Las subidas de precios se extienden por la costa

Tras ajustar sus precios hasta un 60%, la costa espa?ola vuelve a encarecerse. Aunque no todas las playas han pasado lo peor de la crisis. En 71 de los 135 municipios costeros el precio de la vivienda vacacional ha subido en el primer trimestre de 2016, frente a los 35 del a?o pasado, seg¨²n el informe Vivienda en la Costa 2016 elaborado por la tasadora Tinsa. Por contra, otras ubicaciones siguen abarat¨¢ndose a un ritmo anual superior al 5% y el patr¨®n m¨¢s repetido es la ausencia de promoci¨®n y de transacciones de suelo.

Costa del Sol, Baleares, Alicante y Canarias destacan como los mercados que est¨¢n liderando la recuperaci¨®n en la costa. En el otro extremo, Castell¨®n, la costa cant¨¢brica, Menorca y La Palma se encuentran entre los que todav¨ªa no han finalizado la fase de ajuste. Tambi¨¦n en descenso, aunque ya pr¨®ximas al suelo, se encuentran las costas de Almer¨ªa, Huelva, Tarragona y Galicia.

Lanzarote se encarece al ritmo de dos d¨ªgitos

Los municipios de Teguise y T¨ªas, en Lanzarote, muestran en el primer trimestre de 2016 el mayor crecimiento de precios en tasa interanual, con una subida del 17,8% y del 14%, seg¨²n los datos provisionales procedente de las tasaciones de Tinsa. Les siguen Gav¨¤ (Barcelona) y Benicarl¨® (Castell¨®n), ambas con una subida del 13,2%, y Blanes (Gerona), con un 12,8% de incremento respecto al primer trimestre del a?o anterior.

Las mayores ca¨ªdas se han producido en Pi¨¦lagos (Cantabria), donde el valor medio ha descendido un 16% en los ¨²ltimos doce meses, Antigua (Fuerteventura), con un 12,6%, y Los Alc¨¢zares (Murcia), con una ca¨ªda del 10,6%. Les siguen en intensidad del ajuste Vinar¨°s (Castell¨®n), con un descenso del 10,2% en el ¨²ltimo a?o, y Moj¨¢car (Almer¨ªa), con un 9,9%.

Si se atiende al precio por metro cuadrado los valores m¨¢s altos se dan en el ¨¢rea de Barcelona y Baleares. Calvi¨¤ (Mallorca) supera en el primer trimestre el valor medio de Sitges (Barcelona), que un a?o antes aparec¨ªa como el municipio costero m¨¢s caro. Calvi¨¤ muestra un precio de 2.835 euros por metro cuadrado, frente a los 2.560 de Sitges. Les siguen entre los municipios m¨¢s caros con datos disponibles en este trimestre Castelldefels (Barcelona), con 2.359 euros de valor medio, y Santany¨ª (Mallorca), con 2.259 euros.

Por el contrario, los valores unitarios m¨¢s bajos se concentran en el sureste de la costa mediterr¨¢nea. Puerto Lumbreras (Murcia) se desmarca como el municipio m¨¢s barato, con un valor medio de 727 euros en el primer trimestre. Le siguen El Ejido (Almer¨ªa), con 797 euros, La Uni¨®n (Murcia), con 826 euros, y Almassora (Castell¨®n), con 826. Otros cuatro municipios de las regiones de Valencia y Murcia recogidos en el informe est¨¢n por debajo de los 900 euros: Elche, Lorca, Gand¨ªa y Castell¨®n de la Plana.

Sobre todo segunda mano

La oferta de vivienda vacacional en Espa?a es mayoritariamente producto de segunda mano. El stock generado en los ¨²ltimos a?os como consecuencia del freno de la financiaci¨®n y de las ventas se va absorbiendo poco a poco. Solo en ocho de las 55 zonas la red t¨¦cnica de Tinsa califica la sobreoferta como ¡°muy abundante¡±. Se trata de la costa norte de Castell¨®n; la Manga del Mar Menor; el oeste de Almer¨ªa; el sur de Barcelona; la franja central de la costa de Tarragona; la zona oeste de C¨¢diz y la costa este de Vizcaya.

