Propuestas contra las tramas de prestamistas hipotecarios

C¨®mo se puede prevenir el fraude en las hipotecas que son concedidas fuera de los circuitos bancarios es la pregunta formulada en un mesa redonda celebrada en el Colegio Notarial de Madrid. No se trata de quienes prestan l¨ªcitamente dinero, sino de tramas que obtienen una gran rentabilidad ya que, a cambio de unos miles de euros, acaban qued¨¢ndose con la vivienda de la v¨ªctima que a menudo est¨¢ en una situaci¨®n de extrema necesidad. ¡°Ante la amenaza de perder la vivienda o no poder alimentar a los hijos, se produce un estado de ansiedad que provoca, aparte de taquicardias o dolor de cabeza, alteraciones cognitivas; es decir, afecta a la memoria, la atenci¨®n, la capacidad de asociaci¨®n y la toma de decisiones¡±, explic¨® la psiquiatra forense Marta Navas que intervino en la mesa coordinada por el notario Jos¨¦ Ignacio Navas Ol¨®riz.

Tambi¨¦n intervino el abogado del bufete Alberche, Carlos Gal¨¢n, experto en delitos econ¨®micos, y el capit¨¢n de la Guardia Civil del Departamento de Delincuencia Econ¨®mica, Carlos Gallego que explic¨® c¨®mo el enga?o a la v¨ªctima se apoya en eliminar todos los mecanismos de autoprotecci¨®n. La psiquiatra a?adi¨® que se produce un sesgo cognitivo: ¡°la v¨ªctima se centra en la amenaza, en conseguir el dinero para resolver su situaci¨®n, descartando otras consideraciones. Adem¨¢s, la publicidad de la empresa en Internet y la intervenci¨®n de un notario hace que no desconf¨ªe¡±.

El prestamista habitual debe contar con aval bancario y seguro de responsabilidad civil

En estado de desesperaci¨®n y ansiedad, el endeudado ignora todo lo que no sea obtener el dinero, de ah¨ª el inter¨¦s de las medidas que para atajar el problema avanzaron tanto Navas Ol¨®riz, como el tambi¨¦n notario Fernando Gom¨¢, editorialista del blog ¡°Hay Derecho¡±, y que tambi¨¦n viene propugnando Gal¨¢n.

Puesto que en la escritura de estas hipotecas no bancarias figura como recibida una cantidad mayor que la que se entrega, Navas propuso invertir la carga de la prueba cuando se debata en un juzgado la nulidad del pr¨¦stamo hipotecario: que sea el que ha dado el pr¨¦stamo quien acredite el ingreso en efectivo de la cantidad que figura en la escritura.

Es necesario que no se admita el pago antes de la firma, ni las hipotecas con letras que se endosan a un tercero

Cuando se logra demostrar que la v¨ªctima ha recibido menos dinero del que consta en la escritura de la hipoteca, esta es nula y el prestatario solo tendr¨ªa que devolver lo recibido, menos la indemnizaci¨®n por da?os y perjuicios. Pero lo dif¨ªcil es demostrarlo ante los tribunales, ya que se trata de la palabra del notario contra la de la v¨ªctima. Al respecto, Fernando Gom¨¢ aludi¨® a los jueces: ¡°es curioso que consideren que la fe p¨²blica es una formalidad carente de eficacia cuando se trata de eliminar la cl¨¢usula suelo en una hipoteca, mientras que, en estos casos, digan que la fe p¨²blica es inatacable, aun cuando lo que diga el notario no est¨¦ justificado con documentos. En estos casos, el notario manifiesta que el prestatario declara haber recibido determinada cantidad, no que realmente la haya recibido, ni su importe. La fe p¨²blica no es el Evangelio¡±.

En cuanto a la tasaci¨®n que figura en las escrituras para el caso de que no se devuelve el cr¨¦dito, los prestamistas fijan un valor muy inferior al de mercado, ya que proyectan quedarse con el inmueble. ¡°Como la ley dice que se ejecute la casa por el 70% del precio de tasaci¨®n, la cifra resultante es escandalosamente baja¡±, indic¨® Navas y aclar¨® que: ¡°habitualmente, el prestamista alega ante el notario que no ha tra¨ªdo la tasaci¨®n, pero que el prestatario conoce el valor que se ha dado a la casa y se compromete a aportarla m¨¢s adelante, con lo cual la v¨ªctima no se entera del precio irrisorio fijado para su inmueble¡±. La propuesta es que la tasaci¨®n est¨¦ incorporada a la escritura y que el prestamista pierda el control. El notario podr¨ªa pedir que a un colegio oficial que designe al perito ¨Cya viene previsto en la Ley de Jurisdicci¨®n Voluntaria- que realice la tasaci¨®n por turno, sin identificar ni a propietario ni a tasador.

