¡®Monopoly¡¯ de cinco estrellas

Si alguna vez hubo crisis en el turismo de lujo ¡ªen todo caso mucho m¨¢s leve que la que azot¨® a los hoteles de clase media¡ª, ya es historia. El Ritz y el Palace en Madrid llevan un par de a?os subiendo tarifas y ocupaci¨®n. La suite presidencial del Villa Magna, tercer v¨¦rtice del turismo m¨¢s elitista de la capital, estuvo ocupada en 2014 uno de cada cinco d¨ªas. A 16.000 euros la noche. La lujosa cadena Four Seasons prepara su aterrizaje en el centro de la mano del empresario Villar Mir y su plan para reurbanizar la manzana m¨¢s apetecible de la ciudad con la Operaci¨®n Canalejas: cientos de millones de euros de inversi¨®n. Y como dinero llama a dinero, los fondos de inversi¨®n extranjeros toman posiciones. El capital saud¨ª se qued¨® el Ritz en abril por 130 millones de euros. El traspaso del Villamagna est¨¢ a punto de caramelo desde que el millonario colombiano Jaime Gilinsky ofreci¨® m¨¢s de 180 millones por ¨¦l. Y los intermediarios del sector sostienen que quien pague 330 millones se hace con el Palace, por mucho que oficialmente no cuelgue el cartel de se vende.

Con el Ritz, sus nuevos due?os han hecho saltar la banca. Un mill¨®n y medio de euros por habitaci¨®n. La cadena asi¨¢tica Mandarin Oriental, aliada con el fondo saud¨ª Olayan Group, pag¨® en mayo lo que nadie por un hotel en Espa?a: 130 millones de euros, adem¨¢s de comprometer una reforma por 90 m¨¢s, a cambio de 167 habitaciones en la milla m¨¢s fotog¨¦nica de Madrid. Calderilla, para Jardine Matheson Holding, matriz de Mandarin, que ingres¨® el a?o pasado 63.000 millones de d¨®lares y donde su divisi¨®n hotelera (27 establecimientos en cuatro continentes) representa el 0,1% de su facturaci¨®n. Los vendedores del hotel, Alicia Koplowitz y la cadena norteamericana Orient Express, lo hab¨ªan aquirido en 2003 por 120 millones.

El del Villamagna es el segundo intento en pocos meses: la cadena Marriot ya quiso poner su bandera en la propiedad del empresario portugu¨¦s Queiroz Pereira el a?o pasado. La due dilligence, que analiz¨® la compra desde todos los ¨¢ngulos, baj¨® al detalle de los ingresos por minibar. Pero el acuerdo se frustr¨® tras meses de conversaciones. Ahora el millonario colombiano Jaime Gilinsky, fil¨¢ntropo y primer accionista del Sabadell, con el 7,5%, est¨¢ cerca de cerrar la compra, seg¨²n fuentes que conocen las negociaci¨®n..

Consultores del sector sostienen ¡ªy as¨ª se ha publicado¡ª que el Westin Palace, en la acera de enfrente al Ritz, ser¨¢ comprable cuando alguien llegue a los 900.000 euros por habitaci¨®n que sus due?os, Host Hotels y Resorts y el fondo soberano GIC de Singapur, pagaron en 2006. En la terraza del legendario establecimiento, su director, Pablo Flores, lo desmiente: ¡°El Palace no est¨¢ en venta, los propietarios lo consideran un activo estrat¨¦gico¡±.

Cuando se pregunta qu¨¦ hay detr¨¢s de estas grandes operaciones y por las cifras que se manejan en negocios con una rentabilidad limitada ¡ªVilla Magna factur¨® en 2013 19,5 millones y declar¨® beneficios por 3,6 millones, y el Ritz ingres¨® 24 millones con un ebitda de 2,6; el Palace no facilita datos¡ª los expertos explican que son ¡°activos-trofeo¡±. Diamantes para lucir en los portfolios de los fondos de inversi¨®n; edificios singulares ¡ªcentenarios, en el caso del Palace y el Ritz¡ª codiciados por las cadenas m¨¢s rutilantes, como Hyatt, Four Seasons, Belmond, Carlton y Mandarin, que ya explota en Barcelona el hotel m¨¢s caro de Espa?a.

