Las sociedades inmobiliarias reinan en la nueva era del ladrillo

Los empresarios que dominaban la era anterior a la explosi¨®n de la burbuja inmobiliaria ya no mueven los hilos. Aquellos se?ores del ladrillo, como se llamaba entonces a Fernando Mart¨ªn (Martinsa), Enrique Ba?uelos (Astroc), Rafael Santamar¨ªa (Reyal Urbis) o Luis Portillo (Colonial) han dejado paso a las socimis, sociedades cotizadas que, sin grandes fastos ni rostros muy medi¨¢ticos, han revitalizado un sector que estaba de capa ca¨ªda. Este a?o han anunciado inversiones por m¨¢s de 2.900 millones de euros y en Bolsa valen en conjunto m¨¢s de 6.000 millones.

La inversi¨®n en el sector inmobiliario en Espa?a en todo 2014 alcanz¨® los 10.000 millones. Solo en el primer semestre de este a?o, ya se situ¨® en unos 8.500 millones. Los compradores m¨¢s activos son las socimis, seguidas de los fondos de inversi¨®n internacionales, apunta Mikel Marco-Gardoqui, director de inversiones de CBRE Espa?a. Est¨¢n copando las compras en el sector terciario, en especial, edificios de oficinas y centros comerciales. Estas sociedades han cerrado en verano a marchas forzadas compras, opas, ampliaciones de capital y estrenos en Bolsa.

Las socimis tienen pedigr¨ª propio en la fauna del ladrillo: son sociedades cotizadas que destinan al alquiler los inmuebles que engordan sus carteras. Al contrario que las grandes empresas de la burbuja, el mercado residencial no est¨¢ en su radar, y se centran en el sector terciario. Disfrutan de un r¨¦gimen fiscal especial (no pagan impuesto de sociedades, porque son sus accionistas quienes tributan por los dividendos) a cambio de exigencias muy concretas. Si obtienen beneficio, est¨¢n obligadas a repartir dividendo. Sus ingresos deben proceder, al menos en un 80%, del alquiler de activos. Y no pueden entrar especular a corto plazo: est¨¢n obligadas a mantener tres a?os, al menos, los inmuebles que compran.

Cambio regulatorio

Su regulaci¨®n se reform¨® en diciembre de 2012 (un cambio que todos los expertos consideran un acierto), pero fue en 2014 cuando florecieron. Y este a?o viven su expansi¨®n. Hay unos 14 jugadores, aunque solo cinco tienen tama?o y actividad consolidada.

?Por qu¨¦ viven esta explosi¨®n? Estaban en el lugar justo en el momento perfecto, se?ala Jaime Pascual-Sanchiz, director general ejecutivo de Aguirre Newman. En 2013 decenas de fondos internacionales de alto riesgo y firmas extranjeras de inversi¨®n inmobiliaria pusieron sus ojos en Espa?a. Edificios baratos en una econom¨ªa a punto de volver a crecer. ¡°Trataron de realizar las compras directamente. Y fracasaron. Se dieron cuenta de que es necesario un equipo local que conozca bien el mercado para aprovechar las oportunidades¡±, cuenta Pascual-Sanchiz. Entre 2014 y 2015 son las socimis las que han recibido buena parte de esos fondos internacionales. ¡°Son sociedades inmobiliarias expertas en el mercado espa?ol pero sin deudas heredadas de la explosi¨®n de la burbuja, porque no exist¨ªan¡±, recuerda este experto. Y son cotizadas, lo que permite a los fondos entrar y salir cuando quieran.

¡°La actividad de estas sociedades se ha disparado porque se han conjugado dos elementos clave: oportunidades con precios atractivos e inversores con dinero reestructurando sus carteras¡±, coincide Antonio S¨¢nchez Recio, socio responsable del mercado inmobiliario de la consultora PwC.

Merlin, la m¨¢s grande

La reina de las socimis es Merlin. En junio compr¨® a Sacyr su filial Testa. Significa que Merlin, con un valor en Bolsa de 3.300 millones y una cartera inmobiliaria de 2.300 millones, va a gastarse 1.983 millones para tomar Testa, con activos de 3.180 millones, m¨¢s que los de su comprador. Para hacer la operaci¨®n ampl¨ªa capital en 1.033 millones.

Merlin se ha convertido en uno de las grandes inmobiliarias de Espa?a. Es una clasificaci¨®n re?ida: seg¨²n esta empresa, su cartera y la de Testa tienen un valor de 5.597 millones. Ponte Gadea, la sociedad del fundador de Inditex, Amancio Ortega, ten¨ªa 5.593 millones en activos al terminar 2014, seg¨²n consta en el Registro Mercantil, en parte gracias a sus propiedades en el extranjero. Y la cartera de Colonial est¨¢ valorada en 5.575 millones.

La segunda socimi es Hispania. Entre sus inversores est¨¢ George Soros. En abril pact¨® crear una inmobiliaria con el grupo hotelero Barcel¨®. Tambi¨¦n quiso comprar Realia por 150 millones, pero en julio desisti¨®. Se la arrebat¨® el mexicano Carlos Slim.

Lar Espa?a ha sido la m¨¢s activa cerrando operaciones enverano. Ha adquirido un centro comercial en Le¨®n (87,5 millones), ha pactado la compra de un parque comercial en Barakaldo (170 millones) y dos grandes superficies en Pamplona (8,4 millones). Desarrollar¨¢ un gran complejo comercial que llevaba a?os aparcado en Sagunto (Valencia), un proyecto de 53 millones. El 6 de agosto cerr¨® una ampliaci¨®n de capital, por valor de 135 millones.

Axiare tambi¨¦n ha ampliado capital, 395 millones. Se ha gastado ya parte en comprar oficinas, naves log¨ªsticas, aparcamientos y locales comerciales. Su cartera suma 633 millones.

La liga de los grandes la cierra Saint Croix Holding. Propiedad de la familia Colomer (due?os de la promotora Pryconsa), esta socimi traslad¨® a Espa?a su sede desde Luxemburgo en 2014. Posee hoteles, edificios y locales que la convierten en casera de CLH y de Zara. Este a?o compr¨® otra socimi por 52 millones.

Tras ellas, URO. Se estren¨® en el parqu¨¦ en marzo. Tiene solo un activo: 1.150 locales ocupados por el Santander. Sac¨® a Bolsa un 2% del capital, la banca controla m¨¢s del 55%. No ha salido de compras, est¨¢ centrada en reestructurar su deuda, unos 1.400 millones.

¡°Cuando el mercado inmobiliario espa?ol mejore, veremos cambios. Para empezar, en el perfil del inversor: los fondos de capital riesgo dar¨¢n paso a socios m¨¢s estables, como aseguradoras, bancos y fondos institucionales. Adem¨¢s, es posible que se produzcan compras o fusiones, especialmente de las socimis m¨¢s peque?as¡±, vaticinan en Aguirre Newman.