?Qu¨¦ es mejor donar o vender un piso a un hijo?

Es muy frecuente que aparezcan en mi notar¨ªa padres que quieren ¡°poner los papeles de un piso a nombre de los hijos¡°, y que me preguntan si es mejor (m¨¢s barato) vender o donar un piso a los hijos. Ante todo hay que preguntar por las consecuencias de lo que hacemos, y s¨®lo despu¨¦s, si hay alguna forma m¨¢s econ¨®mica de hacerlo.

Para empezar, hay que tener en cuenta que la donaci¨®n simulada bajo la forma de compraventa, tiene dos graves problemas. El primero, que el Notario tiene que comprobar los medios de pago y, el segundo, que el negocio simulado acaba dando problema. As¨ª, el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de la donaci¨®n disimulada bajo la forma de compraventa y exige para la validez de la donaci¨®n que la escritura sea precisamente de donaci¨®n y no de compraventa.

Hacer una donaci¨®n simulada bajo la forma de compraventa tiene inconvenientes: la donaci¨®n es revocablepor incumplimiento de cargas, ingratitud y supervivencia o superveniencia de hijos.Ninguna de estas posibilidades cabe en una compraventa, en la que todo lo m¨¢s cabe pactar condiciones resolutorias, aunque no son v¨¢lidas las que dependan de la voluntad de una de las partes y tal condici¨®n resolutoria incrementa los costes de la venta.

Cabe la posibilidad de pactar reversi¨®n de los bienes donados al donante; prohibici¨®n de vender los bienes donados y que el donante se reserve la posibilidad de disponer del bien donado, cosas que no caben en la compraventa.

Y un cambio en las circunstancias del donante puede tenerse en cuenta para dejar sin efecto la donaci¨®n (algo imposible en la compraventa). La reversi¨®n del bien donado es una opci¨®n muy interesante, pues permite que el donante lo recupere en cualquier caso y circunstancia, ampliando por tanto las causas de revocaci¨®n de las donaciones, ya indicadas.

La prohibici¨®n de disponer del bien donado incluso es inscribible en el Registro de la Propiedad y es una interesante posibilidad que le permite protegerse si sus circunstancias econ¨®micas le son adversas.

Todas estas posibilidades no caben en la compraventa, y como mucho s¨®lo cabe la condici¨®n resolutoria o hipoteca en garant¨ªa de la prohibici¨®n de vender el bien comprado

Por otra parte, no se debe olvidar a los otros hijos y, si se dona a uno, cuando el padre fallezca, aquel tiene la obligaci¨®n de traer a la herencia el valor de lo recibido. Con ello todos se igualan en la sucesi¨®n (salvo que sea otra la voluntad del donante).Si se vende a un hijo sin cobrar nada (donaci¨®n disimulada como compraventa) se est¨¢ perjudicando al resto. Y, si aquel est¨¢ casado en r¨¦gimen ganancial, se favorece a su c¨®nyuge.

Bienes de un ¨²nico progenitor

Otra circunstancia a tener en cuenta es cuando se est¨¢ casado pero los bienes son solo de un progenitor. Si hay hijos, hay que tener en cuenta que ante la transmisi¨®n de bienes a uno de ellos, este puede fallecer sin descendientes, por lo que le heredar¨¢ el c¨®nyuge.

El resto de los hijos, o parientes si no hay m¨¢s hijos, quedan desprotegidos si se ha vendido a un hijo, pero no si se le ha donado. En caso de donaci¨®n, la viuda o viudo tendr¨¢ que mantener los bienes o su valor dentro de la familia.

Si no hay nietos, en el caso de venta, en caso de fallecer el hijo, los bienes pasar¨ªan a quien designe como heredero, mientras que si se le dona, los bienes o su valor retornan al donante.

Y cuidado con los acreedores. No es un acierto poner a los hijos como testaferros de los padres, sobre todo porque se puede ser un alzamiento de bienes, castigado para ambos en el C¨®digo Penal. Es importante consultar a un abogado ya que los notarios no son expertos en Derecho Penal.

Y, atenci¨®n porque el comprador o el donatario responde de las deudas del vendedor o donante. De entrada, el C¨®digo Civil permite rescindir los contratos celebrados con los acreedores cuando estos no puedan cobrar de otro modo lo que se les deba; pero, adem¨¢s, presume celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a t¨ªtulo gratuito--- u oneroso, hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.

En caso de donaci¨®n, adem¨¢s, el C¨®digo Civil hace al donatario responder de las deudas del donante si as¨ª se estipula (y salvo pacto, en contra s¨®lo responde de las anteriores a la donaci¨®n) y si la donaci¨®n es fraudulenta. Se presume fraude si el donante no se reserv¨® bienes para responder de sus deudas.

Todas estas consideraciones suelen pesar menos que el que sea m¨¢s barato, vender o donar un piso a un hijo; pues bien, el coste de notar¨ªa y registro en la compraventa y en la donaci¨®n depende del valor del bien donado o comprado, pero la diferencia es rid¨ªcula.

En cuanto al coste fiscal en la compraventa y en la donaci¨®n hay tres impuestos

1.- Los llamados derechos reales, que cobra la Comunidad Aut¨®noma: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jur¨ªdicos Documentados (para compraventa) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (para donaciones).

La compraventa tributa, seg¨²n las comunidades entre el 7% y el 10%. En las donaciones a descendientes, el margen oscila entre el 7,65% y el 34%.

En ambos casos el impuesto lo paga el hijo.Por cierto que, las donaciones a una sociedad constituida por un hijo no tributan.

2.- La plusval¨ªa municipal o Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) que cobra el Ayuntamiento donde est¨¦ la finca. La cuota tributaria es igual, pero en la compra el que paga es el vendedor (o sea el padre) y en la donaci¨®n paga el donatario (o sea el hijo).

3.- La plusval¨ªa en IRPF. Tanto la compraventa como la donaci¨®n generan incremento de patrimonio y en ambas es el padre que dona o vende el que tributa por la diferencia entre el valor de adquisici¨®n y el de transmisi¨®n.

?Francisco Rosales es notario en Alcal¨¢ de Guadaira (Sevilla).