El banco malo se llama Sareb

A?os de excesos en la concesi¨®n de cr¨¦ditos inmobiliarios formaron una burbuja que explot¨® en el balance de los bancos en 2008. No era nueva, pero s¨ª mucho m¨¢s intensa que en 1992 y por eso la soluci¨®n para salvar a las entidades financieras afectadas fue crear la Sociedad de Gesti¨®n de Activos de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb) con los activos t¨®xicos financieros e inmobiliarios, a finales de 2012. Es conocido como el banco malo, y su primera presidenta, Bel¨¦n Romana, aclaraba que ¡°ni es banco ni es malo; es una sociedad mercantil que se dedica a gestionar activos inmobiliarios y financieros para optimizar su valor¡±. Esta inmobiliaria tiene 15 a?os para devolver la deuda emitida para comprar los activos t¨®xicos a los bancos y venderlos.

?A?os noventa

Las entidades financieras han sufrido varias crisis inmobiliarias. Hace treinta a?os, el promotor compraba el suelo con dinero propio y recib¨ªa un pr¨¦stamo de la banca p¨²blica para construir, que trasladaba a los compradores de las viviendas. Un negocio engrasado que llev¨® a la banca a conceder cr¨¦dito al promotor para comprar suelo. Despu¨¦s se convirtieron en socios, y las entidades crearon inmobiliarias como Bancaya (de Banco de Vizcaya) o Aurea (de Argentaria). La recesi¨®n de principios de los a?os noventa del pasado siglo quebr¨® el negocio. Cada banco lanz¨® plataformas individuales para vender sus inmuebles t¨®xicos y cerr¨® el grifo al negocio inmobiliario. La historia se ha repetido ahora porque ¡°las entidades perdieron la memoria de este desastre con las jubilaciones anticipadas de quienes lo hab¨ªan vivido¡±, recuerda Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea.

La facilidad de realizar grandes operaciones de un plumazo fue acicate para volver al inmobiliario a finales de esa d¨¦cada. Adem¨¢s, ¡°las cajas de ahorros se liberaron de sus cors¨¦s regionales y la forma m¨¢s r¨¢pida de crecer era dar un cr¨¦dito promotor en otra regi¨®n para quedarse con las hipotecas de las viviendas. Algunas, como Caixa Catalunya, se asociaron a inmobiliarias y otras crearon la suya¡±, a?ade Echavarren.

Las entidades daban cr¨¦dito para comprar suelo, construir y comprar vivienda a un inter¨¦s tan bajo que infl¨® la construcci¨®n. Las cajas compraron suelo sin urbanizar para especular, y se asociaron con promotores. Ni se dieron cuenta de que la publicaci¨®n de la ley concursal de 2004 les pon¨ªa a la cola de los deudores, en caso de desastre. Cuando este se produjo, debieron comprar la participaci¨®n de sus socios (a quienes hab¨ªan dado pr¨¦stamo) para quedarse, al menos, con los activos. En 2008 los bancos eran la primera inmobiliaria espa?ola.

Al estallar la burbuja hab¨ªa unas 45 cajas, fusionadas en 11, y reconvertidas en bancos para independizarse del poder pol¨ªtico, a golpe de decreto. Del baile quedaron 197.000 activos con grave riesgo de impago, que val¨ªan en origen unos 110.000 millones de euros. El Banco de Espa?a los valor¨® en 51.000 millones, y la Uni¨®n Europea oblig¨® a integrarlos en la Sareb para conceder el rescate a los bancos que absorbieron las cajas afectadas. El segmento de activos m¨¢s problem¨¢tico era el pr¨¦stamo promotor, que engros¨® el 78% del valor total traspasado al banco malo.

La soluci¨®n impuesta por Bruselas tiene luces y sombras. El 55% del capital de la Sareb es de 15 entidades financieras, 4 aseguradoras e Iberdrola Inmobiliaria y el 45% del Fondo de Reestructuraci¨®n y Ordenaci¨®n Bancaria (FROB). ¡°Poner la mayor¨ªa del capital en manos privadas evit¨® que el riesgo de la Sareb recayera en el d¨¦ficit p¨²blico. Pero el 92% de sus activos se compraron con deuda avalada por el Estado. Los accionistas privados carecen de riesgo¡±, explica Jos¨¦ Barta, consultor inmobiliario.

Los detractores de la Sareb la acusan de falta de transparencia. No detalla, por ejemplo, la diferencia entre el valor en libros de los activos vendidos y su precio de venta. El grave problema es que ¡°lo vendido en estos dos primeros a?os es lo mollar, y cada a?o costar¨¢ m¨¢s vender lo que quede. El Fondo de Garant¨ªa de Dep¨®sitos tiene activos de la crisis bancaria de finales de los ochenta¡±, recuerda Julio Rodr¨ªguez L¨®pez, profesor y ex presidente de Banco Hipotecario.

"Las entidades financieras perdieron la memoria del desastre de 1992 con las jubilaciones de quienes lo hab¨ªan vivido"

Los fondos inversores anglosajones han protagonizado las primeras ofertas de compra; ahora hay m¨¢s nacionales, ratifica un portavoz de la Sareb. Empieza una retirada de dinero extranjero porque ¡°los fondos internacionales no van a tener siempre inter¨¦s por comprar en Espa?a. Deber¨ªan darse m¨¢s prisa en vender¡±, puntualiza Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties.

Gestoras bancarias

Peor a¨²n, la Sareb ha externalizado la venta de activos a gestoras inmobiliarias de bancos que est¨¢n en su accionariado. ¡°Son de Santander, Caixabank y Banco Sabadell. Hay riesgo de colusi¨®n de intereses porque estas gestoras tienen muchos activos propios por vender y una empresa busca su propio beneficio¡±, no el de la Sareb, a?ade Rodr¨ªguez. El escenario de venta del banco malo tambi¨¦n est¨¢ en entredicho. Uno de sus fallidos es Martinsa Fadesa, la mayor inmobiliaria de Espa?a que acaba de entrar en liquidaci¨®n. ¡°La Sareb hizo unas estimaciones de evoluci¨®n de precio y demanda inmobiliaria igual a la aprobada por Martinsa Fadesa en su suspensi¨®n de pagos. Espa?a no volver¨¢ a tener demanda solvente de vivienda mientras los j¨®venes tengan inestabilidad laboral y sueldos de hambre¡±, afirma Barta. Se vendan o no los activos, el Estado asumir¨¢ la deuda impagada por la Sareb