Qui¨¦n mueve los hilos del ladrillo

Esta misma semana, la Sareb o banco malo explicaba en su p¨¢gina web c¨®mo se puede comprar una de sus viviendas. Todos sus pisos est¨¢n en venta en Altamira, Servihabitat, Haya Real Estate y Solvia. Aunque a¨²n desconocidas para el gran p¨²blico, estas cuatro empresas de gesti¨®n integral de activos financieros e inmobiliarios de terceros, conocidas como servicers, mueven los hilos del sector inmobiliario espa?ol. Entre sus manos hay activos por valor de 180.000 millones de euros y representan el 70% del mercado. En Espa?a operan m¨¢s plataformas, en total unas 13, y juntas "gestionan activos por valor de 300.000 millones de euros y un 30% de las ventas globales anuales", indican en Servihabitat.

Llegaron en plena crisis y nacieron como las inmobiliarias de una entidad financiera para agilizar la venta de los inmuebles (Sabadell, Santander, Bankia, La Caixa...). En apenas dos a?os, y tras su venta a fondos de inversi¨®n, se han consolidado como plataformas multicliente y multiservicio. La Sareb, entidades financieras y fondos est¨¢n entre sus clientes.

Sus tent¨¢culos tocan todas y cada una de las patas del inmobiliario. Tanto que algunas acaban de abrir sus primeras agencias a pie de calle para poder atender personalmente a los clientes interesados en adquirir una vivienda, como es el caso de Solvia en la avenida Juan Bautista Lafora (Alicante), y el de Haya Real Estate en Paseo de las Delicias (Madrid). "El objetivo es ofrecer a los particulares un servicio directo de intermediaci¨®n, tanto en la compraventa como en el alquiler de inmuebles. La agencia comercializa toda la cartera de activos gestionados por Solvia, pero tambi¨¦n el producto que capte e incorpore", dice Javier Garc¨ªa del R¨ªo, director general de Solvia, que ha desarrollado m¨¢s de 3.400 viviendas desde 2011 y cada a?o pone en marcha 500.

Estos servicers venden y alquilan cientos de miles de casas nuevas y de segunda mano por toda Espa?a. "Las viviendas tienen precios desde 20.000 hasta m¨¢s de tres millones de euros. De forma recurrente realizamos campa?as con diferentes ofertas y en algunos casos descuentos, de acuerdo a la estrategia acordada con nuestros clientes", se?alan en Altamira, que vende 200 promociones de obra nueva y 72.000 inmuebles. Esta plataforma recuerda que los activos siguen formando parte del balance de los clientes y "nosotros nos encargamos de posicionarlos en el mercado de acuerdo al segmento en el que se encuentra, de forma personalizada, al ritmo que cada cliente quiere".

Llave en mano

Entre el 60% y el 80% de los activos inmobiliarios que comercializan estas empresas son casas, pero tambi¨¦n venden locales, oficinas, aparcamientos, suelos, naves, hoteles, edificios hist¨®ricos y hasta alg¨²n campo de golf. La evoluci¨®n en el caso de Solvia es clara: hace tres a?os cerca del 90% de las ventas se concentraba en producto residencial terminado y hoy el 34% son activos comerciales, terciarios o suelos.

Adem¨¢s, la mayor¨ªa ofrece servicios llave en mano que cubren todo el ciclo de vida de los activos, esto es, desarrollan suelos, promueven viviendas, gestionan activos financieros, pr¨¦stamos de promotores, oficinas bancarias cerradas, alquiler y gesti¨®n patrimonial, valoraci¨®n de carteras y activos para inversores internacionales, recuperaci¨®n de impagados, venta de cr¨¦dito, ejecuciones hipotecarias y servicio de asesoramiento. La lista contin¨²a.

Dicen no ser una competencia para las agencias inmobiliarias tradicionales, con las que colaboran. "Nuestro modelo de venta de residencial se apoya en una red de 6.800 puntos de venta entre agentes de la propiedad inmobiliaria (Apis) y oficinas en toda Espa?a", explican en Haya Real Estate, que gestiona las carteras de Sareb, Bankia, Cimenta2 (Grupo Cajamar) y otros clientes privados. En el caso de las consultoras, "en ocasiones tambi¨¦n forman parte de nuestra cadena y en otras suponen una competencia, especialmente en el sector terciario", apuntan en Servihabitat, cuya red comercial tiene cerca de 8.000 puntos de venta, de los que m¨¢s de 2.000 son Apis.

Todas las plataformas se sirven de la colaboraci¨®n de estos agentes pero, sobre todo, de sus propias web. Solo Altamira recibi¨® en 2015 m¨¢s de cuatro millones de visitas en su p¨¢gina. Este es su punto fuerte, el tener una red de venta multicanal (portales inmobiliarios, ferias, sucursales bancarias...).

Otra de sus fortalezas es una plataforma tecnol¨®gica y log¨ªstica capaz de movilizar semejantes vol¨²menes. "Los servicers surgieron porque las consultoras y agencias no tienen la infraestructura para gestionar todos los servicios que requieren carteras de cientos de miles de activos inmobiliarios, por ejemplo, captar miles de clientes cada mes para vender miles de activos al a?o, organizar firmas en notar¨ªas, o ejecutar millones de pagos a proveedores y administraciones", cuenta el director general de Solvia. La Asociaci¨®n Espa?ola de Consultor¨ªa Inmobiliaria (ACI) considera que no son una amenaza a sus intereses, puesto que "servicers, consultoras y agencias trabajan en el mismo sector, pero de manera diferente y responden a necesidades distintas".

Fusiones a la vista

El tiempo lo dir¨¢ porque han llegado para quedarse. "Nuestra vocaci¨®n es seguir creciendo y diversificando tanto en la gama de productos como de clientes", indica Juli¨¢n Navarro, director general de Altamira, que gestiona la cartera del banco Santander, parte relevante de la de Sareb y carteras de otros cuatro clientes. No obstante, tienen ante s¨ª el reto de la mejora del mercado inmobiliario espa?ol y la desinversi¨®n de las grandes carteras. "Se est¨¢n reduciendo, pero todav¨ªa hay mucho producto por vender. Desde nuestro punto de vista todav¨ªa quedan muchos a?os hasta que la situaci¨®n pueda considerarse normalizada", valora Navarro.

El futuro pasa por nuevos clientes y m¨¢s volumen de activos bajo gesti¨®n. "La actividad de servicing tal como la conocemos mantendr¨¢ su raz¨®n de ser durante cinco ejercicios m¨¢s. A partir de ah¨ª, los servicers deber¨¢n haberse transformado para sobrevivir b¨¢sicamente prestando los servicios actuales u otros diferentes a otro tipo de clientes", apostilla Garc¨ªa del R¨ªo. La liquidaci¨®n de activos tiene una vida corta, as¨ª que "solo los que sean capaces de dise?ar modelos de soluciones para problemas que ahora ni nos planteamos, ser¨¢n los que perduren", afirma ?lvaro J. Mart¨ªn, director Ejecutivo de Desarrollo Corporativo de Servihabitat.

Sobre el tapete est¨¢ la posibilidad de fusiones, adquisiciones o alianzas entre las 13 plataformas actuales. Parece factible que al final tres o cuatro jugadores se repartan el mercado. "Es muy probable que en este 2016 haya movimientos corporativos, con fusiones, compras y otras operaciones similares, ya que se trata de un negocio donde la clave est¨¢ en el volumen de gesti¨®n y en ser multicliente", advierte Mart¨ªn.