?Y si mi ex se niega a vender el piso?

Cuando el amor acaba, empiezan los problemas. Que se lo digan al ej¨¦rcito de propietarios que llevan a?os intentando deshacerse de un piso y de una hipoteca en la que un d¨ªa se embarcaron ilusionados con sus ahora exparejas. Tras a?os unidos por una letra, muchos tratan de desvincularse a toda costa.

Tarea complicada cuando el enemigo juega en casa. Los despachos de abogados est¨¢n llenos de casos en los que una de las partes se niega a vender el piso. Incluso, a alquilarlo. Unas veces por desavenencias y rencillas personales. Otras porque la persona que ocupa la vivienda (sin hijos) no quiere quedarse sin techo. Y otras porque no se ponen de acuerdo en el precio de venta. Hay que tener en cuenta que los inmuebles se han devaluado tanto que en muchos casos la hipoteca es m¨¢s cara que la propia casa y con su venta se pierde dinero.

Si el ex c¨®nyuge no da su brazo a torcer, la otra parte puede optar por vender su parte del piso -que suele corresponder con el 50%-, sin necesidad de autorizaci¨®n o permiso de la que fue su media naranja. En los ¨²ltimos a?os han proliferado las empresas especializadas en la compra de proindivisos, una soluci¨®n -muy recurrente tambi¨¦n en el caso de herencias- para desentenderse de la casa en dos o tres d¨ªas sin acudir a la v¨ªa judicial y sin gastos.

Tiene una pega importante: muchas de estas empresas no compran si hay hipoteca de por medio y otras solo en casos excepcionales, por ejemplo, cuando el pr¨¦stamo no es superior al valor que ofertan por la compra del proindiviso, ya que de lo contrario perder¨ªan dinero. Con ese capital se liquida la deuda total con el banco, liber¨¢ndose tanto el vendedor como su expareja. ¡°Es una p¨¦rdida asumida por la parte vendedora, cuyo principal objetivo es desligarse de la otra parte y no tener deudas¡±, explica Francisco Javier Canteli, gerente de la empresa Proindivisos y Herencias.

El vendedor recibe entre el 35% y hasta el 60% del valor de tasaci¨®n de su parte

Estas empresas compran ¡°la parte que quiera vender el comunero en tres o cuatro d¨ªas, con todos los costes del procedimiento pagados, salvo la plusval¨ªa municipal. Se hace ante notario y se paga el precio convenido mediante un cheque bancario nominativo al vendedor¡±, se?ala Alberto Arpide, abogado experto en derecho sucesorio y gerente de Compro tu Proindiviso.

Es una soluci¨®n r¨¢pida, aunque el bolsillo quedar¨¢ algo resentido (el precio que recibe siempre est¨¢ por debajo de su valor de tasaci¨®n). En funci¨®n del barrio se paga entre el 35% y hasta un m¨¢ximo el 50% de la tasaci¨®n, siempre y cuando sus gastos de IBI y cuotas de comunidad se encuentren al d¨ªa, indica Arpide. Estas empresas suelen estar m¨¢s interesadas en viviendas de capitales grandes.

¡°El vendedor ha de saber que est¨¢ realizando un acto totalmente legal regulado por el C¨®digo Civil y la compraventa se realiza siempre ante notario¡±, dice el gerente de Proindivisos y Herencias. Esta compa?¨ªa ofrece hasta el 60% de la tasaci¨®n al contado y var¨ªa en funci¨®n del porcentaje que se vende, n¨²mero de copropietarios, estado del piso, si est¨¢ habitado...

Tras la adquisici¨®n, su misi¨®n es negociar con la expareja e intentar llegar a un acuerdo amistoso: comprar el resto, alquilar y repartir la renta o vender de mutuo acuerdo. ¡°La v¨ªa judicial, para conseguir la divisi¨®n de la cosa com¨²n, es la ¨²ltima opci¨®n, aunque a veces no queda m¨¢s remedio¡±, se?ala el gerente de Compro tu Proindiviso. ¡°En la mayor¨ªa de ocasiones encontramos muy receptivos al resto de copropietarios al plantearles la nueva situaci¨®n. Son muchos los que siguiendo nuestro consejo acceden a sacar a la venta el inmueble por un precio pactado entre todas las partes¡±, advierte Canteli.

Si no hay acuerdo hay que pedir la divisi¨®n de la cosa com¨²n en un juicio

La expareja a¨²n tiene un as en la manga gracias al derecho de retracto: tiene preferencia para comprar desde que tiene conocimiento de la venta y hasta nueve d¨ªas despu¨¦s de su inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad.

La situaci¨®n se complica cuando est¨¢n unidos por una hipoteca m¨¢s alta. Los expertos recomiendan siempre intentar vender de mutuo acuerdo a un tercero al mejor precio posible. Por las buenas salen ganando. Otra opci¨®n, m¨¢s barata desde el punto de vista fiscal, es que una de las partes est¨¦ dispuesta a quedarse con el 100% del piso. En este caso, hay hacer una extinci¨®n de condominio notarial pactada entre ambos. No tributa como una compraventa, por lo que se reducen mucho los gastos: en el caso de la Comunidad de Madrid tributa al 0,75% (actos jur¨ªdicos documentados), en vez de al 6% (transmisiones patrimoniales).

Eso s¨ª, cuidado porque salir de la escritura de la vivienda no implica salir del pr¨¦stamo. ¡°Si el inmueble est¨¢ hipotecado, es necesario que el banco acepte la liberaci¨®n de la persona que renuncia a su parte, puesto que de lo contrario seguir¨ªa respondiendo de la deuda¡±, indica Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho DeSalvador Real Estate Lawyers, especializado en derecho inmobiliario. Recuerda que el principal problema ¡°es que no es una relaci¨®n a dos, sino a tres¡±.

El banco es reacio a quedarse con un ¨²nico deudor, as¨ª que lo m¨¢s probable es que exija otro (podr¨ªa ser una nueva pareja sentimental) o avalistas. ¡°Desaconsejamos avalar con otra casa porque siempre es problem¨¢tico; al final el padre que ten¨ªa pagada la casa se queda sin ella¡±, apunta el abogado.

Si aquello parece la Guerra de los Rose y no hay acuerdo posible entre los ex, hay que recurrir a la v¨ªa judicial e iniciar un procedimiento de divisi¨®n de la cosa com¨²n. Es el camino menos recomendable porque deteriora el valor del inmueble, suele ser un procedimiento caro y se dilata bastante en el tiempo, Aunque, ¡°es mucho m¨¢s caro estar a?os sin poder hacer uso de tu propiedad¡±, se?ala Laura Delgado Campillos, directora del despacho de abogados Le Morne en Madrid.

Una vez extinguido el condominio el inmueble tiene que salir a subasta p¨²blica, donde cualquiera podr¨ªa pujar. ¡°Si se consiguiera subastar, al existir carga hipotecaria, el banco ser¨¢ quien reciba el importe de la compra hasta saldar su deuda. Si queda importe pendiente, la hipoteca no se cancelar¨¢¡±, explica de Salvador, que aconseja intentar pedir al banco una quita por esa cantidad.

En el caso de que la expareja se niegue a alquilar la vivienda, no hay nada que hacer. Ahora bien, basta con que una de las partes tenga algo m¨¢s del 50% (podr¨ªa ser el 50,01%) para decidir qu¨¦ se hace con la dichosa casa.