El alquiler gana terreno a la propiedad

En Espa?a, un 77,7% de las viviendas principales est¨¢n en propiedad y un 15,4% en r¨¦gimen de alquiler. En 2001, este ¨²ltimo porcentaje era incluso inferior: un 84,5% del parque nacional estaba en propiedad y tan solo el 9,6%, en alquiler. En pleno boom inmobiliario nada parec¨ªa capaz de alterar esta tendencia, pero a partir del a?o 2007 y ya de lleno en 2008 lleg¨® la crisis econ¨®mica, financiera y de la construcci¨®n y empez¨® a gestarse un importante cambio. Se rompi¨® a la baja la barrera del 80% en propiedad y el arrendamiento se fue acercando al 15%. Ha sido en estos ¨²ltimos a?os ¡ªel 77,7% en propiedad se corresponde con el ejercicio 2013, seg¨²n los datos publicados hace unos d¨ªas por el Banco de Espa?a¡ª cuando se ha acelerado este cambio de rumbo.

El por qu¨¦ el alquiler est¨¢ comiendo terreno a la propiedad hay que buscarlo en la ca¨ªda de los salarios, el aumento de la movilidad geogr¨¢fica, las dificultades para conseguir financiaci¨®n hipotecaria, o el acercamiento al comportamiento europeo. Pero tambi¨¦n en la mayor rentabilidad que est¨¢ ofreciendo la vivienda en alquiler y la reducci¨®n de los rendimientos de otras inversiones alternativas en los ¨²ltimos a?os, seg¨²n Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com.

Los expertos del sector comparten la idea de que la balanza empieza a inclinarse por el lado del arrendamiento. La vivienda en alquiler en Espa?a ofreci¨® en 2014 una rentabilidad bruta del 5,3% de media. Un a?o antes, seg¨²n datos del portal inmobiliario, su rendimiento era del 4,7%. El dato es relevante, sobre todo si se compara con los beneficios obtenidos por otros activos financieros el pasado a?o: los bonos del Estado a 10 a?os, un 1,4% y la Bolsa espa?ola (Ibex 35), un 3,7%. Por su parte, los dep¨®sitos bancarios han ido recortando su rentabilidad: desde el 2,7% que generaban en 2012 al 1,6% en 2013 y al 0,7% de media al cierre de noviembre de 2014, seg¨²n los ¨²ltimos datos oficiales del Banco de Espa?a.

El rendimiento bruto por alquilar una casa alcanza el 7,2% en capitales como Lleida, el 5,9% en Las Palmas de Gran Canaria, el 5,7% en Huesca o Huelva, el 5,1% en Madrid, el 4,7% en Barcelona o incluso otras m¨¢s discretas como el 3,7% de San Sebasti¨¢n, el 3,5% de A Coru?a o el 3,3% de Ourense. Estas cuant¨ªas son entre 2,5 y hasta cinco veces m¨¢s rentables que colocar el dinero en deuda p¨²blica a largo plazo. Y es entre cinco y diez veces m¨¢s beneficioso que hacerlo en dep¨®sitos bancarios.

Este r¨¦gimen de tenencia ha escalado desde el 9,6% de 2001? hasta el 15,4% actual

Seg¨²n el informe sobre Ahorro Familiar publicado por la Asociaci¨®n de Instituciones de Inversi¨®n Colectiva (Inverco), los dep¨®sitos y efectivo han pasado de representar el 46,8% del total de los activos financieros en manos de las familias en 2013 (49,1% en 2012), a ocupar el 43,5% del mismo al cierre del tercer trimestre de 2014. Un descenso que equivale a cerca de 20.000 millones de euros.

A¨²n as¨ª, Espa?a sigue estando muy lejos del volumen de alquiler de otros pa¨ªses. En Estados Unidos o Reino Unido los porcentajes de propiedad se sit¨²an en la actualidad en el 65% y alcanzan el 50% en Alemania, seg¨²n los datos que se desprenden del ¨²ltimo estudio de Fitch Ratings sobre las perspectivas del mercado inmobiliario.

No obstante, la agencia internacional de calificaci¨®n considera que "tanto Espa?a como Irlanda han registrado sustanciales disminuciones en las tasas de propiedad de la vivienda a partir de 2007. El mercado irland¨¦s toc¨® fondo en 2012; dado que Espa?a est¨¢ retrasando entre dos y tres a?os este cambio de tendencia, creemos que a¨²n se producir¨¢ un descenso mayor en su tasa de propiedad. Entre otras razones, porque acceder a la primera vivienda seguir¨¢ siendo un desaf¨ªo en 2015, dada la dificultad de obtener financiaci¨®n".

Es precisamente en el mercado hipotecario donde se centra otra de las razones que explican el avance del alquiler. Es cierto que desde hace ya unos meses las entidades financieras han abaratado relativamente sus cr¨¦ditos hipotecarios al reducir los diferenciales que aplican sobre el euribor. Mantienen, sin embargo, unas exigencias de vinculaci¨®n muy elevadas que restringen el acceso al pr¨¦stamo por parte de un buen n¨²mero de familias. Sus criterios de riesgo, pese a la mejora de la situaci¨®n financiera, se han mantenido "sin cambios entre octubre y diciembre de 2014 en todas las modalidades de pr¨¦stamos", tal y como se recoge en el ¨²ltimo Bolet¨ªn Econ¨®mico del Banco de Espa?a, que a?ade que las entidades prev¨¦n que ¡°esta evoluci¨®n se prolongar¨¢ durante el primer trimestre de 2015, salvo en los cr¨¦ditos a hogares para consumo y otros fines en nuestro pa¨ªs, en los que anticipan criterios algo menos restrictivos¡±. Desde la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE) se reconoce que "a pesar de la mejora en los indicadores de accesibilidad a la vivienda, el acceso al cr¨¦dito contin¨²a estando limitado a aquellos hogares con mayor capacidad de pago y asumiendo niveles de deuda menores que en el periodo previo a la crisis. En este sentido, en 2014 continu¨® observ¨¢ndose un mayor recurso al ahorro por parte de los hogares. Esto, entre otros motivos, habr¨ªa provocado que el n¨²mero de transacciones inmobiliarias (compraventa de viviendas) haya sido superior al de nuevas hipotecas constituidas durante todo el periodo".

El rendimiento es del 7,2% en Lleida, el 5,1% en Madrid y el 4,7% en Barcelona

De hecho, a falta de conocer los datos de actividad correspondientes a noviembre y diciembre, es previsible que el descenso anual del saldo hipotecario se sit¨²e al cierre de 2014 en torno al 8%, equivalente en t¨¦rminos absolutos a una p¨¦rdida de saldo en torno a los 62.000 millones de euros, a?aden desde la AHE.

Por ¨²ltimo, y para explicar el giro que el mercado inmobiliario espa?ol est¨¢ dando respecto a sus niveles de propiedad, los expertos recuerdan que si bien, tal y como se desprende de los indicadores del mercado de la vivienda ofrecidos por la m¨¢xima autoridad monetaria, el esfuerzo te¨®rico que realizan las familias para pagar su inmueble se ha reducido al t¨¦rmino del tercer trimestre de 2014 hasta el 35% de su renta (36,6% en 2013), su salario tambi¨¦n ha menguado. De hecho, hasta noviembre de 2014 el indicador de retribuci¨®n media bruta en las grandes empresas arroja descensos de 0,5 puntos porcentuales.