Sin aire (a¨²n) para una nueva burbuja inmobiliaria

Tras siete a?os de derrumbe, el sector inmobiliario encara ahora la recuperaci¨®n. La estad¨ªstica ha dejado atr¨¢s los n¨²meros rojos: las propiedades se revalorizan, se vuelven a construir nuevas promociones y se venden m¨¢s pisos. Fuera del mercado de la vivienda, la inversi¨®n en inmuebles comerciales se sit¨²a en vol¨²menes incluso superiores a los mejores a?os del boom de la d¨¦cada pasada. ?Significa eso que en Espa?a se est¨¦n sentando las bases para una nueva burbuja? Los analistas consultados opinan que si bien en el ADN de los espa?oles sigue existiendo la preferencia por la propiedad frente al alquiler, la situaci¨®n del mercado laboral y las restricciones al cr¨¦dito hipotecario impiden hablar de una nueva burbuja inmobiliaria.

¡°?Volveremos a cometer los mismos errores? S¨ª, seguro. No tenemos memoria y olvidaremos la megaburbuja¡±, dice con rotundidad Fernando Encinar, de Idealista.com. El mercado inmobiliario ha demostrado, de hecho, ser muy c¨ªclico y propenso a los altibajos. El ¨²ltimo consisti¨® en casi una d¨¦cada de expansi¨®n sin precedentes que culmin¨® con el estallido de una burbuja que borr¨® del mapa a m¨¢s de 10.000 inmobiliarias, dej¨® las gr¨²as varadas durante m¨¢s de siete a?os, las agencias inmobiliarias sin actividad e hizo que las propiedades perdieran hasta un 40% de su valor.

La subida de precios del 4,2% en el segundo trimestre, difundida esta semana por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), confirma el nuevo rumbo que encara el sector. Una de las claves de esa mejora est¨¢ en la pol¨ªtica expansiva del Banco Central Europeo (BCE). El profesor de Teor¨ªa Econ¨®mica de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, destaca los bajos tipos de inter¨¦s. A su juicio, ese escenario durar¨¢ m¨¢s all¨¢ de lo previsto por la situaci¨®n de China. Bernardos habla, no obstante, de ¡°normalizaci¨®n¡±.

Las medidas del BCE han permitido que se incremente la concesi¨®n de hipotecas. Sin embargo, la bajada de tipos hasta el 0,05% ha acarreado una ca¨ªda en la rentabilidad de los dep¨®sitos a plazo. A la baja remuneraci¨®n que da la renta fija se le a?ade ahora la volatilidad de la renta variable. Y la p¨¦rdida de atractivo de todos esos productos financieros lleva a los inversores, en especial medianos, a fijarse de nuevo en el inmobiliario. ¡°Son inversores a medio o largo plazo que est¨¢n permitiendo que haya m¨¢s alquiler¡±, afirma Encinar. No es el mismo inversor que predominaba en la ¨¦poca del boom. ¡°El de la burbuja era un inversor nervioso, que buscaba viviendas sobre planos y que ni siquiera formalizaba la compra porque antes de que se la entregaran ya hab¨ªa hecho el pase¡±, a?ade.

Los analistas consideran, sin embargo, que esas circunstancias no son suficientes para poner sobre la mesa la posibilidad de una nueva burbuja. La recuperaci¨®n econ¨®mica a¨²n no ha llegado a todos los ciudadanos y muchas familias no pueden ni plantearse comprar una casa. ¡°Los hogares est¨¢n sufriendo el paro y los malos salarios¡±, expone Julio Rodr¨ªguez, del colectivo Economistas frente a la crisis y vocal del Consejo Superior de Estad¨ªstica.

Aunque esos hogares se plantearan comprar, es probable que muchos no lograran una hipoteca. Para hinchar la burbuja se necesita aire, y si bien la producci¨®n de cr¨¦dito nuevo vuelve a crecer ¡ªseg¨²n el INE, la concesi¨®n de hipotecas lleva 13 meses consecutivos subiendo¡ª, a¨²n hay m¨¢s amortizaciones, de modo que la deuda en manos de empresas y familias sigui¨® bajando el a?o pasado. ¡°La financiaci¨®n es m¨¢s racional, antes se daba sin contemplar en muchas ocasiones la capacidad de devoluci¨®n del cliente¡±, asegura Joan Carles Amaro, profesor de Esade.

Tampoco los promotores se han zafado de las restricciones para obtener cr¨¦dito: apenas se financian suelos y se exige que una parte de la promoci¨®n est¨¦ vendida, por lo que se ven obligados a buscar socios financieros. Desde 2010, el cr¨¦dito para actividades inmobiliarias se ha reducido un 60%, seg¨²n el Banco de Espa?a.

Avisos del FMI

Si bien no hay miedo a una burbuja a corto plazo, s¨ª se han expresado temores a que pueda repetirse m¨¢s adelante. El Fondo Monetario Internacional ha recomendado a los pa¨ªses que adopten ¡°pol¨ªticas macroprudenciales¡± para contener los boom residenciales, tales como fijar l¨ªmites en la relaci¨®n entre el importe del pr¨¦stamo y el valor del activo o bien requerimientos de capital al dar pr¨¦stamos al promotor. Julio Rodr¨ªguez recuerda que ante la alarma de una posible burbuja, el Banco de Inglaterra endureci¨® los requisitos para conceder cr¨¦ditos. ¡°Se podr¨ªa fijar que la hipoteca debe representar un m¨¢ximo de un tercio de los ingresos del hogar. Ahora ya estamos viendo cr¨¦ditos que cubren el 100% del valor de tasaci¨®n, lo que es un factor generador de morosidad en el futuro¡±, lamenta Rodr¨ªguez.

A pesar de que la demanda de alquiler ha crecido, falta ver si se trata de un cambio estructural. ¡°Volver¨¢ un punto en el que ser¨¢ indiferente comprar o alquilar. Y si se bajan las exigencias, se pueden alentar los excesos¡±, advierte Julio Rodr¨ªguez. No en vano, Amaro recuerda que otro de los ¡°factores¡± de riesgo est¨¢ en la ¡°gen¨¦tica compradora¡± del ciudadano espa?ol.