Su casa a cambio de recibir una paga de por vida

A sus 85 a?os, Carmen, viuda y con una hija, ha decidido convertir sus ladrillos en euros. Su pensi¨®n no daba para m¨¢s, pero si su casa. Con una vivienda en el barrio barcelon¨¦s de Fort del Eixample, tasada en 288.827 euros, contrat¨® el pasado mes de junio una hipoteca inversa por la que ha recibido 18.000 euros al inicio y una renta mensual vitalicia de 710 euros. En la misma ciudad un matrimonio, de 85 a?os cada uno y con una vivienda tasada en 850.000 euros, ha contratado recientemente una hipoteca inversa. Han percibido 15.000 euros de golpe el d¨ªa de la firma, m¨¢s 2.100 euros al mes hasta el fallecimiento del ¨²ltimo de los dos.

El caso de Jos¨¦ es distinto. Con 75 a?os, soltero y sin hijos, se ha decantado por contratar un producto llamado renta vitalicia inmobiliaria para complementar su pensi¨®n. Gracias a su vivienda, tasada en 190.000 euros, en la calle Ferm¨ªn Caballero, barrio La Paz (Madrid), recibe 608 euros mensuales de por vida y seguir¨¢ viviendo en el piso. Adem¨¢s, ya no tiene que pagar el IBI, las derramas extraordinarias de la comunidad ni el seguro de hogar.

Baja la contrataci¨®n de hipotecas inversas por la falta de producto

Todas estas personas que han usado su piso para mejorar su renta mensual buscaban lo mismo: aumentar su poder adquisitivo sin renunciar a su casa. Esa en la que han vivido toda la vida. Sin embargo, las hipotecas inversas est¨¢n en m¨ªnimos. Pese a que sigue habiendo interesados, pocos bancos est¨¢n dispuestos a aceptar las ofertas. Las rentas vitalicias, en cambio, s¨ª tienen m¨¢s presencia. ?La diferencia entre uno y otro producto? Principalmente si los herederos podr¨¢n o no recuperar el inmueble tras fallecer el due?o.

En Espa?a hay 8,5 millones de personas con m¨¢s de 65 a?os que tienen poco dinero en el bolsillo, pero mucho en patrimonio. De hecho, el 87% es propietario de una vivienda y, adem¨¢s, esos muros son el 85% del ahorro conseguido a lo largo de su vida. Quieren seguir viviendo en ella, por gusto y por necesidad. El precio medio mensual de una residencia es de 1.550 euros, mientras que la jubilaci¨®n media alcanza los 1.007 euros ¨Cla de viudedad, 626 euros¨C. Adem¨¢s, muchos son el sustento econ¨®mico de hijos y nietos.

Con este panorama, no son pocas las personas mayores que se plantean en alg¨²n momento rentabilizar en vida sus casas. La motivaci¨®n en el 75% de los casos es la de obtener mayores ingresos para cubrir necesidades asistenciales y vivir un poco mejor. Aunque con la crisis han surgido nuevas demandas, como "ayudar a los hijos, pagar alguna deuda o derrama en el edificio, y la obtenci¨®n de ingresos durante un periodo concreto para realizar con posterioridad la venta de la vivienda", dice Carlos A. Mart¨ªnez Cerezo, presidente de Grupo Retiro, que comercializa desde 1996 productos para que los mayores puedan convertir sus vivienda en una fuente de ingresos.

La crisis merma el inter¨¦s de la banca

Pero la crisis ha mermado y mucho la contrataci¨®n del que fue uno de los productos estrella durante los a?os de bonanza: las hipotecas inversas. "Era un complemento ideal para algunas familias, llegando a triplicar pensiones no muy altas", se?ala Ricardo Gulias, director general de Tu Soluci¨®n Hipotecaria.

Pero la p¨¦rdida de valor de las viviendas, el cierre del grifo crediticio y la fusi¨®n de las cajas de ahorro ha provocado que pr¨¢cticamente ninguna entidad lo est¨¦ comercializando. En la actualidad solo la ofrece una compa?¨ªa aseguradora. En 2009 se contrataron unas 2.000 hipotecas inversas. Hoy esa cifra se ha reducido en un 80%, de hecho en 2013 apenas se firmaron unas 300. La contrataci¨®n cae de forma dr¨¢stica desde hace dos a?os, aunque no el inter¨¦s de las personas mayores.

