Sea propietario sin comprar ni alquilar

Si con los sueldos actuales comprar un piso es inviable y pagar un alquiler es m¨¢s de lo mismo, ?por qu¨¦ no convertirse en propietario pero adquiriendo solo el 20%, el 30% o el 40%? ? por qu¨¦ no comprar solo lo que se puede pagar? A estas preguntas responden las tenencias intermedias, una nueva forma de acceso a la vivienda implantada en Reino Unido y Pa¨ªses Bajos desde hace m¨¢s de tres d¨¦cadas.

Ahora el Parlamento catal¨¢n est¨¢ tramitando un proyecto de ley que incorporar¨¢ la propiedad compartida (comprar progresivamente el piso) y la propiedad temporal (adquirir una casa durante un n¨²mero de a?os). Son el resultado del trabajo que desde hace cuatro a?os lleva a cabo la C¨¢tedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), dirigida por Sergio Nasarre. Su implantaci¨®n se har¨¢ a trav¨¦s de la modificaci¨®n del C¨®digo Civil de Catalu?a y su aprobaci¨®n est¨¢ prevista para esta legislatura, antes de octubre. ¡°No existe una ley a nivel nacional que ampare esta v¨ªa y nuestros intentos por explicar el proyecto han sido infructuosos¡±, a?ade Nasarre.

El objetivo es crear un tercer mercado inmobiliario asequible a m¨¢s personas que permita, por ejemplo, empezar a adquirir un piso en la avenida Diagonal de Barcelona por 300.000 euros. ?C¨®mo? ¡°Comprando un 40% y el resto progresivamente sin sobreendeudarse¡±, explica Nasarre.

¡°La idea es que a lo largo de un plazo pactado, que podr¨ªa ser de 99 a?os, el comprador pueda ir adquiriendo de 10% en 10% fracciones del inmueble. Por ejemplo, si tiene recursos propios o puede financiar una parte podr¨ªa empezar con un 20% de un piso que cuesta 200.000 euros. En este caso, la hipoteca ser¨ªa solo de 40.000 euros y, una vez pagado, podr¨ªa optar a comprar el siguiente 10% del inmueble y as¨ª sucesivamente¡±, cuentan desde?la C¨¢tedra de Vivienda de URV. La compra m¨ªnima es del 10% cada vez. Por el resto (el 80%) pagar¨ªa una renta mensual -m¨¢s baja que un alquiler normal- al vendedor.

Otra f¨®rmula es hacerse con un piso solo por los a?os que se necesiten

Este comprador es propietario a todos los efectos desde el primer d¨ªa. De hecho, puede participar en las juntas de la comunidad de vecinos, adaptar el inmueble y usarlo en exclusiva. Incluso, dejar en herencia la parte del piso que ya ha pagado. El vendedor se limita a cobrar el alquiler por el porcentaje del piso que a¨²n es suyo y solo tiene derecho a emprender acciones legales para evitar un posible deterioro de la casa.

Esta forma de acceso aprovecha la flexibilidad del alquiler y la estabilidad de la propiedad. ¡°Va destinada a aquellas familias que no pueden obtener ayudas p¨²blicas (porque tienen entre 1.000 y 2.000 euros de ingresos), pero que no pueden recurrir al mercado libre sin sobreendeudarse, al tiempo que no ven en el alquiler una forma de tenencia adecuada para su plan de vida¡±, dice el profesor.

No solo gana el comprador. El riesgo de impago es menor, ya que el nuevo due?o est¨¢ m¨¢s vinculado al inmueble y, adem¨¢s, el vendedor ¡°puede ir deshaci¨¦ndose del piso progresivamente en un contexto como el actual, en el que es muy dif¨ªcil vender o tienes que malvender¡±, cuenta Nasarre.

