Las ventajas de reformar al gusto

Suelos y techos impecables, ba?os perfectamente alicatados, y ventanas herm¨¦ticas con vistas a una bonita piscina a¨²n sin estrenar. Las diferencias entre comprar un piso nuevo y otro de segunda mano saltan a la vista. Tambi¨¦n al bolsillo. Una vivienda de nueva planta de 100 metros cuadrados es 36.000 euros de media ¡ªun 20%¡ª m¨¢s cara que una usada con la misma superficie, seg¨²n los datos del Consejo General del Notariado, que calcula en 1.381 euros el metro cuadrado de la usada y en 1.741 euros el de la nueva.

La brecha es mucho m¨¢s gruesa si se trata de un inmueble antiguo ¡ªnormalmente m¨¢s de 30 a?os¡ª que necesita un lavado de cara o meter pico y pala. "Una vivienda que precisa una reforma parcial puede ser hasta un 10% m¨¢s barata que una nueva y si es integral hasta un 20%", dice Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de Pisos.com. En casos muy concretos puede llegar al 50% en grandes capitales. "Tomamos como referencia el precio del distrito de Salamanca, en Madrid, a 4.515 euros el metro cuadrado, cuando hay pisos nuevos que se venden a 10.000 euros el metro cuadrado", prosigue.

Cuanto peor est¨¦ la casa, m¨¢s rebajas va a conseguir el comprador. Y cuantos m¨¢s a?os tenga, menos cargas hipotecarias ¨Cen la mayor¨ªa de los casos estar¨¢n ya libres de hipoteca¨C, por lo que el due?o tiene m¨¢s libertad para rebajar el precio, algo que no puede hacer una promotora. "Es probable que la compra de una vivienda de segunda mano para reformar salga mejor que la compra de obra nueva, ya que en el primero siempre puedes mejorar la oferta mientras que en el segundo es muy dif¨ªcil negociar precios", dice Enric Jim¨¦nez, fundador de la agencia de personal shopper inmobiliario Somrie.

?Nueva o a reformar? Sigue siendo la eterna pregunta que se hace todo el que se enfrenta a la compra de una vivienda. "Todav¨ªa nos dejamos llevar por la primeras impresiones y eso hace que poca gente tenga capacidad para imaginar c¨®mo quedar¨ªa el piso despu¨¦s de tirar tabiques y cambiar distribuci¨®n", opina Gandarias. A pesar de los descuentos en la compra y de la revalorizaci¨®n de entre el 15% y el 20% que gana la casa tras las obras, muchos demandantes siguen siendo reacios. Otra cosa son las reformas menos aparatosas que solo implican cambiar suelos, una mano de pintura y tocar ba?o y cocina. A¨²n as¨ª, se van quitando el miedo: Los espa?oles se gastan un 50% m¨¢s en reformar sus viviendas que hace tres a?os y las obras tienen cada vez m¨¢s envergadura, seg¨²n un estudio publicado por Cetelem y Nielsen en enero de 2016.

No es f¨¢cil acertar y como en todas las grandes decisiones vitales, cada opci¨®n tiene sus pros y sus contras. En vivienda nueva las posibilidades de toparse con sorpresas desagradables (tuber¨ªas e instalaci¨®n el¨¦ctrica obsoleta, fachadas o cubiertas en mal estado...) son pr¨¢cticamente nulas, a no ser que existan defectos constructivos. Adem¨¢s, la calidad de la edificaci¨®n es m¨¢s alta en aislamiento ac¨²stico y t¨¦rmico, aunque es cierto que hay fincas con 100 a?os de antig¨¹edad muy bien construidas, explican algunos expertos.

La derrama en un edificio sin mantenimiento puede superar 100 euros mensuales

Este es uno de los contras m¨¢s peligrosos de la vivienda a reformar y el que puede salir m¨¢s caro. Hay que conocer si la finca ha pasado la Inspecci¨®n T¨¦cnica de Edificios (ITE) de forma favorable y si est¨¢ pendiente alguna obra de calado en fachadas, tejados y elementos comunes interiores. "Si es un edificio antiguo que no ha tenido el mantenimiento adecuado, a la cuota comunitaria habr¨ªa que a?adirle una derrama de entre 50 y 100 euros mensuales m¨¢s para proceder a su rehabilitaci¨®n integral durante cuatro o cinco a?os", calcula Salvador D¨ªez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE).

Una vez verificado que el estado del edificio es bueno, "se aplica la m¨¢xima de cuanto peor, mejor, ya que es m¨¢s f¨¢cil y eficaz empezar de cero que tapar parches, y porque a mayor volumen de negocio se consiguen mejores precios", insisten en Reparalia. Seg¨²n esta empresa de gesti¨®n integral de siniestros y reparaciones, con esos 36.000 euros que, como m¨ªnimo, el comprador ahorra solo por adquirir un piso usado en lugar de uno nuevo se podr¨ªa realizar "la reforma de la cocina con muebles incluidos, la reparaci¨®n completa de dos ba?os, limpieza de paredes y pintura, as¨ª como cambiar ventanas, colocar parquet o tarima y renovar la instalaci¨®n el¨¦ctrica y de calefacci¨®n". En los trabajos integrales con cambio de distribuci¨®n el presupuesto puede doblarse hasta los 600 euros por metro cuadrado, calculan en Alfa Inmobiliaria.

El resultado ser¨¢ una vivienda ajustada al gusto, necesidades y presupuesto del comprador. La peor parte de un piso a estrenar es que "es dif¨ªcil que satisfaga el ideal de hogar del comprador", opina Beatriz Castro, directora de Gilmar Soluciones Constructivas. "Las posibilidades de que hagamos obra antes de entrar ser¨¢n reducidas, oblig¨¢ndonos a vivir al menos durante unos a?os en un espacio no dise?ado por nosotros mismos ni adecuado a nuestro estilo de vida", apostilla Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

En las viviendas nuevas la cuota de comunidad es el doble que en las antiguas

La ubicaci¨®n, algo clave para el comprador, vuelve a inclinar la balanza hacia las fincas m¨¢s antiguas, puesto que suelen estar ubicadas en centros urbanos consolidados, muy al contrario que las de nuevo cu?o.

A la hora de pagar impuestos, la rebaja en una vivienda usada es sustancial. Est¨¢ gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del precio escriturado. A la nueva se le aplica un IVA del 10%.

Con vistas al largo plazo hay que tener cuenta que las viviendas de obra nueva suelen estar situadas en urbanizaciones con piscina, jardines, garajes e instalaciones deportivas, lo que significa m¨¢s gastos de comunidad. "Su cuota comunitaria desde los 200 o 250 euros de pisos de nueva construcci¨®n, a los 100 o 150 de vieja construcci¨®n, por la diferencia de los servicios que se prestan", se?ala D¨ªez.