Hay otras v¨ªas para tener una casa

En la calle Vel¨¢zquez de Madrid se vende una vivienda por 807.500 euros. Tiene un descuento del 15% sobre su precio de mercado y los vendedores, un hombre de 78 a?os y su mujer de 75 a?os, permanecer¨¢n como inquilinos durante 10 a?os pagando un alquiler mensual de 2.500 euros. Adem¨¢s, ofrecen la posibilidad de abonar por adelantado gran parte de esas rentas, de forma que se har¨ªa un segundo descuento de 120.000 euros en el precio final, que queda fijado en 687.500 euros. Quien se decida a comprar opta a un piso muy rebajado en la almendra central de la ciudad y con un alquiler garantizado. Estas operaciones que, en su denominaci¨®n anglosajona, se conocen como sale & lease back, o venta con arrendamiento posterior, no son nuevas. De hecho, en los ¨²ltimos a?os han sido la tabla de salvaci¨®n de empresas, instituciones y bancos para obtener liquidez.

Ahora trata de echar ra¨ªces entre los particulares. Aunque el grueso de los compradores son inversores que persiguen la m¨¢xima rentabilidad garantizada en un plazo medio y vender la vivienda cuando fallezca el inquilino, la f¨®rmula empieza a interesar a "familias con un perfil medio-alto que viven de alquiler y que quieren comprar un inmueble con un precio por debajo de mercado y con una renta garantizada que les pague la hipoteca solicitada para comprar esa vivienda; de esta manera, apalancan parte de su inversi¨®n a cambio de conseguir a medio plazo una vivienda habitual en unas condiciones muy ventajosas", explica Nacho Espejo, director comercial de Kategora. Esta firma bilba¨ªna especializada en la gesti¨®n de patrimonio inmobiliario ha realizado ocho operaciones en Bilbao desde el mes de enero. Su objetivo es expandirse a Madrid y Barcelona el pr¨®ximo a?o. En este caso hay que tener en cuenta la edad del inquilino y las necesidades de uso de la casa, ya que los contratos de arrendamiento suelen hacerse por un plazo que var¨ªa entre 10 y 20 a?os. Ahora bien, esto no impide que la persona mayor pueda rescindirlo cuando lo desee.

El 'sale & lease back' permite al vendedor seguir de alquiler en el inmueble

El comprador se beneficia de descuentos de entre el 15% y el 20% respecto al valor de mercado, explica a Carlos A. Mart¨ªnez Cerezo, director general de la empresa Retiro. Y en algunos casos pueden llegar al 50%, apunta Jacobo Armero, agente asociado Re/Max Cl¨¢sico. Tambi¨¦n de la revalorizaci¨®n del inmueble y de una rentabilidad bruta de entre el 4,73% y el 4,75% anual (hay que descontar cuotas ordinarias y extraordinarias, IBI y seguro del hogar), un cifra algo superior a la media nacional. Seg¨²n el Banco de Espa?a, este par¨¢metro cerr¨® en el 4,6% en el cuarto trimestre de 2015. Y sube o baja seg¨²n las ciudades. En Bilbao est¨¢ entre un 2% y un 3%.

Las viviendas que interesan suelen tener un valor medio de 400.000 euros y se encuentran en las ¨¢reas m¨¢s atractivas de las urbes. A la hora de fijar importes, existen distintos caminos. "Minorar el precio de compra a cambio de repercutirlo en el alquiler es una opci¨®n que planteamos a nuestros clientes para hacer m¨¢s atractivo el

producto a los inversores, ya que est¨¢ comprando la vivienda a¨²n m¨¢s barata sobre el precio de mercado", argumentan en Kategora. Cuentan una operaci¨®n reciente en Bilbao. "El mes pasado el vendedor acept¨® una reducci¨®n equivalente al valor total del alquiler, as¨ª que el precio final se redujo de los 520.000 euros de la tasaci¨®n a 396.000".

La rentabilidad anual bruta est¨¢ en el 4,75%

O puede ser parcial. En la empresa Retiro, que opera en Madrid, Barcelona y Bilbao, hacen un descuento del precio del alquiler. "Si la renta es de 1.500 euros, se fija en 1.000 euros y se descuentan 60.000 euros del precio de compra equivalente al ahorro de ese alquiler a 10 a?os vista", explica Mart¨ªnez.

