav¨¦s de dos Sicav (Keblar y Alaz¨¢n), pero finalmente decidi¨® especializarse en el ladrillo. Una apuesta que, aunque le ha tra¨ªdo alg¨²n disgusto ¡ªfue socio de Enrique Ba?uelos en el gran fiasco de Astroc¡ª le est¨¢ dando buenos resultados. ¡°Lo que ha hecho este empresario que su cartera inmobiliaria se convierta en un fondo de pensiones para, por lo menos, diez generaciones de su familia¡±, concluye uno de los expertos consultados.