A la hora de valorar la mayor o menor dificultad de absorci¨®n del stock, en un 56% de las zonas se considera que el stock es ¡°asumible a corto plazo¡±. En este grupo se sit¨²an las costas de la provincia de Girona, Valencia, Huelva, Granada y San Sebasti¨¢n. Tambi¨¦n comparten esta previsi¨®n las islas de Ibiza, Fuerteventura y Lanzarote, y la mayor parte de las provincias de Alicante, Murcia y C¨¢diz.

Compra el espa?ol

Por volumen total de transacciones, los municipios costeros m¨¢s activos en 2015, fueron las ciudades de Barcelona (13.554 viviendas), Valencia (7.431 unidades) y M¨¢laga (4.786 operaciones). Excluyendo las capitales de costa, lideran el mercado de transacciones Marbella (M¨¢laga), con 4.396 compraventas, y las alicantinas Torrevieja (4.356 unidades) y Orihuela (3.782 viviendas). Les siguieron Mijas (M¨¢laga), con 2.373 operaciones; Gij¨®n (Asturias), con 2.058 viviendas, y Estepona (M¨¢laga), con 2.052 transacciones.

El comprador de vivienda vacacional en Espa?a es fundamentalmente espa?ol. En un 82% de las franjas costeras analizadas, Tinsa se?ala que la demanda nacional concentra m¨¢s de la mitad del mercado de vivienda vacacional. Entre los enclaves preferidos por el comprador extranjero destacan la islas, Costa del Sol, Girona, Barcelona, la franja entre N¨ªjar y Aguadulce (Almer¨ªa) y la costa norte de Alicante.

Pocas gr¨²as de momento

La actividad promotora en el segmento de vivienda vacacional sigue, por norma general, bajo m¨ªnimos, con excepciones. Se detectan obras de finalizaci¨®n de proyectos inacabados en las provincias de Alicante y Granada, con actuaciones puntuales a lo largo de todo su litoral, las islas de Mallorca, Ibiza y Tenerife, y ciertos enclaves de las costas de C¨¢diz y Huelva.

Tambi¨¦n es minoritaria la construcci¨®n de nuevos proyectos de vivienda vacacional, una se?al de que hay nichos de producto o localizaciones con demanda insatisfecha. Es el caso del litoral de Alicante y Huelva, as¨ª como algunos enclaves de Murcia, Almer¨ªa, M¨¢laga y C¨¢diz, en el sur de la costa de Valencia, y en las islas de Mallorca, Tenerife y Lanzarote.

Los municipios de costa en los que se aprob¨® un mayor n¨²mero de visados de obra nueva en 2015 fueron las ciudades de Barcelona (1.269 visados) y Alicante (1.148 permisos), seg¨²n datos del Ministerio de Fomento. Excluyendo las capitales, Torrevieja fue el municipio de m¨¢s de 10.000 habitantes donde se autorizaron m¨¢s visados de obra en 2015: 490 viviendas, un 23% m¨¢s que el a?o anterior. Completan el grupo con m¨¢s visados concedidos en 2015 otros dos municipios alicantinos: Orihuela (448 permisos, un 36% menos que el a?o anterior) y Elche (440 visados, un 140% m¨¢s que en 2014).

Los promotores locales provistos de fondos propios son los que est¨¢n detr¨¢s de la vuelta de la gr¨²as en los enclaves m¨¢s din¨¢micos. En casi un tercio de las zonas analizadas, principalmente en Alicante, Almer¨ªa, C¨¢diz y Pa¨ªs Vasco, la red t¨¦cnica los identifica como los principales actores. La autopromoci¨®n es la f¨®rmula m¨¢s destacada en un 12% de las zonas (por ejemplo, en Catalu?a, Sotogrande y Cantabria). Los promotores locales con fondos extranjeros destacan en M¨¢laga y Canarias.

Mercado del suelo

El suelo vuelve a ponerse en el punto de mira de los inversores, aunque no de forma generalizada. Todav¨ªa en un 40% de las zonas en las que este estudio divide la costa espa?ola se apunta que no hay ning¨²n movimiento en torno a este activo. Lo m¨¢s habitual es que se haya registrado alguna transacci¨®n aislada o que exista tanteo de precios y estudios de viabilidad, sin que se lleguen a cerrar operaciones.

Aunque son minor¨ªa, en algunas ubicaciones el mercado de suelo empieza a normalizarse tras a?os de bloqueo e incluso se est¨¢ registrando alg¨²n incremento de precios, como en ciertos enclaves de la costa de Alicante, Baleares, Costa del Sol, alrededores de Barcelona, Tenerife y San Sebasti¨¢n.