La demanda de inversi¨®n es diez veces mayor que la oferta

En 2011 la posici¨®n espa?ola en el mercado internacional era desesperada: nada con el apellido Espa?a interesaba a los inversores en la city londinense, seg¨²n comentan Federico Roig y Rafael M¨ªnguez, del bufete Cuatrecasas, Gon?alves Pereira. Actualmente, y bien al contrario, los pretendientes se multiplican.

Ni siquiera la incertidumbre pol¨ªtica ensombrece el panorama. "Puede ralentizar las decisiones de inversi¨®n pero un gran portaviones no puede darse la vuelta de manera radical", explica Roig, en alusi¨®n a la voracidad inversora.

Durante el pasado Spanish M&A And Private Equity Forum 2015 (Fusiones, Adquisiciones y Capital Riesgo en Espa?a), el secretario de Estado de Econom¨ªa y Competitividad, Miguel Temboury, descartaba una ruptura. Abr¨ªa este foro aludiendo a reformas legislativas estructurales "destinadas a permanecer" y hablaba de "solidez institucional y social". "El sistema tiene equilibrios y controles, como prueba la sentencia del Tribunal Constitucional echando atr¨¢s que la ley andaluza permitiera ocupar los pisos vac¨ªos de forma expropiatoria. Tambi¨¦n hemos tomado medidas para equilibrar la excesiva protecci¨®n en el alquiler de vivienda, que llevaba al encarecimiento y reducci¨®n del volumen", afirm¨® Temboury.

Federico Roig subray¨® que el inversor se basa en una situaci¨®n de marco regulatorio estable, con suficiente liquidez y financiaci¨®n a tipos de inter¨¦s bajos y con la ventaja competitiva de la rentabilidad del mercado inmobiliario, frente a otros como el de los bonos.

En el foro, organizado por Mergermarket y con el bufete Cuatrecasas como patrocinador principal, se fue definiendo un nuevo escenario: si hist¨®ricamente en el mercado inmobiliario una rentabilidad del 4,5% era la m¨ªnima, ahora, un 3% es aceptable. Adem¨¢s, desde 2013 no ha dejado de diversificarse el perfil de los inversores. La banca como ¨²nico elemento financiador en el mercado ha sido desplazada por fondos de capital riesgo y estos, a su vez, han visto como sus antiguos clientes -aseguradoras o fondos de pensiones-, compiten invirtiendo directamente, como indic¨® Jorge Valle, de Deutsche Bank.

"Es, ha sido y ser¨¢ momento de invertir en el sector inmobiliario, clave para Espa?a", sosten¨ªa en el foro Borja Ortega, de JLL. Pero no es solo en nuestro pa¨ªs. Enrique Losantos, tambi¨¦n de JLL, anot¨® que "en 1995 los grandes fondos de pensiones mundiales solo destinaban el 5% a inversiones alternativas, entre las que el inmobiliario supon¨ªa una peque?a parte. En 2014, el porcentaje, que sigue creciendo, subi¨® al 18% y una sexta parte fue al inmobiliario."

A?adi¨® m¨¢s cifras: durante el ¨²ltimo trimestre, en Europa se invirtieron 74 billones de euros y 200 millones en todo 2014, m¨¢ximo hist¨®rico jam¨¢s invertido en el continente. En Espa?a, la inversi¨®n directa casi alcanz¨® los 10 billones y otro tanto en compras de carteras de pr¨¦stamos principalmente a la Sareb y a entidades financieras, adem¨¢s de 3.000 millones de euros a inmobiliarias cotizadas, principalmente Socimis (Sociedades An¨®nimas Cotizadas de Inversi¨®n en el Mercado Inmobiliario). Losantos estima que en Espa?a la demanda es diez veces mayor que la oferta.

El resumen para tantas cifras apabullantes es que "hay dinero y desesperaci¨®n por invertir en un escenario global de tipos baj¨ªsimos, el sector inmobiliario es uno de los pocos con rentabilidades atractivas y el de Espa?a, el m¨¢s interesante para invertir desde el punto de vista cualitativo. Estamos de moda. Hay una gran demanda y el mercado con todas las reformas favorece la atracci¨®n por nuestro pa¨ªs", seg¨²n Losantos.

Este apetito inversor por el mercado inmobiliario europeo y, sobre todo espa?ol, se enfrenta a una falta de producto en el que invertir. Una de las claves, es optar por los inmuebles poblem¨¢ticos; a?adir gesti¨®n y conocer muy a fondo el mercado local, seg¨²n Xabier Barrondo, de GMP, una compa?¨ªa especializada en oficinas en Madrid y Barcelona desde hace 75 a?os, que ha dejado de ser cien por cien familiar, para darle el 30% a GIC, fondo soberano de Singapur.

Al cl¨¢sico aforismo "location, location, location" (ubicaci¨®n, ubicaci¨®n, ubicaci¨®n) a?adi¨® Barrondo el de "timing, timing, timing": la clave no es tanto la ubicaci¨®n como cu¨¢ndo se compr¨® el activo inmobiliario. "Empieza a ser un poco tarde. Hace un a?o nadie quer¨ªa y ahora quieren todos por lo que hay cierta agresividad a la hora de comprar. El valor por metro cuadrado es muy bajo, comparativamente bueno y con perspectivas de aumento de rentas dadas las de crecimiento econ¨®mico, que otros pa¨ªses no tienen".

GMP se constituy¨® en Socimi: "ha sido catalizador de la inversi¨®n extranjera que no encontraba forma de acceder y que ha encontrado estructura fiscal amigable y gesti¨®n local disponible. Han demostrado ser un ¨¦xito. Hemos empezado a comprar edificios, a los que antes no pod¨ªamos por el tama?o", concluye.

"El entorno de tipos bajos ha sido el caldo de cultivo para que las Socimi generen rentabilidad en un entorno de cambio de ciclo", puntualizaba Javier Rapallo, del Deutsche Bank. Rafael Garc¨ªa Tapia, de la gestora de capital riesgo Corpfin Capital, explicaba que la Socimi que han creado, especializada en locales comerciales en buenas ubicaciones, "como gestora de capital riesgo peque?a nos da m¨¢s visibilidad y es enormemente positiva. Estamos cotizando desde julio y captamos m¨¢s capital del que podemos invertir". Y, ante la falta de producto, "compramos lo que nadie quiere, como renta antigua, en proindiviso, embargos o pendientes de obras y no solemos comprar inmuebles bancarios".

Las Socimi han sido un b¨¢lsamo para empresas medianas, pero no se puede decir tanto del capital riesgo. La perspectiva de Miguel Zorita, del Grupo Daorje, empresa de servicios industriales y medioambientales, es la de que "la pol¨ªtica de inversi¨®n m¨¢s expansiva adoptada por bancos y fondos de capital todav¨ªa, no acaba de llegar con fluidez a las pymes. En concreto, la financiaci¨®n de proyectos internacionales continua siendo muy dif¨ªcil para estas".

Zorita puntualiz¨® dos problemas que presentan las inversiones del capital de riesgo: aspiran al m¨¢ximo apalancamiento de sus inversiones, lo que no cuadra necesariamente con los planes de negocio de las pymes que, adem¨¢s, suelen llevar el apalancamiento de serie. Y, en segundo lugar, quieren tener el control de las sociedades en las que invierte, con lo que el perfil de los equipos directivos de sus participadas se ajusta m¨¢s al modelo ejecutivo/empleado que al de asociaci¨®n con gestor/empresario".