Tambi¨¦n aconseja que el prestamista no pueda pagar antes de que se firmase la escritura e, incluso, tal pago se podr¨ªa hacer a trav¨¦s de una cuenta controlada por el notario.

La tasaci¨®n a efectos de impago deber¨ªa encargarse a un tasador independiente

Otra medida preventiva es que se proh¨ªban las hipotecas cambiarias en estos casos. ¡°En las raras ocasiones en que el prestatario puede devolver el pr¨¦stamo recibido, no lo logra porque las letras han sido endosadas a un tercero desconocido. Este tipo de hipotecas son admisibles, pero entre particulares son sospechosas¡±, afirm¨® el notario del Colegio de Madrid.

Propuso tambi¨¦n que, como norma general, deber¨ªa entenderse que cuando una persona preste a otra, se trata de un prestamista habitual porque cuando es entre particulares, ya sean amigos o familiares, no hay ¨¢nimo de lucro y suele ser un pr¨¦stamo sin inter¨¦s. ¡°Y si es habitual, debemos pensar que se trata de un profesional y asegurarnos de que presta aval y seguro de responsabilidad civil¡±, concluy¨®.

Por otra parte, Gom¨¢ aleg¨® que ¡°la medida de que los que se van a endeudar puedan consultar en el notario la escritura que van a firmar los tres d¨ªa h¨¢biles previos a la firma, no ha tenido ¨¦xito pero que, en la era de Internet, se podr¨ªa enviar con anticipaci¨®n la escritura, dado que lo que hacen este tipo de prestamistas es citar al cliente con m¨¢xima urgencia para que no tenga posibilidad de sopesar lo que va a firmar y no pueda ni ir acompa?ado¡±.

Los notarios podr¨ªan enviar la escritura antes de su firma a trav¨¦s de Internet

El hecho de que los notarios est¨¦n conectados con Hacienda, el Catastro, y la Comisi¨®n de la Prevenci¨®n del Blanqueo de Capitales puede aprovecharse para detectar fraudes y estafas. Los ¨ªndices centralizados notariales pueden detectar si es o no cierto que el prestamista es habitual e, incluso, establecer tramas al identificar quien es titular f¨ªsico de los inmuebles. ¡°Hace falta coordinaci¨®n entre jueces, fiscales, abogados, notarios y Banco de Espa?a para combatir este sector tan desregulado¡±, seg¨²n Gom¨¢

Y, junto a estas medidas preventivas, un asistente propuso reclamar por responsabilidad patrimonial a la Administraci¨®n P¨²blica, puesto que no ha implementado lo previsto por ley de abril de 2009 para proteger al consumidor de cr¨¦ditos no bancarios: no se ha abierto al p¨²blico el registro estatal de las empresas de prestamistas, ni las Comunidades Aut¨®nomas han creado los suyos. Las competencias de control de estos pr¨¦stamos no bancarios se otorgaron a los departamentos de Consumo que no tiene ni preparaci¨®n ni medios, como explic¨® Carlos Gal¨¢n. El abogado respondi¨® que las v¨ªctimas viven situaciones demasiado duras y complejas como para enfrentarse tambi¨¦n a la Administraci¨®n.

En su momento, el Banco de Espa?a se inhibi¨® de controlar este sector, seg¨²n los expertos, con lo que se est¨¢n dando pr¨¦stamos con garant¨ªa hipotecaria que llevan a perder la vivienda, sin ning¨²n tipo de control, prevenci¨®n o requisito, si se alega que se da entre conocidos. Adem¨¢s, se puso de manifiesto que hay empleados de entidades financieras que remiten a clientes a los que se les deniega un cr¨¦dito a estas tramas.

Todos coincidieron en que para los pr¨¦stamos hipotecarios fuera de los bancos debe haber mayor protecci¨®n. ?Alguien recoge el guante?