C¨®mo aprender a distinguir arrendamientos tur¨ªsticos y de temporada

Un a?o m¨¢s, cerca del verano, y ya es el tercero, me veo en la necesidad de aclarar las diferencias entre arrendamientos ¡°tur¨ªsticos¡± y de ¡°temporada¡±, para que todos, especialmente los propietarios, tengan claro lo que supone una u otra calificaci¨®n.

Casi todas las Comunidades Aut¨®nomas (creo que solo faltan las dos Castillas) tienen su propia normativa y es muy parecida. Pero, en una conferencia reciente en las Islas Baleares, me demostraron mucha incertidumbre. El problema puede ser en algunos aspectos no muy positivo para la sociedad, pero es una fuente importante de ingresos en las islas y, en general, en toda Espa?a.

Antes de nada hay que aclarar que el comportamiento de los turistas no es consecuencia de la calificaci¨®n legal auton¨®mica, sino un problema de orden p¨²blico. Una prueba anual es la ¡°visita¡± de estudiantes ingleses a Salou (Tarragona), que no incumple ninguna norma de arrendamientos ni de hosteler¨ªa, pero tiene que intervenir la polic¨ªa.

Lo primero que hay que indicar es que cuando la vivienda no preste los servicios que la normativa de cada Comunidad ha establecido para los apartamentos tur¨ªsticos, no hay tal arrendamiento ¡°tur¨ªstico¡±, sino el cl¨¢sico y normal en el que un propietario arrienda por semanas, quincenas, etc¨¦tera a personas nacionales o extranjeras, es decir, como ha ocurrido y sigue pasando en la mayor¨ªa de los supuestos. Esto es as¨ª porque el propio art¨ªculo 5, apartado e) de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, determina que solo se aplica a las viviendas (apartamentos, chalets, etc¨¦tera) comercializadas en ¡°canales de oferta tur¨ªstica, con finalidad lucrativa, cuando est¨¦ sometido al r¨¦gimen espec¨ªfico derivado de su normativa sectorial¡±, es decir, que debe estar calificado como tal por la respectiva Comunidad Aut¨®noma.

Esta disposici¨®n es consecuencia de la reforma producida por la Ley 4/2013, donde tambi¨¦n se dice al final del Pre¨¢mbulo Segundo que, ¡°en su defecto, se les aplique el r¨¦gimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificaci¨®n¡±.

Pues bien, otra cuesti¨®n fundamental es preguntarse ?qu¨¦ servicios hay que prestar para que una vivienda sea considerada como ¡°tur¨ªstica¡±. Cada Comunidad aut¨®noma ha determinado unos requisitos, m¨¢s o menos exigentes. En general, son parecidos a los de un hotel, residencia, casa rural, etc¨¦tera, por lo menos en cuando a instalaciones internas y servicios de ropa, limpieza. De ah¨ª que precisamente los miembros de este colectivo se quejen de competencia desleal. Incluso algunas autonom¨ªas (Baleares es un ejemplo) considera que solo estamos ante un apartamento tur¨ªstico si todo el edificio est¨¢ destinado a ello y siempre que no se encuentre dentro de la normativa especial de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo que ocurre, desgraciadamente, como antes se apuntaba, es que aunque el arrendamiento no sea ¡°tur¨ªstico¡± eso no evita que el comportamiento de los arrendatarios no sea el m¨¢s adecuado. Es normal, precisamente por los servicios y especialmente por el p¨²blico que acude a los apartamentos ¡°tur¨ªsticos¡± que los d¨ªas que pasan en la playa o monta?a, la diversi¨®n sea ¡°ruidosa¡± en cuanto a horarios y comportamiento, lo que crea muchos problemas de convivencia. Realmente este es el problema principal, lo que m¨¢s quejas levanta en las poblaciones donde hay avalancha de turistas, pero es m¨¢s cuesti¨®n de ¡°orden p¨²blico¡± que de disposiciones legales sobre los arrendamientos, tur¨ªsticos o no. Naturalmente el problema es mayor si la Comunidad aut¨®noma permite en su propia normativa que en fincas normales, regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, se califiquen viviendas como ¡°tur¨ªsticas¡±, en las que el resto de ocupantes est¨¢n mucho m¨¢s asentados.

Pues bien, nadie sabe dar respuesta a estas cuestiones, pues es obvio que sin conocer a las personas que alquilan nunca se puede asegurar cual ser¨¢ su comportamiento, en los arrendamientos ¡°tur¨ªsticos¡± y en los normales de ¡°temporada¡±. Es decir, esto no se resuelve con la normativa tur¨ªstica, con la LAU o con la LPH, pues ello supone varios meses de procedimiento administrativo o judicial, cuando realmente el arrendatario se ha marchado a su pa¨ªs o regi¨®n de origen, por lo que solo cabe para sancionar a la propiedad, pero nunca a los ocupantes.

Hay un tema al que se le quiere dar una gran importancia (a mi modo de ver sin fuerza legal para ello): si el arrendamiento se ha ofrecido por canales de ¡°oferta tur¨ªstica¡± ya tiene esta calificaci¨®n sin g¨¦nero de dudas, criterio que, como digo no comparto, pues el mismo art. 5 e) de la LAU, a?ade que... ¡°cuando est¨¦ sometido al r¨¦gimen espec¨ªfico derivado de su normativa sectorial¡±. Es decir, que el arrendador podr¨¢ comercializar su apartamento por estos u otros canales, pero si no est¨¢ calificado como ¡°tur¨ªstico¡± no lo ser¨¢, con todas las consecuencias de aplicar el art. 3 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos, esto es, arrendamiento de ¡°temporada¡±.

Podr¨¢ ser o no sancionado por la Comunidad Aut¨®noma por una publicidad enga?osa o por el propio arrendatario, pero si el arrendamiento no es ¡°tur¨ªstico¡± nunca se regir¨¢ por la normativa espec¨ªfica, sino por la general antes se?alada.

Lo m¨¢s aconsejable cuando se arrienda una vivienda que no est¨¢ calificada como ¡°tur¨ªstica¡± es que se haga constar algo as¨ª como ¡°sin servicios tur¨ªsticos¡±. Si esto se cumple, con independencia del canal de publicidad que se utilice (Internet, agencia de viajes espa?olas y extranjeras, etc¨¦tera), no caben sanciones de la Administraci¨®n y tampoco de quien acepta el arriendo.

De hecho, son miles y miles los apartamentos normales que se alquilan continuamente en las playas, en la monta?a, incluso en ciudades, por un tiempo determinado, consecuencia de una estancia temporal, que se rigen con toda normalidad por el art. 3 de la LAU, es decir, por ¡°temporada¡±.

Por ¨²ltimo, la fiscalidad -ya se abone el alquiler en Alemania o en cualquier otro pa¨ªs, incluido el nuestro-, es una cuesti¨®n distinta. El arrendamiento ser¨¢ v¨¢lido en todo caso, sin perjuicio de que, como es obvio, todo el que recibe dinero por arrendar una vivienda tiene que declarar los ingresos y pagar. Que lo haga o no, desde luego, no tiene nada que ver con la calificaci¨®n jur¨ªdica de ¡°tur¨ªstico¡± o ¡°temporada¡±, incluso de arrendamiento normal, ya que a todos los efectos tienen plena validez jur¨ªdica para el arrendador y el arrendatario.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de la editorial jur¨ªdica Sepin.