Silvia Castro, tarraconense de 44 a?os y profesora de espa?ol en Londres desde 1999, conoci¨® este sistema en 2005 a trav¨¦s de una amiga y los peri¨®dicos ingleses y recurri¨® a ¨¦l porque ¡°siendo profesora y queriendo comprar en solitario me era imposible¡±. Vive cerca de Seven Sisters, al norte de la ciudad, en un piso de dos habitaciones. ¡°En un principio compr¨¦ un 40% con hipoteca y despu¨¦s de unos a?os un 10% m¨¢s. Por el otro 50% pago un alquiler. Puedo comprar dos veces m¨¢s solamente y un m¨ªnimo del 10% cada vez. Al finalizar la venta yo solo recibo un 50% y el resto es para la agencia que lo gestiona que en s¨ª es el Gobierno¡±, explica Castro.

El mismo 50% ha comprado Carmen Valino, espa?ola de 34 a?os. ¡°Hace un a?o y medio compr¨¦ el 20% y a los seis meses otro 30%. Pago 1.400 libras entre hipoteca y alquiler por un piso en South Bank¡±.

Carmen y Silvia han comprado en Londres el 50% de sus inmuebles

Este esquema se ide¨® en un principio para ayudar a los key workers, esto es, profesores, m¨¦dicos, enfermeros y dem¨¢s profesiones al servicio de la sociedad. Ahora su acceso es libre, previa entrevista y ciertos requisitos. En Reino Unido son 170.000 las familias que se han decantado por este tipo de tenencias y son numerosas las promociones de shared ownership en Londres. Muchas est¨¢n promovidas por housing associations (entidades privadas sin ¨¢nimo de lucro) que llevan a cabo las pol¨ªticas p¨²blicas de vivienda, y otras por promotores privados.

La otra figura es la propiedad temporal, que permite comprar un piso por un n¨²mero de a?os (entre 6 y 99 a?os), es decir, por el tiempo que realmente se necesite, pero sin estar a expensas de que el casero decida subir la renta. Pasado ese plazo, la propiedad revertir¨¢ gratis a quien se la vendi¨®. ?Por qu¨¦ no alquilar sin m¨¢s? ¡°Al 76% de los inquilinos espa?oles les gustar¨ªa ser propietarios. De hecho, el repunte del alquiler ha sido coyuntural. Con un 26% de desempleo, un 55% de paro juvenil y sin liquidez en las entidades, el alquiler ha sido la ¨²nica forma de tenencia viable, pero no quiere decir que sea una opci¨®n barata¡±, comentan en la URV. Adem¨¢s, el vendedor temporal tiene la ventaja de cobrar 20 o 99 a?os de arrendamiento de una sola vez y al principio, evit¨¢ndose pago de impuestos y gastos.??

Ambas f¨®rmulas son hipotecables. Sin embargo, para algunos expertos con la financiaci¨®n se pinchar¨¢ en hueso. ¡°La problem¨¢tica ser¨¢ la falta de financiaci¨®n del producto, ya que en caso de impago dejar¨ªa muy en precario la garant¨ªa hipotecaria para el banco; no digamos ya en el caso de tener que acudir a una ejecuci¨®n judicial. Se prev¨¦n algunas posibles disfunciones fiscales (especialmente el IVA). Para su implantaci¨®n es obvio que antes debe encajar en nuestra sociedad, tener un marco jur¨ªdico seguro y no parece que esto sea f¨¢cil¡±, se?ala Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

En la misma l¨ªnea est¨¢ Julio Gil, presidente de la Fundaci¨®n de Estudios Inmobiliarios (FEI). ¡°Es un camino para explorar en Espa?a y cualquier f¨®rmula para facilitar el acceso a la vivienda es positiva. Ahora bien, no esta exenta de dificultades como la financiaci¨®n -es un producto al que dif¨ªcilmente van a entrar los bancos-. Adem¨¢s, su ¨¦xito depender¨¢ del desembolso inicial y el periodo establecido, ya que si la cantidad entregada es peque?a desincentivar¨¢ al vendedor y si es grande deber¨¢ buscar financiaci¨®n¡±.

¡°La idea en s¨ª est¨¢ bien pero se necesita un desarrollo jur¨ªdico, fiscal y financiero que de garant¨ªas a las dos partes. Adem¨¢s, se enfrente a la cultura latina arraigada de la propiedad¡±, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.