El calvario de alquilar la propia vivienda a los turistas

Algo se mueve en la regulaci¨®n del alquiler de viviendas tur¨ªsticas, pero no se sabe todav¨ªa en qu¨¦ direcci¨®n. La eclosi¨®n de plataformas que ponen en contacto a propietarios que quieran rentar su casa con posibles inquilinos fue el detonador que desat¨® el caos en 2013, cuando el Gobierno decidi¨® sacar estos alojamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y encomendar las Comunidades Aut¨®nomas a ocuparse de la materia. Las reglas del juego, lejos de aclararse, originaron una telara?a de normas fragmentadas y dispares, en continua transformaci¨®n, que han convertido el alquiler tur¨ªstico en un rompecabezas y en el centro de una lucha no tan silente entre los partidarios de seguir abultando los ya voluminosos paquetes normativos y los impulsores de una desregulaci¨®n.

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¡°Europa tiende a unificar los requisitos y aqu¨ª la moda es restringir¡±, esboza Jos¨¦ Mar¨ªa Peyra, abogado del despacho Sanahuja-Miranda y experto en derecho inmobiliario. Mientras la Uni¨®n Europea y la Comisi¨®n Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) empujan para aligerar la normativa, las autonom¨ªas se decantan por exigir cada vez m¨¢s requisitos al alquiler tur¨ªstico, una opci¨®n de alojamiento que eligieron 641.332 viajeros internacionales?que visitaron Espa?a el pasado mayo?y que gana cada vez m¨¢s adeptos tambi¨¦n entre los residentes en el pa¨ªs.

La posibilidad para un privado de alquilar su vivienda a los turistas siempre ha existido, pero Internet ha cambiado su modalidad de contrataci¨®n y ha propiciado el nacimiento de un modelo de negocio exitoso que el sector hotelero no ha tardado en tachar de competencia desleal. En el medio est¨¢ el propietario que quiere rentar su casa a los turistas durante unos d¨ªas, pendiente en cada momento de los cambios normativos.

?Qu¨¦ requisitos exige mi Comunidad?

Cada comunidad es un mundo, y no todas cuentan con una regulaci¨®n espec¨ªfica. A t¨ªtulo de ejemplo, en algunas autonom¨ªas est¨¢ prohibido alquilar pisos ¡ªpero s¨ª casas¡ª, en otras solo se puede rentar en zonas determinadas y en otras m¨¢s es necesario cumplir con requisitos extravagantes, como contar obligatoriamente con espejos o perchas homog¨¦neas y no deformables. Como si no fuera suficiente, las reglas del juego cambian continuamente por cambios en la legislaci¨®n o por las sentencias de los tribunales fruto de la impugnaci¨®n de las normas vigentes.

El ¨²ltimo caso se dio en la capital: el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anul¨® la disposici¨®n que prohib¨ªa alquilar las?viviendas de uso tur¨ªstico en la Comunidad por estancias inferiores a los cinco d¨ªas, al considerarla una restricci¨®n de la competencia y contraria a las directivas europeas. En Canarias, los propietarios est¨¢n a la espera de una sentencia tras que la CNMC impugnara el decreto de viviendas vacacionales por no permitir rentar en zonas tur¨ªsticas, reservadas a establecimientos profesionales. Mientras, en Galicia, Pa¨ªs Vasco, Cantabria, La Rioja y Castilla-La Mancha est¨¢n a punto de salir nuevos decretos, asegura Patricia Valenzuela, directora de Fevitur (Federaci¨®n Espa?ola de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Tur¨ªsticos).?¡°La tendencia es que todo acabe regulado en decreto espec¨ªficos¡±, confirma.

La normativa de Canarias exige que las perchas sean de material no deformable

Andaluc¨ªa fue la ¨²ltima Comunidad en regular?el alquiler de viviendas tur¨ªsticas, a trav¨¦s de un decreto publicado el pasado febrero, el ¨²nico que hasta el momento permite rentar por habitaciones siempre y cuando el propietario tambi¨¦n viva en el apartamento ¡ªen el Pa¨ªs Vasco tambi¨¦n se est¨¢ contemplando esta posibilidad¡ª. Es necesario inscribir la vivienda?en el Registro del Turismo, y que esta cuente con una?licencia de ocupaci¨®n, uno de los requisitos exigidos en todas las regiones, explica Almudena Ucha, directora de la plataforma de alquiler vacacional?Rentalia. Tambi¨¦n se requiere una declaraci¨®n responsable para conseguir el n¨²mero de registro que debe aparecer en los anuncios online que publicitan la vivienda.

