?D¨®nde empieza y acaba mi propiedad?

En Espa?a es posible ser propietario de inmuebles que ni siquiera existen, o que una parte importante de las fincas no est¨¦ inscrita en el Registro de la Propiedad, o que otras figuren dos o m¨¢s veces. M¨¢s desprop¨®sitos: hay parcelas cuyos l¨ªmites est¨¢n dentro de la autov¨ªa, linderos que no coinciden, caminos que se cruzan sobre las casas, y parcelas dentro de estaciones de depuraci¨®n de aguas.

Con demasiada frecuencia no es posible conocer con certeza d¨®nde est¨¢ el l¨ªmite exacto de una propiedad. Los afectados no se dan cuenta hasta que se producen las compraventas, herencias, incorporaciones a los procesos urban¨ªsticos, expropiaciones o procesos de delimitaci¨®n de dominio p¨²blico.

Y ah¨ª empieza el calvario. ¡°M¨¢s de 3.000 casos al a?o acaban en los tribunales con un coste que puede superar los 100 millones de euros, y que los propietarios deben desembolsar para proteger sus propiedades, cuando debiera ser el sistema el que garantizara esta protecci¨®n¡±, denuncian en la Asociaci¨®n Espa?ola de Ge¨®metras Expertos (AEGEX). Eso, sin contar los casos en los que hacer frente al problema puede costar varias veces el valor de la parcela adquirida.

El Catastro y el Registro de la Propiedad se coordinan desde junio pasado?

Un ejemplo: alguien compra ante notario una propiedad r¨²stica en escritura p¨²blica, con su certificaci¨®n catastral m¨¢s o menos coincidente con las descripciones del Registro de la Propiedad. Pero el terreno no est¨¢ vallado. ?Por d¨®nde se deber¨ªa construir el alambrado? Algo tan simple tiene muchas probabilidades de acabar en un juzgado. As¨ª acab¨® un empresario c¨¢ntabro, que prefiere no desvelar su nombre: se embarc¨® en un proceso judicial para recuperar su parcela de mil metros cuadrados y termin¨® con una de 200 metros y un gasto de 70.000 euros. Viv¨ªa en Madrid y cuando se quiso dar cuenta una promotora se hab¨ªa ¡°comido¡± el 80% de la superficie de su parcela en Cantabria.

Desde hace un mes, las reglas del juego han cambiado. La nueva Ley Hipotecaria y del Catastro, vigente desde el pasado 25 de junio de 2015, trata de poner fin a estos problemas. Por fin, se ha dado luz verde a la coordinaci¨®n de datos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. La nueva ley facilita el intercambio de datos entre las dos instituciones para evitar informaciones contradictorias e incompletas sobre un mismo bien inmueble. As¨ª, el Registro tiene acceso a la cartograf¨ªa catastral y viceversa.

¡°Con la nueva ley se impide que se pueda crear una finca registral sin una precisa identificaci¨®n de su ubicaci¨®n y linderos georreferenciada en sistema oficial. Para ello, el propietario debe partir siempre de la cartograf¨ªa catastral, para, si es correcta por corresponderse con su finca, utilizar esa misma cartograf¨ªa por razones de econom¨ªa de costes y coordinaci¨®n¡±, se?alan fuentes de la Direcci¨®n General del Catastro y de la Direcci¨®n General del Registro y del Notariado. Aunque la ley no impide que, en caso de discrepancias, el propietario aporte un informe, previo pago, de un profesional t¨¦cnico.

Se trata de uno de los mayores avances de la instituci¨®n catastral en sus m¨¢s de 170 a?os de historia y el mayor que se ha producido en materia de protecci¨®n jur¨ªdica en los 154 a?os de vida del Registro de la Propiedad.

En Espa?a las propiedades se miden de forma diferente al resto de Europa

Pero algunos creen que esta id¨ªlica y ansiada relaci¨®n no va a ser suficiente para garantizar la seguridad jur¨ªdica. Seg¨²n Pedro Ortiz, presidente de AEGEX, ¡°se ha perdido la oportunidad de acabar con la aleatoriedad existente en el marco jur¨ªdico-administrativo actual¡±. Para esta asociaci¨®n, la nueva ley mantiene el esquema de desvinculaci¨®n entre el Catastro y los diferentes Registros de la Propiedad, los notarios y la Administraci¨®n p¨²blica, a diferencia de lo que ocurre en casi todos los pa¨ªses desarrollados. ¡°Est¨¢ abocada al fracaso¡±, dice. Y prosigue. ¡°Todas estas instituciones trabajan de forma ejemplar, pero no coordinada, y cuando interact¨²an entre s¨ª, el desajuste es evidente, provocando una grave inseguridad sobre los bienes inmuebles¡±.

Esto es as¨ª, porque ¡°las fuentes de informaci¨®n que utiliza el Catastro para confeccionar la cartograf¨ªa catastral no son levantamientos topogr¨¢ficos realizados sobre el terreno por t¨¦cnicos competentes. De hecho, cualquier plano entregado por el particular es insertado en la cartograf¨ªa catastral. Existen muchos casos en los que dibujos a mano con rotulador sobre una fotograf¨ªa a¨¦rea han sido suficiente para alterar el l¨ªmite de una parcela catastral¡±.

La Direcci¨®n General de Catastro tiene unos 2.700 empleados y apenas unos 25 son top¨®grafos. ¡°Es obvio que no todo el dato catastral representado en su cartograf¨ªa es err¨®neo, aunque s¨ª impreciso. Teniendo en cuenta que en Espa?a existen m¨¢s de 40 millones de parcelas, es l¨®gico pensar que la incertidumbre e indeterminaci¨®n sobre qu¨¦ cantidad de parcelas tendr¨ªan informaci¨®n err¨®nea puede ser suficientemente alto como para producir inseguridad¡±, explica Ortiz.

El problema se podr¨ªa resolver aplicando sistemas de medici¨®n estandarizados a nivel internacional. En Espa?a se miden las superficies de las propiedades de forma diferente a como se hace en el resto de Europa. ¡°El l¨ªo es descomunal, sobre todo cuando vienen inversores extranjeros, que se suelen llevar el susto cuando se dan cuenta de que lo van a comprar es m¨¢s peque?o de lo que pensaban¡±, advierten en la asociaci¨®n. El Est¨¢ndar Internacional de Medici¨®n de Propiedades (IPMS por sus siglas en ingl¨¦s) es un c¨®digo mundial para la medici¨®n que unifica la forma de calcular los metros cuadrados de un edificio y proteger as¨ª a cualquier consumidor.