Para el vendedor, siempre mayores de 65 a?os, tambi¨¦n hay ventajas. Obtienen una inyecci¨®n de liquidez para afrontar el pago de sus necesidades asistenciales, est¨¢n exentas de tributaci¨®n en el IRPF y siguen en su vivienda, "bien durante un periodo de tiempo concreto o bien a trav¨¦s de un contrato de arrendamiento de larga duraci¨®n que le asegura su permanencia en la casa con efectos vitalicios", indican en Retiro. Hay que recordar que m¨¢s del 80% de los espa?oles manifiesta querer ser atendido en su vivienda cuando sea mayor.

En esta firma, que trabaja con inversores que no necesitan hipoteca para comprar esa vivienda, avisan de las posibles consecuencias que tiene para la persona mayor que el comprador solicite financiaci¨®n. "Si no pudiera seguir pagando la hipoteca por cualquier motivo y acaba en un embargo, el banco tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento porque es posterior a su derecho de hipoteca y el inquilino perder¨ªa la protecci¨®n". Aunque es dif¨ªcil llegar a esta situaci¨®n, ya que el propietario tendr¨¢ siempre como ingreso recurrente el alquiler. Otra opci¨®n es "constituir una prenda sobre las rentas: el banco puede solicitar al inquilino que le pague el alquiler directamente para cubrir la cuota hipotecaria, con lo que se para la posible ejecuci¨®n", apunta Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers.

Aunque muy extendida en el ¨¢mbito empresarial, esta f¨®rmula es minoritaria entre particulares. Tambi¨¦n lo es el alquiler con opci¨®n a compra, una venta aplazada que se puso muy de moda durante los a?os de incertidumbre cuando las compraventas empezaban a tambalear.

La primera cooperativa en derecho de uso en Madrid busca suelo para construir

Aunque fracas¨® en las transacciones de obra nueva, tiene cierto tir¨®n entre particulares. Sobre todo entre aquellos que carecen de ahorros previos y tienen claro que quieren y pueden comprar esa vivienda y no otra a corto plazo. "De conseguir la financiaci¨®n, los bancos no te dan m¨¢s del 80% y necesitas tener ahorrado el 20% restante, m¨¢s otro 10% de gastos", recuerda el director comercial de la oficina de Look & Find Mirasierra, Jorge Juan Bravo. "Lo m¨¢s extendido es pactar el alquiler durante dos o tres a?os y transcurrido ese tiempo ejecutar la opci¨®n de compra y descontar todo lo pagado".

No es una compra en sentido estricto, pero s¨ª otra forma novedosa de acceder a una vivienda. El derecho de uso gana peso entre los interesados en vivir bajo un techo sin comprar ni alquilar. En Espa?a hay en torno a una decena de proyectos en marcha y en Madrid la compa?¨ªa Cohousing Verde gestiona Entrepatios, la primera cooperativa constituida en derecho de uso que se ha creado en la capital. Son 60 personas y est¨¢n en conversaciones tanto con el Ayuntamiento madrile?o como con due?os de suelos privados para adquirir un solar en el que empezar a construir. Triodos Bank ser¨¢ la entidad encargada de financiar el proyecto.

En esta figura la cooperativa es la propietaria del edificio y no los cooperativistas. "Los socios pagan una aportaci¨®n inicial del 20% del coste de la vivienda, un dinero que se recupera si decide salir junto con el IPC acumulado. Despu¨¦s, abonan una cuota mensual de derecho de uso que no supera los 600 o 700 euros", dice Leo Bensad¨®n, uno de los socios de Cohousing Verde, empresa social que desarrolla este modelo.

A diferencia de un alquiler com¨²n, el socio no est¨¢ a expensas del casero, tiene derecho ilimitado en el tiempo y adem¨¢s es heredable. "Al principio se interesaron familias de entre 30 y 40 a?os con hijos y personas mayores y ahora tambi¨¦n j¨®venes que buscan pisos peque?os de unos 40 metros cuadrados pero con espacios comunes amplios, como cocina con comedor, espacios de juego y ¨¢reas de coworking", a?ade Bensad¨®n.