La licencia de ocupaci¨®n, sin embargo, puede ser complicada de obtener para las viviendas m¨¢s antiguas, explica Joseba Cort¨¢zar, portavoz de la plataforma HomeAway. En general, explica, tambi¨¦n se requiere un tel¨¦fono de atenci¨®n, as¨ª como asistencia de mantenimiento, y se establece un periodo m¨¢ximo durante el cual el turista puede alquilar el alojamiento. En Asturias, Baleares, Cantabria, Galicia y Navarra tambi¨¦n se exige un seguro de responsabilidad civil, enumera Ucha. ¡°Lo mejor que puede hacer un propietario particular es ponerse en contacto con la Consejer¨ªa de Turismo de la Comunidad Aut¨®noma en la que se encuentra la vivienda¡±, aconseja.?

Adem¨¢s de Andaluc¨ªa, tambi¨¦n Catalu?a, Baleares, Comunidad Valenciana, Canarias y Arag¨®n tienen una regulaci¨®n en activo. ¡°De todas ellas, la de las Islas Baleares, donde existe una fuerte presencia hotelera, es de las que m¨¢s dificulta nuestra actividad, ya que solo se permite el alquiler vacacional de casas unifamiliares aisladas o adosadas, es decir, deja fuera y en el limbo legal a la gran mayor¨ªa de viviendas vacacionales de las islas¡±, lamenta Claus Sorensen, CEO de la plataforma Vacaciones-Espa?a (Grupo Spain-Holiday). Opina que Andaluc¨ªa, Arag¨®n y Catalu?a destacan por los requisitos relativamente sencillos y de f¨¢cil cumplimiento que exigen, aunque?¡°ninguna de ella es perfecta¡±, reprocha.

Adem¨¢s, el propietario debe de tener en cuenta los dict¨¢menes de los municipios, encargados de elaborar los planes urban¨ªsticos, antes de lanzarse en la actividad. En Barcelona, por ejemplo, una serie de multas y sentencias han rodeado al alquiler vacacional.?¡°Es una ciudad que tiene un problema concreto: muere de ¨¦xito por el turismo¡±, resume Cort¨¢zar: ¡°Lleva tiempo con una moratoria para la concesi¨®n de nuevas licencias para alojamientos tur¨ªsticos que afecta a las viviendas¡±.?

?C¨®mo tributan los ingresos?

Condici¨®n sine qua non para alquilar la vivienda es tributar por los ingresos percibidos en la declaraci¨®n de la renta como?rendimientos de capital inmobiliario.?¡°Adem¨¢s, en la declaraci¨®n tienen que aparecer dos periodos claramente definidos: el tiempo que la vivienda est¨¢ alquilada por turistas y el tiempo en el que la vivienda est¨¢ disponible para el propietario¡±, aclara Ucha.

Es necesario cobrar IVA solo si se prestan servicios hoteleros

Sin embargo, en ciertos casos es necesario cobrar IVA.?¡°Lo que manda es si se prestan o no servicios accesorios¡±, detalla Peyra. El abogado hace referencia a las prestaciones t¨ªpicas de un hotel, como el servicio de restaurante o el lavado de ropa. En este caso es necesario darse de alta en Hacienda en el Impuesto de Actividades Econ¨®micas (IAE) y aplicar el IVA del 10% al precio del alojamiento, explican en Rentalia.?¡°Es importante que los propietarios sepan que pueden desgravarse todos los gastos necesarios para el funcionamiento de la vivienda: seguros, luz, agua, intereses de hipoteca, etc.¡±, a?ade Ucha. La desgravaci¨®n?tiene que corresponder al per¨ªodo de tiempo en el que el inmueble ha estado alquilado.

Los requisitos m¨¢s extravagantes

Muchas normativas auton¨®micas imponen requisitos ¡°extravagantes¡± para poder alquilar la vivienda. Y muchos de ellos han sido impugnados por las asociaciones de propietarios. En Andaluc¨ªa, por ejemplo, se exige que el alojamiento cuente con aparatos de refrigeraci¨®n fijos ¡ªque no pueden ser ventiladores¡ª?si se alquila entre mayo y septiembre, y de calefacci¨®n si se alquila entre octubre y abril.?

En Canarias tampoco es sencillo cumplir con la regulaci¨®n: en el archipi¨¦lago la vivienda tiene que disponer de perchas de material no deformable, de secador en el ba?o y de plancha y tabla de planchar. En Madrid, por su parte, es obligatorio tener conexi¨®n WiFi, y?Arag¨®n regula el tama?o m¨ªnimo de las habitaciones. En el Pa¨ªs Vasco, la actual regulaci¨®n excluye el alquiler de una ¨²nica vivienda tur¨ªstica y requiere la explotaci¨®n de dos o m¨¢s.?¡°Es absurdo¡±, lamenta Cort¨¢zar: ¡°El turista tiene que ser quien decide adonde se quiere alojar, y pagar seg¨²n los servicios que se ofrecen, que tienen que ser una forma de competir entre propietarios¡±.?