El arrendador transige con el inquilino

En poco m¨¢s de un mes alquilar una vivienda ser¨¢ menos ventajoso fiscalmente. En 2015 habr¨¢ menos deducciones para propietarios e inquilinos, por lo que si est¨¢ pensando en arrendar una casa, ¡°firme el contrato ahora antes de que desaparezcan las desgravaciones y pierda los derechos adquiridos¡±, aconseja Luis del Amo, secretario t¨¦cnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales (Reaf).

Una peque?a zancadilla que no parece peligrar la escalada que est¨¢n haciendo los alquileres en Espa?a. Sin prisa, porque sigue estando a la cola de la zona euro, pero sin pausa. Seg¨²n el Banco de Espa?a, el porcentaje de casas en propiedad ha descendido desde 2007 hasta situarse en el 77%, niveles que no se ve¨ªan desde hace 26 a?os. Mientras, el alquiler ha subido m¨¢s de un 36% en una d¨¦cada.

Hay m¨¢s oferta que nunca, las rentas se han abaratado y los caseros se han relajado en sus exigencias, a veces draconianas. Hasta hace poco ped¨ªan avales bancarios por 12 o 24 meses, varios meses de fianza, seguro de impago, n¨®mina, contrato de trabajo indefinido y mediaci¨®n de una agencia de alquiler. Y puntualidad brit¨¢nica en el pago.

Una inflexibilidad ahora rota, aunque la mayor¨ªa mantiene ciertas precauciones. ¡°Quieren que el inquilino tenga un trabajo estable y genere ingresos suficientes para hacer frente al pago. La fianza media suele ser de dos meses de renta. De igual modo, hemos notado que ya no se exige tanto el aval bancario y se est¨¢ sustituyendo por seguros que cubran los impagos de renta¡±, se?ala Andr¨¦s Vilacoba, secretario general de la Asociaci¨®n para la Defensa de los Propietarios de Vivienda (Adeprovi). Estabilidad laboral e ingresos, aunque desde hace un tiempo aceptan contratos temporales u otras fuentes de ingresos (pensiones, prestaciones¡­).

Sea como fuere, conviene calcular la capacidad de pago del arrendatario: no deber¨ªa destinar m¨¢s del 35% o 40% de su salario mensual al alquiler, apunta Fernando Rodr¨ªguez Garc¨ªa, Director de Programas de Provivienda en Canarias, asociaci¨®n sin ¨¢nimo de lucro, con 28 centros en Espa?a, que trabaja desde 1989 para impulsar el alquiler.

El casero est¨¢ hoy m¨¢s dispuesto a negociar. ¡°Hay una mayor conciencia social respecto a los infortunios de la gente. Los propietarios est¨¢n siendo muy dadivosos y no acuden al procedimiento de desahucio sin antes haber dado la posibilidad al inquilino de fraccionar el pago¡±, se?ala Vilacoba. Aplazan la deuda y hasta condonan parte o la totalidad de las rentas pendientes a cambio de que el inquilino que no paga abandone la casa.

Y eso que han tenido que ajustar a la baja los precios. ¡°Prefieren tener la vivienda alquilada y cobrar cada mes, aunque la renta sea menor¡±, dice Rodr¨ªguez Garc¨ªa. As¨ª, el precio medio de los alquileres en Espa?a baj¨® un 0,7% en octubre con respecto al mismo mes de 2013 y encadena 19 meses consecutivos de ca¨ªdas, seg¨²n el INE. Este descenso es m¨¢s brusco que el del IPC general (-0,1%).

Desde mayo de 2007, las rentas acumulan una ca¨ªda del 33,1%, seg¨²n Fotocasa. Esto quiere decir que si el inquilino paga lo mismo que el a?o pasado, algo est¨¢ haciendo mal. Aunque cierto es que se empiezan a dar repuntes mensuales en la mayor¨ªa de regiones.

Unos 11,9 euros el metro cuadrado al mes piden los propietarios barceloneses por sus viviendas, muy similar a los madrile?os que alquilan por 11,3 euros mensuales, seg¨²n idealista.com.

Los caseros quieren atar en corto a los buenos inquilinos y no tentar a la suerte. El miedo a la morosidad sigue existiendo, pero la necesidad impera. Los arrendadores se han visto en la obligaci¨®n de alquilar los inmuebles que antes manten¨ªan cerrados o que ocupaban temporalmente en vacaciones para complementar las econom¨ªas familiares. Adem¨¢s, el hecho de que cada vez sea mayor la rentabilidad del alquiler en Espa?a (5,3% seg¨²n idealista.com) y que se hayan acortado los tiempos para echar al moroso, han motivado que el alquiler se venga arriba.

Con la Ley de Medidas de Fomento y Agilizaci¨®n Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energ¨¦tica de los Edificios de 2013, que modific¨® a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil (LEC), parece que se ha conseguido mayor celeridad en los procesos de desahucio. ¡°Esto ha supuesto que hayamos pasado de una media de casi un a?o para desalojar al inquilino que no pagaba la renta a una media dos o tres meses aproximadamente¡±, seg¨²n Vilacoba. Entre la bater¨ªa de cambios, el abogado destaca que ¡°ya no es necesario presentar demanda de ejecuci¨®n para lanzar al inquilino. Si en el escrito de demanda se solicita fecha de lanzamiento, el juzgado establece una fecha sin que haya que volver a realizar ning¨²n otro tr¨¢mite¡±. El Ministerio de Fomento confirma que la ley es muy reciente para pensar en cambiarla y que est¨¢n en fase de evaluaci¨®n de sus efectos, que por el momento est¨¢n ¡°siendo positivos¡±.

Los caseros siguen recurriendo a agencias inmobiliarias para poner sus pisos en el mercado y olvidarse de tr¨¢mites engorrosos, aunque ¡°con la facilidad que otorga internet y las p¨¢ginas especializadas no se suele firmar exclusividad con nadie¡±, explican en Adeprovi. Adem¨¢s, se evitan el coste de la agencia, que repercute en propietario e inquilino, y que encarece el alquiler.

Si cierra el arrendamiento por su cuenta, sepa que el contrato puede ser verbal, aunque es recomendable que se haga por escrito y que incluya todos los acuerdos. Conviene anexar un documento con fotograf¨ªas del mobiliario. Con la ¨²ltima modificaci¨®n de la LAU el inquilino puede abandonar la vivienda (derecho de desistimiento) antes de que finalice el contrato si han transcurrido seis meses y lo comunica con 30 d¨ªas de antelaci¨®n. En este caso, si el arrendador quiere indemnizaci¨®n debe incluirlo en el contrato.

Muchos de los impagos se est¨¢n solucionando de forma extrajudicial, aseguran en Provivienda. Pero cuando el casero ha quemado todos los cartuchos de la negociaci¨®n, debe acudir a un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de la renta, en el que puede, a su vez, reclamar la deuda y las mensualidades que vayan venciendo hasta la salida del inquilino. Una v¨ªa alternativa es recurrir al arbitraje.

En el caso de inquilinos sin trabajo ni bienes es muy complicado el cobro de la deuda. En estos casos, los arrendadores deben continuar la persecuci¨®n. ¡°No cejar en solicitar al juzgado informaci¨®n patrimonial del deudor¡±, aconseja el abogado Vilacoba.