Los fondos internacionales vuelven a comprar suelo para construir casas
Castelake, Lone Star o Pimco centran las primeras operaciones en Madrid y Barcelona
El proceso de recuperaci¨®n del mercado de la vivienda ha llegado al final de la cadena. El suelo, que hasta hace poco ten¨ªa incluso un valor negativo, est¨¢ ya en el punto de mira de los inversores internacionales. Fondos extranjeros como Castelake, Lone Star, Pimco o Chenavari han comprado terrenos para construir nuevas promociones de viviendas atra¨ªdos por unos retornos de dos d¨ªgitos. Estos instrumentos buscan solares en grandes ciudades y sus ¨¢reas metropolitanas, en especial Madrid y Barcelona, y con capacidad para m¨¢s de 50 casas. La mayor¨ªa lo hace de la mano de una promotora inmobiliaria.
El estallido de la burbuja inmobiliaria hizo del suelo uno de los principales activos t¨®xicos de Espa?a. Las compa?¨ªas del sector se hab¨ªan convertido en grandes bancos de solares, tambi¨¦n r¨²sticos, cuyo valor cay¨® en picado con la par¨¢lisis del mercado. La mayor¨ªa incluso lleg¨® a tener un valor negativo, puesto que nadie quer¨ªa comprarlos y encima ten¨ªan un coste de mantenimiento. A medida que los promotores iban quebrando o vi¨¦ndose incapaces de afrontar sus deudas, esos activos pasaron a los balances de la banca acreedora.
Firmas en crisis, la otra v¨ªa
El inter¨¦s de los fondos por la adquisici¨®n de suelo llev¨® a que un grupo de sociedades se quedara con el control de la inmobiliaria catalana Habitat, una de las cinco primeras de Espa?a antes de la crisis. Goldman Sachs, Bank of America y Centerbridge compraron deuda de la compa?¨ªa y tomaron sus riendas con una nueva propuesta de convenio que llevaron al juez. Su intenci¨®n pasa por relanzar la empresa con los suelos que tiene la sociedad en Madrid y Barcelona. Algo parecido, dicen fuentes del mercado, pretenden hacer los due?os de Asentia, que perteneci¨® a Colonial.
Para las promotoras, contar un fondo de inversi¨®n permite acelerar su crecimiento tras unos a?os de par¨¢lisis. ¡°En la compa?¨ªa tenemos claro que hay que crecer, y para hacerlo de forma org¨¢nica contar con un fondo nos permite hacerlo con m¨¢s rapidez¡±, afirma Jos¨¦ Antonio G¨®mez-Pintado, de V¨ªa C¨¦lere.
Hoy el suelo vuelve a tener demanda. Ante la todav¨ªa t¨ªmida recuperaci¨®n del mercado residencial, los fondos extranjeros pujan por terrenos para construir promociones de vivienda. ¡°Hay una enorme competencia en el mercado para comprar activos, as¨ª que para diversificar inversiones, obtener retornos de dos d¨ªgitos y no pasar por procesos de subasta, muchos fondos han entrado en la promoci¨®n de vivienda¡±, explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren. No sirve cualquier terreno: deben ser finalistas ¡ªlistos para ser edificados¡ª y ubicados en grandes ciudades, en especial Madrid, Barcelona y sus ¨¢reas metropolitanas.
Al negocio han llegado Pimco, que se asoci¨® con Lar para comprar el n¨²mero 3 de la calle Juan Bravo de Madrid; Castlelake, que se hizo con varios terrenos de una cartera de la Sareb en la capital; Chenavari, que se ali¨® con V¨ªa C¨¦lere para un proyecto en Barcelona, y Kennedy Wilson, que tambi¨¦n se dedicar¨¢ a la promoci¨®n de la mano de Renta Corporaci¨®n, aunque a trav¨¦s de la rehabilitaci¨®n. ¡°Hemos visto c¨®mo los fondos primero compraban inmuebles en alquiler y carteras de cr¨¦dito; luego c¨®mo entraban en Socimi [Sociedades An¨®nimas Cotizadas de Inversi¨®n Inmobiliaria], y ahora ya est¨¢n en operaciones de suelo¡±, constata Jos¨¦ Antonio G¨®mez-Pintado, presidente V¨ªa C¨¦lere y la patronal Asprima.
El fondo norteamericano Lone Star est¨¢ siendo el m¨¢s activo en estas operaciones. Tras adquirir Neinor, la filial inmobiliaria de Kutxabank, se propone ser la mayor firma del sector de Espa?a mediante la compra de terrenos. De momento ya ha adquirido suelos por 200 millones y tiene otros 1.000 millones m¨¢s para invertir. ¡°Hemos apostado por construir una gran promotora y ahora necesitamos la materia prima, que es el suelo¡±, explica el consejero delegado de Neinor, Juan Velayos.
La llegada al negocio de estos instrumentos requiere de financiaci¨®n bancaria para levantar la promoci¨®n. ¡°Los fondos aportan capital para adquirir el suelo, pero necesitan de la experiencia de un promotor. Suelen optar por buenas localizaciones, por lo que los m¨¢rgenes pueden estar entre el 15% y el 20%, afirma Jorge Almagro, responsable de inversi¨®n residencial de JLL. El promotor tambi¨¦n aporta financiaci¨®n para el suelo, mientras que para levantar la promoci¨®n se recurre a un cr¨¦dito bancario o a un pr¨¦stamo participativo del propio fondo.
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