Fiebre por los inmuebles espa?oles

De apestado a objeto de deseo. El sector inmobiliario espa?ol parece no tener t¨¦rmino medio para los inversores internacionales. En 2013 se activ¨® el apetito for¨¢neo por el mercado local, tendencia que se ha acelerado este a?o. En los nueve primeros meses de 2014 la inversi¨®n en activos no residenciales espa?oles (oficinas, locales, centros comerciales, industrial y hoteles) alcanz¨® los 6.200 millones de euros, seg¨²n c¨¢lculos de Aguirre Newman. El 54% de esta cantidad fue dinero que vino de fuera. El peso exterior en el ladrillo nacional es en realidad mayor si se tiene en cuenta que uno de los grandes dinamizadores del mercado, las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria (socimis), est¨¢n respaldadas en gran medida por dinero del exterior.

¡°2014 est¨¢ siendo un ejercicio excepcional en lo que concierne a la inversi¨®n extranjera, si bien es cierto que el mercado espa?ol, en su momento m¨¢s bajo en t¨¦rminos de rentas y valores de capitales desde finales de los a?os 90 ha supuesto una llamada al inter¨¦s de quienes encuentran que los mercados alternativos en Europa est¨¢n agotados¡±, dice Francisco Manch¨®n, director de inversi¨®n de BNP Paribas Real Estate.

Los expertos creen que los inversores han vuelto a poner sus ojos por Espa?a no solo porque sus activos est¨¦n baratos, tanto en t¨¦rminos hist¨®ricos como si los comparamos con otros mercados como el brit¨¢nico o el alem¨¢n, sino tambi¨¦n porque creen que lo peor ha pasado para la econom¨ªa local. ¡°Se percibe una clara mejora econ¨®mica y que se ha tocado suelo en el ciclo. Todo apunta a que el crecimiento ser¨¢ leve y gradual, pero es evidente que ha habido un cambio de tendencia¡±, se?ala Luis Espadas, director de capital markets de Savills.

Las socimis, gracias al capital for¨¢neo, han dinamizado el sector inmobiliario

Los fondos suelen tener un comportamiento gregario y en el caso del mercado Espa?ol se ha producido un efecto llamada despu¨¦s de que a finales de 2013 grandes inversores como Goldman Sachs o Blackstone cerraran importantes operaciones. ¡°Son jugadores muy medi¨¢ticos y arrastran a otros inversores que piensan: si estos han ido all¨ª algo habr¨¢, no se suelen equivocar¡±, seg¨²n Alejandro Campoy, director general de inversiones de Aguirre Newman. Por su parte, Humprhy White, director de Knight Frank en Espa?a, destaca el cambio legislativo que desbloque¨® la creaci¨®n de socimis como uno de los catalizadores del mercado: ¡°Estas sociedades se han hecho m¨¢s atractivas para los inversores. En este sentido, el cliente internacional percibe que Espa?a se ha abierto m¨¢s a la inversi¨®n extranjera¡±.

Las oficinas son el activo m¨¢s solicitado (sobre todo en Madrid y, en menor medida, Barcelona), seguida por los locales comerciales y los centros comerciales, despu¨¦s los hoteles y, por ¨²ltimo, los centros log¨ªsticos o suelo industrial. ¡°En los ¨²ltimos meses hemos visto una evoluci¨®n interesante. Al principio la demanda se concentraba en los activos de m¨¢s calidad, es decir, oficinas y locales comerciales en buenas zonas de las grandes ciudades. Ahora el radar inversor se ha ampliado a zonas un poco m¨¢s perif¨¦ricas y a activos como centros comerciales¡±, apunta White.

Oficinas, locales y centros comerciales son los activos m¨¢s deseados

Tambi¨¦n se est¨¢ dando una evoluci¨®n en el tipo de inversor extranjero. Los primeros que llegaron (2012 y 2013) fueron los denominados fondos oportunistas. Estos inversores, tambi¨¦n llamados buitres, est¨¢n dispuestos a asumir riesgos elevados a cambio de unas rentabilidades altas a un plazo m¨¢s bien corto al comprar carteras de deuda o activos distressed o con problemas. Sin embargo, en los ¨²ltimos meses est¨¢n llegando a Espa?a los denominados fondos value-added ¡ªbuscan a?adir valor a un inmueble infrautilizado, obsoleto o vac¨ªo comprando edificios en venta con descuento y maximizando su valor mediante su rehabilitaci¨®n y comercializaci¨®n¡ª y empiezan a surgir adem¨¢s algunas operaciones de los fondos core plus ¡ªinversores patrimonialistas, sobre todo aseguradoras, con alguna expectativa de plusval¨ªa ya que buscas elevar las rentas del edificio mediante la inversi¨®n, renegociaci¨®n de contratos¡ª e incluso de fondos core ¡ªgrandes fortunas, fondos soberanos e institucionales que buscan edificios de m¨¢xima calidad en las mejores zonas para alquilar a largo plazo¡ª.

¡°En todas las crisis ocurre lo mismo. Los primeros que aterrizan son los m¨¢s oportunistas, que se encargan de estabilizan el mercado. Luego empiezan a aparecer inversores con mayor aversi¨®n al riesgo. El primero va buscando rentabilidades de doble d¨ªgito, mientras que los m¨¢s conservadores se conforman con r¨¦ditos del 5% al 8%, seg¨²n el tipo de activo¡±, se?ala Andr¨¦s Escarpenter, consejero delegado de JLL.

Las perspectivas para el sector son positivas. En octubre pasado Knight Frank hizo una encuesta entre 200 inversores y Espa?a fue el pa¨ªs europeo favorito, barriendo al Reino Unido de la primera posici¨®n. Aunque el inter¨¦s se mantiene, algunos expertos, eso s¨ª, ven dif¨ªcil repetir los ritmos de operaciones y el volumen de 2014. ¡°El empuje que estamos viendo no parece que vaya a tener continuidad a partir de la segunda mitad de 2015 donde estaremos inmersos en un ejercicio m¨¢s asentado en la realidad de los fundamentales de nuestro mercado¡±, avisa Manch¨®n.