Un propietario de 85 a?os y un piso de 200.000 euros recibir¨ªa 600 euros mensuales

Seg¨²n I?igo Hern¨¢ndez, director comercial de ?ptima Mayores, "en Espa?a hay una enorme necesidad de obtener liquidez por parte de nuestros mayores". Dice que demandan el producto 100 nuevos potenciales clientes al mes. Pero no hay oferta bancaria. Por eso, "antes del ¨²ltimo trimestre del 2015 tendremos un producto alternativo con la colaboraci¨®n de fondos de inversi¨®n extranjeros especializados en este sector en el mercado anglosaj¨®n", adelanta ?ngel Cominges, consejero delegado de ?ptima Mayores, entidad especializada en planificaci¨®n financiera de personas mayores desde 2005.

La hipoteca inversa es un pr¨¦stamo con garant¨ªa hipotecaria de la vivienda a trav¨¦s del cual una entidad financiera concede una renta mensual a una persona mayor sin perder la propiedad ni el uso del inmueble. Adem¨¢s, "el titular puede cancelar voluntariamente la misma, mediante la devoluci¨®n de lo dispuesto en cualquier momento", se?ala Cominges. La deuda solo puede ser exigida por el banco tras el fallecimiento del cliente y los herederos de la propiedad tienen un plazo de 12 meses para proceder a la liquidaci¨®n de la deuda y recuperar la casa. En la mayor¨ªa de los casos, optan por vender el inmueble para cancelar la deuda y repartirse el dinero sobrante.

La esperanza de vida, la edad y el valor de la vivienda, fijado mediante tasaci¨®n oficial, son los factores que m¨¢s peso tienen a la hora de fijar la renta. A m¨¢s edad y m¨¢s valor del inmueble, m¨¢s renta. Por ejemplo, para un piso tasado en 200.000 euros el propietario recibir¨ªa 186 euros mensuales si tiene 65 a?os. Pero si ha cumplido los 85 a?os, la renta subir¨ªa a 600 euros. Si el piso est¨¢ valorado en 600.000 euros y el due?o tiene 85 a?os percibir¨¢ 1.845 euros mensuales de por vida.

Auge de la renta vitalicia

Actualmente se contrata m¨¢s la renta vitalicia inmobiliaria, que adem¨¢s ofrece una renta m¨¢s alta. En Grupo Retiro el 28% de las operaciones que intermedian son de hipoteca inversa y el 72% restante de renta vitalicia y de venta con alquiler garantizado. La principal diferencia es que los hijos no heredan la propiedad. Las personas mayores perciben una renta mensual durante el resto de su vida a cambio de la venta de la nuda propiedad de su vivienda, pero manteniendo en todo momento el derecho de uso y disfrute de la misma. Los ¨²nicos requisitos son la edad (mayores de 65 a?os) y la ubicaci¨®n de la vivienda, ya que en peque?as poblaciones o zonas rurales no es posible la gesti¨®n de estos productos.

El 87% de las personas mayores es due?a de una vivienda

Tradicionalmente ha sido contratado por personas sin herederos directos, si bien en los ¨²ltimos a?os se nota un cambio de mentalidad en los hijos. "Declaran preferir que sus padres contraten una renta inmobiliaria porque les supone obtener m¨¢s ingresos y quieren que sus padres vivan lo mejor posible", explica Mart¨ªnez Cerezo.

Una ¨²ltima opci¨®n es la venta con alquiler garantizado, el denominado sale & leaseback. En este caso, el propietario vende la casa pero de forma simult¨¢nea se realiza un contrato de alquiler con el nuevo comprador.

Sea cual sea el producto elegido, la vivienda siempre debe estar libre de cargas y su ubicaci¨®n es clave para que la operaci¨®n salga adelante. Seg¨²n Optima Mayores, el tipo de vivienda m¨¢s habitual de las operaciones cerradas es un piso en capitales de provincia, fundamentalmente Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y Sevilla.