Oficinas que atraen talento

El parque de oficinas espa?ol est¨¢ obsoleto y pide a gritos una renovaci¨®n. Tambi¨¦n reclaman su transformaci¨®n las empresas que ocupan los edificios, ya que solo el 5% considera que la oferta se ajusta a las necesidades de sus trabajadores, seg¨²n la consultora CBRE. La crisis espa?ola ha acrecentado un problema que ya exist¨ªa antes de su estallido. De hecho, el 62% de los trabajadores de Espa?a est¨¢n disconformes con sus espacios de trabajo, una circunstancia que lleva aparejado un menor compromiso y motivaci¨®n con la empresa, seg¨²n Steelcase, especializada en el dise?o de oficinas. Y, por ende, menor rendimiento y productividad.

Es tal el descontento de las compa?¨ªas que no les importa pagar m¨¢s si el inmueble ofrece mejores prestaciones. De hecho, "un edificio rehabilitado puede alcanzar rentas un 25% por encima de la media", indica Lola Mart¨ªnez-Brioso, directora de Research de CBRE Espa?a. Es el caso de Torre Serrano, en la calle Serrano, 47, en Madrid, un edifico renovado en 2015 cuyas rentas se situaron m¨¢s de un 30% por encima de la media de la zona (entre 23 y 24 euros por metro cuadrado y mes).

Inversores y propietarios de esos inmuebles de baja calidad han cogido el guante y se han lanzado a rehabilitarlos. En juego est¨¢ encontrar a los mejores inquilinos y beneficiarse de una subida de rentas que se prev¨¦ de un 10% para este a?o. Adem¨¢s, es un hecho que los inmuebles modernizados se prealquilan con bastante antelaci¨®n a la fecha de finalizaci¨®n de obras, lo que evidencia que un edificio moderno, tecnol¨®gico, sostenible y que asegure un entorno de trabajo de calidad para los empleados tiene su ocupaci¨®n asegurada, al margen de la buena o mala salud del mercado. Un ejemplo claro es el de Avenida de Am¨¦rica 81 (Madrid), arrendado a la aseguradora Axa con meses de antelaci¨®n. El contiguo, en rehabilitaci¨®n, ha sido prealquilado por BNP Paribas, cuenta Mart¨ªnez-Brioso.

Las compa?¨ªas empiezan a priorizar el dise?o frente al precio o la zona

Para algunas consultoras, 2016 est¨¢ siendo el a?o de la rehabilitaci¨®n. En Madrid, sobre el stock de oficinas del ¨¢rea central de negocios ¡ªdentro de los l¨ªmites de la M-30¡ª, la superficie en rehabilitaci¨®n o a punto de comenzar las obras en los pr¨®ximos meses est¨¢ en torno al 7%. En 2016 sumar¨¢n casi 200.000 metros cuadrados, frente a los 50.000 de 2014, dice Mart¨ªnez-Brioso. En Barcelona el dato apenas es relevante, puesto que es m¨¢s habitual la reconversi¨®n de oficinas a hotel y a residencial.

Las empresas han dado una vuelta de tuerca en la elecci¨®n de sus oficinas y ya no solo se fijan en la zona y en los precios. Buscan talento. "Estamos asistiendo en los ¨²ltimos cinco a?os a un crecimiento notable del inter¨¦s en el dise?o del espacio de trabajo por parte de las empresas, que antes lo consideraban casi como un commodity. M¨¢s all¨¢ del coste o el aspecto, se trata de atraer el talento de las generaciones cada vez m¨¢s j¨®venes y de crear entornos inspiradores, creativos y donde la colaboraci¨®n surja de manera espont¨¢nea", explica Guzm¨¢n de Yarza Blache, responsable de Workplace Strategy, Corporate Solutions de JLL.

Cada vez pesan m¨¢s las demandas de los empleados (tecnolog¨ªa que favorezca la conciliaci¨®n y la flexibilidad, espacios saludables, programas de bienestar y f¨¢cil acceso al transporte p¨²blico son algunas de las ¨²ltimas tendencias en los espacios de trabajo). Seg¨²n CBRE, el 42% de las compa?¨ªas considera la escasez de talento y las preferencias de los empleados como unos de los principales desaf¨ªos de cara al futuro.

Una de las grandes deficiencias del parque de oficinas en Espa?a es la relaci¨®n con los espacios exteriores. "En un clima como el nuestro, en el que ocho meses al a?o se puede estar en el exterior, es dram¨¢tico que todos los edificios sean estancos y no tengan la posibilidad de entrada de aire fresco o de tener espacios semi-interiores en los que trabajar o reunirse", cree De Yarza. El reto es el de huir de los espacios cerrados y compartimentados en favor de espacios colaborativos y m¨¢s transversales.

Un edificio rehabilitado puede alcanzar rentas un 25% por encima de la media

El respeto por el medio ambiente y la eficiencia energ¨¦tica tambi¨¦n est¨¢n en su punto de mira. Aunque queda camino por recorrer, destaca el auge de los edificios con certificados de sostenibilidad, que permiten reducir el gasto energ¨¦tico hasta un 12%, el de agua en un 40% y los costes totales en un 30%. En Espa?a ya hay m¨¢s de 100 oficinas con certificados Leed, uno de los m¨¢s extendidos que reconoce a los edificios que fomentan la sostenibilidad. Algunos ejemplos son los inmuebles de Avenida del Parten¨®n (Madrid), Travessera de Gr¨¤cia (Barcelona) y Torre Sevilla (Sevilla). Los inversores internacionales, y en especial las socimis, coinciden con las empresas en que el parque de oficinas espa?ol est¨¢ obsoleto. Por eso, su estrategia pasa por el reposicionamiento de los activos que adquieren para maximizar el retorno de sus inversiones. Axiare, Lar Espa?a y GMP tienen proyectos en marcha en Madrid.

Anticuado o no, lo cierto es que los inversores contin¨²an llegando al mercado inmobiliario espa?ol, atra¨ªdos por unas rentabilidades que apenas ninguna ciudad europea puede ofrecer en este momento. El volumen de inversi¨®n de oficinas de todo 2015 fue de 3.171 millones de euros. Y durante el primer trimestre de 2016 se han firmado en Madrid y Barcelona ocho operaciones por un volumen de inversi¨®n de 212 millones de euros, lo que supone un descenso del 63% respecto al primer trimestre del 2015, seg¨²n la consultora JLL. "No se espera que se alcance el elevado n¨²mero de transacciones que se acometieron el a?o pasado por la escasez de producto, en cambio s¨ª que se prev¨¦ que aumente el volumen medio por operaci¨®n. Las rentabilidades para el producto en el coraz¨®n financiero bajan al 4% tras dos trimestres de estabilizaci¨®n, aunque los productos exclusivos pueden alcanzar rentabilidades cercanas al 3,5%", dicen en JLL.