¡°Espa?a vuelve a ser un pa¨ªs atractivo para el capital extranjero en el sector inmobiliario. Y en el punto de mira est¨¢n los hoteles-trofeo. Empezaron los catar¨ªes con el Vela, de Barcelona. Pagaron 200 millones. Faltan establecimientos de lujo de verdad¡±. La frase es de Luis Arsuaga, director de J.L.L. Hotels, una consultora que ha vendido dos veces en la ¨²ltima d¨¦cada el Arts de Barcelona (la ¨²ltima, a mill¨®n de euros la habitaci¨®n, era el r¨¦cord hasta la venta del Ritz) y ahora media en la operaci¨®n del Villa Magna, de la que Arsuaga no suelta prenda.

¡°La rentabilidad normal para un inversor en hoteles suele ser de entre un 6% y un 8%, pero quien compra el Ritz lo hace para no tener todo el dinero en una moneda y apostar a un valor seguro. Est¨¢ invirtiendo en euros dentro de un pa¨ªs en el que creen los mercados¡±, asegura Miguel Casas, de C.B. Richard Ellis.

¡°Marcas internacionales de mucho prestigio no estaban presentes en Espa?a y tampoco sobran los activos inmobiliarios que puedan acoger hoteles de esta categor¨ªa. La venta del Ritz hace que muchos piensen que es el momento de vender o comprar. O de enviar globos sonda, a la espera de la oferta extraordinaria¡±, explica Arturo D¨ªaz, director corporativo de Savills, otra firma especializada en trapasos de hoteles.

Los clientes cinco estrellas apenas sufren las recesiones. El capital asi¨¢tico no sabe lo que son. ¡°Los habituales del Ritz han vivido esta ¨¦poca con cautela, segu¨ªan viniendo pero quer¨ªan no se les viese, algunas empresas no aceptaban facturas del Ritz, aunque fueran m¨¢s baratas que las de la competencia¡±, admite su director general, Christian Tavelli.

Ritz y Palace han subido tarifas y ocupaci¨®n los ¨²ltimos dos a?os, pese a que hacer noche all¨ª no baje de 280 euros en temporada media y pedir un agua mineral en la barra salga por cinco euros.

Tambi¨¦n para el Villa Magna corren tiempos mejores: tras declarar p¨¦rdidas por 14 millones en 2012, gan¨® 3,6 millones en el ejercicio 2013, el ¨²ltimo reflejado en sus cuentas. Tomar all¨ª una Coca Cola cuesta siete euros, iva incluido.

En ese contexto de crecimiento del sector ¡ªel Palace prev¨¦ subir un 15% las tarifas hasta 2018 tras incrementarlas un 12% los ¨²ltimos dos a?os, y el Ritz tambi¨¦n planea encarecer sus precios tras la reforma de 2017 , los grandes operadores se resit¨²an. Adem¨¢s de la llegada de Four Seasons de la que hablan todos los hoteleros, siguen en pie los planes del gigante chino Wanda Group para el Edificio Espa?a, un rascacielos abandonado que ha comprado al Santander por 265 millones de euros, y que tambi¨¦n dibuja en su maqueta un establecimiento de hiperlujo. El nuevo gobierno de Carmena tendr¨¢ la ¨²ltima palabra.

Todos los expertos consultados para este reportaje pronostican que la competencia de nuevos actores y el incremento de la oferta servir¨¢n para encarecer las tarifas, desafiando uno de los axiomas del capitalismo. As¨ª lo ve el director del Ritz, Cristian Tavelli: ¡°Es una bendici¨®n que llegue el Four Seasons. Madrid necesita hoteles cinco estrellas de verdad. Vender productos de mucha calidad o gran lujo tiene un precio, como lo tiene Barcelona¡± (donde la tarifa media de los cinco estrellas es superior). Su colega al frente del Palace, Pablo Flores, coincide: ¡°La inversi¨®n del Ritz para reposicionarse o la llegada del Four Seasons nos afecta positivamente, pese al aumento de oferta, va a hacer que las tarifas suban¡±.

Lo que en otros ¨¢mbitos ser¨ªa un temerario cuento de la lechera, en el sector del lujo ¡ªcuyo consumo no ha dejado de subir los ¨²ltimos a?os en los mercados internacionales¡ª es una inversi¨®n de riesgo limitado porque adem¨¢s las compras ni siquiera requieren de financiaci¨®n bancaria.

¡°El dinero de estas operaciones rara vez acusa la crisis, muchas veces son capitales de Oriente Medio, incluso aprovechan que los precios est¨¢n m¨¢s bajos¡±, recuerda Arturo D¨ªaz, director corporativo de Savills, otra firma habitual en estas operaciones. Quienes planean la reforma del Ritz suelen escuchar una frase de los ejecutivos de Mandarin que apuntala esa tesis: ¡°Planteadla c¨®mo si el dinero no fuera importante¡±.