La promotora Neinor Homes invierte 800 millones en la compra de suelo

El pasado mes de mayo, el fondo norteamericano Lone Star adquir¨ªa la promotora de Kutxabank y creaba la nueva Neinor Homes con la previsi¨®n de invertir 1.000 millones de euros en la compra de suelos para crear la primera empresa del sector en Espa?a y liderar la recuperaci¨®n del sector inmobiliario. Apenas medio a?o despu¨¦s, la empresa ha adquirido ya terrenos valorados en 800 millones de euros en los que levantar¨¢ m¨¢s de 8.000 viviendas.

La recuperaci¨®n del mercado inmobiliario est¨¢ llevando a una nueva configuraci¨®n del tablero empresarial del sector. Tras la irrupci¨®n de las sociedades cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria (socimi), ahora ha llegado el turno a las promotoras, que se rearman para afrontar el nuevo ciclo de la vivienda. Detr¨¢s de muchas compa?¨ªas est¨¢n fondos de inversi¨®n que tomaron posiciones al adquirir las antiguas filiales de los bancos o compa?¨ªas que iban a sucumbir a la crisis.

Una de ellas es Neinor Homes. Su consejero delegado, Juan Velayos, explica que, a diferencia de lo que se hac¨ªa en el pasado, la compa?¨ªa se basar¨¢ en un ¡°modelo industrial¡±. ¡°Es un gran cambio. Entendemos que ha de ser un negocio industrial, con visi¨®n financiera, estudios rigurosos de la demanda, plazos de entrega escrupulosos, procesos sistematizados¡­¡±, asegura. Para ello, primero es necesario zafarse del ¡°riesgo urban¨ªstico¡± en el que incurr¨ªan durante la ¨¦poca de la burbuja los promotores inmobiliarios. Este consist¨ªa en comprar terrenos que requer¨ªan mucha gesti¨®n ¡ªincluso rurales¡ª antes de su urbanizaci¨®n. Si se recalificaban esos suelos y pasaban todos los tr¨¢mites, el promotor sacaba una jugosa plusval¨ªa. Es decir, el margen estaba en el suelo y no en la promoci¨®n de viviendas. ¡°Nosotros solo compramos suelos finalistas, de modo que el valor que nosotros buscamos est¨¢ en la vivienda¡±, asegura el consejero delegado de Neinor. Esos terrenos los adquiere, adem¨¢s, con fondos propios, de modo que solo requiere dinero para la promoci¨®n.

Manual de construcci¨®n

Para llevar adelante ese proceso ¡°industrial¡±, la empresa se basa en dos pilares: la inversi¨®n en I+D y la redacci¨®n de un libro blanco. ¡°Investigamos en ac¨²stica, iluminaci¨®n, en las ¨¢reas comunes y en la creaci¨®n de una identidad. Por otra parte, hemos creado un manual de dise?o y construcci¨®n, de modo que todos los procesos que testamos y validamos los llevamos a ese libro blanco con el que trabajan arquitectos y constructores¡±, explica Velayos.

Velayos sostiene que la empresa tampoco se la juega en cuanto a la localizaci¨®n de las promociones. De momento, el ¡°banco de suelo¡± que ha adquirido se halla repartido, dice, ¡°de forma equilibrada¡± entre el Pa¨ªs Vasco y la Costa del Sol ¡ªlos dos terrenos originarios de Kutxabank, que engull¨® CajaSur¡ª, Barcelona y Madrid. En esas zonas, opina, el stock de viviendas sin vender se est¨¢ agotando ya, al contrario de lo que sucede en muchas otras provincias. En total, en 2015 la compa?¨ªa ha lanzado 23 promociones, y para el a?o que viene espera poner en marcha otras 32. ¡°Jam¨¢s ha existido un banco de suelo con estas caracter¨ªsticas: que sea todo finalista, ubicado en las principales ciudades y de calidad¡±, afirma.

La presencia de Lone Star le proporciona los fondos que requiere para adquirir suelo. ¡°Lone Star ha buscado valor creando la compa?¨ªa y haci¨¦ndola l¨ªder de mercado¡±, sostiene Velayos. A largo plazo, cuando lo consiga, es posible que el fondo busque obtener su plusval¨ªa, aunque solo seis meses despu¨¦s de crear la sociedad es pronto para determinar si su soluci¨®n pasar¨¢ por una salida a Bolsa u otra alternativa.