La nueva letra peque?a de las hipotecas

A principios de a?o, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, comentaba que ¡°objetivamente, las hipotecas son ahora m¨¢s baratas que hace un a?o, pero parece que solo est¨¢n al alcance de quienes pr¨¢cticamente no las necesitan¡±. Tres meses despu¨¦s, hay que reconocer que efectivamente las hipotecas son en estos d¨ªas a¨²n m¨¢s baratas que entonces.

Por un lado, las entidades financieras han recortado, en el caso de las hipotecas variables, los diferenciales que aplican sobre el eur¨ªbor (su principal referencia) hasta situarse en algunos casos en el 1% (CajaSur, Kutxabank, Bankoa) y acercarse en otros muchos al 1,5% (Uno-e, Liberbank, Triodos Bank, Banco Popular, ING, Santander¡­). Por otro, el eur¨ªbor sigue acumulando rebajas: en marzo se coloc¨® en el 0,212% (0,365 puntos por debajo de su nivel del mismo mes del a?o anterior). De la suma de ambos datos resulta que, de media, una misma hipoteca de 100.000 euros a 20 a?os cuesta hoy unos 33 euros menos al mes que al comenzar 2015.

En los cr¨¦ditos a tipo fijo los cambios son m¨¢s llamativos porque, como se?alan desde Kelisto.es, el objetivo es revitalizarlas dado que ¡°durante los ¨²ltimos nueve a?os, solo el 1,25% del total de hipotecas firmadas han sido pr¨¦stamos a tipo fijo, hasta alcanzar en torno al 6,4% del total¡±. La realidad es que se ofertan tipos de inter¨¦s poco vistos: en algunos casos del 3% o por debajo (Kutxabank, Bankoa, Sabadell Atl¨¢ntico) y, en otros, rompiendo ligeramente por encima esta barrera (Banco Mare Nostrum, Activobank). ¡°A d¨ªa de hoy, de repetirse la misma evoluci¨®n que el euribor ha tenido en sus primeros 16 a?os de vida, seis de las 15 hipotecas m¨¢s baratas del mercado (un 40% del total) ser¨ªan a tipo fijo¡±, asegura la portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Estefan¨ªa Gonz¨¢lez.

A¨²n hay m¨¢s. En la actualidad, las hipotecas son objetivamente algo m¨¢s ¡°f¨¢ciles¡± que hace tan solo unos meses: las entidades est¨¢n suavizando sus exigencias sobre el importe de los ingresos mensuales m¨ªnimos, sobre los gastos imprescindibles con tarjeta de cr¨¦dito y sobre el volumen de aportaciones a fondos de inversi¨®n o planes de pensiones. Pero, las condiciones para lograr una hipoteca siguen siendo duras. Para empezar, porque ning¨²n banco o caja ofrece m¨¢s del 80% del valor de tasaci¨®n o de mercado de la vivienda (el m¨¢s bajo de los dos) e incluso, en alg¨²n caso, hasta el 65% (Bankoa y su Hipoteca Fija al 3%). Sigue siendo, por tanto, imprescindible contar con ahorro previo. Ahorro que no solo se limita al 20% del precio oficial de la vivienda ¡ªlos m¨¢s recientes informes del BBVA o del propio Instituto Nacional de Estad¨ªstica apuntan, adem¨¢s, a una ligera subida de los mismos, que podr¨ªa mantenerse en el tiempo¡ª, pues a ese precio hay que sumarle los gastos asociados a su compra: impuestos, tasaci¨®n, notar¨ªa, registro y gesti¨®n. Costes que, de media, suponen, para una vivienda de unos 150.000 euros, entre 10.000 euros y hasta cerca de 17.000 euros adicionales en funci¨®n de los impuestos de cada Comunidad Aut¨®noma o de si se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, seg¨²n explican desde Bankinter.

Tambi¨¦n se exigen ingresos mensuales al alcance de pocos trabajadores, especialmente si son j¨®venes. Por ejemplo, Sabadell Atl¨¢ntico impone unas rentas de 3.500 euros al mes en su Hipoteca Fija al 2,9%; Kutxabank obliga a la domiciliaci¨®n de unos ingresos m¨ªnimos de 3.000 euros al mes; el Banco Santander, los deja en 2.000 euros al mes. Adem¨¢s, el particular que desee suscribir una hipoteca debe, de forma general, contratar un seguro de vida y un seguro del hogar, al margen, como en el caso de Liberbank, de hacer aportaciones de 600 euros al a?o a un plan de pensiones. O de Kutxabank de elevar ¨¦stas, seg¨²n recogen desde helpmycash.com, hasta los 2.000 euros al mes. Gastos todos ellos que encarecen en mayor o menor medida la financiaci¨®n de la compra de vivienda.

De esta forma, la realidad es que, pese al abaratamiento oficial de las hipotecas, son muchos los particulares que quedan fuera del perfil del hipotecado aceptable para las entidades y que, por tanto, la ¡®guerra¡¯ que, entre ellas mantienen, no deja de ser, tal y como reconocen expertos del sector ¡°una contienda a medias, por unos pocos, por los buenos clientes, los que no solo van a cumplir con el pago de sus cuotas mensuales, sino que tambi¨¦n van a generar otros ingresos adicionales v¨ªa todos los productos vinculados que est¨¢n obligados a contratar durante muchos a?os. Y es as¨ª porque ahora bancos y cajas se ocupan en las correspondientes escrituras hipotecarias de dejar claro que si se incumpliera alguna de las condiciones impuestas, los diferenciales sobre el eur¨ªbor se corregir¨ªan al alza¡±.

Para los particulares que, a¨²n queriendo adquirir una vivienda, no cuentan con ahorro suficiente o no est¨¢n incluidos en el grupo m¨¢s o menos VIP que buscan las entidades, las posibilidades de obtener financiaci¨®n se reducen m¨¢s que sensiblemente. Mientras su situaci¨®n econ¨®mica no mejore o las entidades no alivien sus requisitos, siempre tendr¨¢n lo que, para muchos, es la mejor opci¨®n: alquilar una vivienda que ni exige ahorro previo, ni incorpora impuestos ¡ªtipo Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)¡ª, ni obliga a contratar seguros de vida, y que, en su precio, suele llevar incluidos los gastos de comunidad.